Page mise à jour le 16/10/23
Qu’est-ce que ce la loi Pinel à Bordeaux ?
Mis en place à Bordeaux et son agglomération en 2015, le dispositif Pinel, portant le nom de l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, est un dispositif de défiscalisation vous permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu dans le cadre de votre investissement locatif. Selon la durée de mise en location du bien Pinel, vous pouvez profiter d’une réduction allant jusqu’à 21 % du montant de votre investissement :
- 12% du montant de l’investissement pour une mise en location de 6 ans,
- 18% du montant de l’investissement pour une mise en location de 9 ans,
- 21% du montant de l’investissement pour une mise en location de 12 ans.
Les objectifs de la loi Pinel
À Bordeaux et dans d’autres villes, le marché de l’immobilier est dit “tendu” car la demande de logements y est plus forte que l’offre. Face à la difficulté de trouver un logement, l’état a mis en place le dispositif Pinel avec pour objectif d’encourager la construction de nouveaux logements sur des zones spécifiques (nommées Zone A, B et B1) et ainsi attirer des investisseurs. De plus, avec un prix moyen de location élevé à Bordeaux, le dispositif Pinel a pour but de favoriser l’accès à la location aux foyers modestes en instaurant un plafonnement des loyers.
Selon les derniers chiffres de l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers, le nombre d’habitants à Bordeaux ne cesse de progresser et la commercialisation de logements neufs sur la métropole de Bordeaux est légèrement inférieure à 3 000 logements en 2022.
La part des investisseurs en 2022 représente toujours une forte partie des réservations. Ces réservations s’expliquent grâce aux nombreux avantages que prodigue la loi Pinel :
- Une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000€,
- La possibilité de se créer des revenus complémentaires pour la retraite,
- Des garanties pour les proches grâce à la souscription d’une assurance décès-invalidité lors du financement du bien immobilier.
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Les avantages du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel à Bordeaux vous fait profiter d’avantages non négligeables pour votre investissement.
Les avantages fiscaux à Bordeaux
Selon votre durée d’engagement, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée en fonction de la période durant laquelle vous louez votre bien :
- 12% sur 6 ans,
- 18% sur 9 ans,
- 21% sur 12 ans.
Exemple : Jean achète un studio d’une valeur de 120 000€ dans le quartier de la Victoire, grâce à la loi Pinel, il peut réduire ses impôts de :
- 14 400€ s’il loue son bien pendant 6 ans (120 000 x 12%)
- 21 600€ s’il loue son bien pendant 9 ans (120 000 x 18%)
- 25 200 € s’il loue son bien pendant 12 ans (120 000 x 21%)
Les avantages personnels
En plus des avantages fiscaux, la loi Pinel à Bordeaux vous fait profiter d’autres avantages :
- Depuis le 1er janvier 2015, vous avez la possibilité avec le dispositif Pinel de louer votre bien immobilier à vos ascendants et/ou descendants. Vous aidez ainsi vos parents ou vos enfants à se loger plus facilement dans Bordeaux.
- Vous devenez propriétaire sans obligation d’apport de départ, étant donné que vous avez la possibilité de contracter un prêt et d’acheter sans apport personnel.
- Vous vous constituez un patrimoine stable. Une fois votre engagement locatif terminé, vous pouvez poursuivre votre location ou vendre votre bien pour en dégager une plus-value.
- Vous préparez votre retraite. À l’issue de la période d’engagement (6, 9 ou 12 ans), vous pouvez conserver votre bien et continuer à le louer ou le revendre.
Les conditions à respecter pour votre investissement locatif
Le zonage Pinel
Lors de sa création en 2014, un découpage des différentes communes a été établi (Zone A, B1, B2 et C). Cependant, depuis 2018, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel, permettant aux investisseurs de privilégier les zones tendues où la demande est nettement supérieure à l’offre. Bordeaux fait en effet partie de la zone A du dispositif Pinel qui concentre les agglomérations où le marché immobilier est qualifié de « très tendu ». Ainsi tous les quartiers de Bordeaux et sont éligibles à la loi Pinel. Les communes situées aux alentours sont, quant à elles, classées en zone B1, exceptées : Arcachon, Le Bouscat, Cestas, Gradignan, Gujan-Mestras, Mérignac, Talence, Andernos-les-Bains, Arès, Lacanau, Lège-Cap-Ferret, Libourne et Soulac-sur-Mer qui sont en zone A.
Exemple : Hugo souhaite investir dans un bien grâce à la loi Pinel dans la commune de Floirac. Étant donné que cette commune est située à moins de 20km de Bordeaux, elle appartient à la zone B1. Hugo pourra alors investir en loi Pinel en respectant les plafonds de loyers et de ressources établis pour la zone B1.
Focus sur les plafonds des loyers et des ressources des locataires
Pour bénéficier du dispositif Pinel, l’État a mis en place, à travers la loi de finances, certaines conditions de plafonds de ressources et de loyers à respecter. Ces plafonds sont établis en fonction de la zone à laquelle le bien appartient, mais aussi de la composition du foyer.
Les plafonds de loyers
Les plafonds de loyers ont été établis dans le but de réguler les prix du marché locatif et permettre aux foyers les plus modestes de se loger à Bordeaux et dans son agglomération. Les plafonds de loyers sont calculés en fonction de la surface pondérée du logement et de la zone auquel le bien appartient.
La commune de Bordeaux se situe dans la zone A, le plafond est donc fixé à 13,56 €/m2.
Pour calculer votre loyer, vous devez utiliser le coefficient multiplicateur suivant : ((plafond de loyer x (0.7 + 19 / surface pondérée)) x surface pondérée). La surface pondérée correspond à la surface habitable de votre logement à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, véranda, greniers…) dans la limite de 8m2.
Exemple : Martin dispose d’un appartement de 60m2 avec 6m2 de balcon à Bordeaux (Zone A). Le plafond de la zone A est de 13,56 € et la surface pondérée correspond à la formule suivante : 60 + (6/2) = 63m2.
Le loyer maximal de Martin sera donc de : (13,56 x (0,7 +19/63)) x 63 = 855.636 euros.
Les plafonds de ressources
Les plafonds de ressources fixent le montant maximum que peuvent toucher les locataires. Il est calculé selon la zone du bien et la composition du foyer :
| Foyer du locataire | Zone A (Bordeaux) | Zone B1 |
| Une personne seule | 41 855 € | 34 115 € |
| Un couple | 62 555 € | 45 558 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 75 194 € | 54 785 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 90 070 € | 66 139 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 106 627 € | 77 805 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 119 897 € | 87 685 € |
| Majoration par personne à charge | + 13 369 € | + 9 782 € |
Les revenus pris en compte sont ceux de l’année fiscale de référence N-2. Pour une mise en location en 2023, il faut se baser sur les revenus de 2021.
Exemple : À Bordeaux, si vous choisissez un couple de locataires, leurs ressources ne devront pas dépasser 62 555 € annuels. Votre loyer quant à lui ne pourra excéder 13,56€ au m².
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Les meilleurs quartiers bordelais pour investir
Parmi les quartiers éligibles à la loi Pinel à Bordeaux, certains sont particulièrement adaptés à un investissement locatif, comme c’est le cas avec la sélection ci-dessous :
Bacalan : Investir dans un quartier dynamique et culturel
Ce quartier situé au nord de Bordeaux, à proximité de la rocade et des principaux bassins d’emplois (CHU Pellegrin, domaines viticoles), séduit aussi bien les familles et actifs que les étudiants et les séniors. Bénéficiant d’un développement économique et culturel (reconversion de la base sous-marine en lieu d’exposition, cité du vin, les Halles de Bacalan…), le quartier vous assure un bon rendement locatif lors de votre investissement en loi Pinel.
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Saint-Pierre : Investir dans un quartier historique
Situé dans l’hypercentre de Bordeaux, le quartier Saint-Pierre est un des plus anciens quartiers de Bordeaux et possède une architecture unique. À proximité des lignes de bus et de tramway, mais aussi de la sortie n°21 de la rocade, le quartier séduit aussi bien les étudiants que les jeunes actifs souhaitant profiter d’une vie de quartier animée. Bénéficiant de toutes les commodités nécessaires à la vie quotidienne (écoles, commerces, pharmacies, laboratoires…), le quartier est un très bon investissement pour les investisseurs souhaitant profiter d’une réduction d’impôt grâce à la loi Pinel.
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Les meilleures communes éligibles à la loi Pinel Bordeaux
Parmi les communes aux alentours de Bordeaux et éligibles à la loi Pinel, les suivantes sont particulièrement intéressantes pour un investissement locatif :
Villenave d’ornon : investir dans une commune en plein essor économique
Commune située dans le sud de Bordeaux, Villenave d’Ornon propose un cadre de vie agréable pour les familles et actifs à seulement 20 minutes de la métropole. À proximité de l’autoroute A62 et des principaux bassins d’emplois (universitaires, hospitaliers et viticoles), Villenave d’Ornon est en plein essor et attire, de ce fait, de nombreux investisseurs notamment grâce à l’arrivée de la ligne de tramway C et au projet de réhabilitation de la place Aristide Briand prévu pour 2023. Profitant de diverses infrastructures économiques et culturelles (commerces de proximité, cinéma, zones d’activités…), cette ville est parfaitement adaptée pour un investissement locatif en loi Pinel.
Floirac : Investir dans une ville agréable aux portes de la métropole
Située sur la rive droite, Floirac est une commune limitrophe de la ville de Bordeaux qui profite d’un emplacement stratégique et privilégié. Comptant presque 55% de locataires, la commune attire de nombreux investisseurs, particulièrement grâce aux nombreux projets de réhabilitation dont l’objectif est de redynamiser le territoire: projet urbain Bordeaux Euratlantique, construction d’une nouvelle galerie marchande, réhabilitation des logements, création d’un pôle d’équipements scolaires. Floirac séduit aussi bien les familles que les jeunes actifs ou étudiants souhaitant être à proximité de leur lieu de travail ou d’études et qui souhaitent profiter d’un environnement calme et verdoyant.
Les offres éligibles en loi Pinel à Bordeaux sur Sporting Immobilier
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La loi Pinel évolue en loi Pinel Plus
Bordeaux compte 66,5% de locataires, un pourcentage bien plus élevé que la moyenne nationale (19,1%). Sa situation géographique à proximité de l’Océan atlantique, ainsi que la renommée internationale, de ses vignobles et de son patrimoine culturel sont autant d’atouts qui poussent les investisseurs à miser sur elle. Bonne nouvelle pour les investisseurs ! Dans le cadre de la loi de finances pour 2021, le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, et sera réduit progressivement en 2023 et 2024 grâce au dispositif Pinel Plus.
Lors de la démarche “Habiter la France de demain”, Emmanuelle Wargon, ministre chargée du logement, a évoqué le dispositif Pinel Plus, une évolution du dispositif actuel qui cohabitera, jusqu’en 2024 avec le dispositif Pinel. Le dispositif Pinel Plus met en avant la construction de logements durables et désirables permettant de concilier les enjeux environnementaux et la qualité de confort des logements.
Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
- Investir dans un appartement neuf ou en VEFA,
- Le bien doit être loué non meuble en tant que résidence principale,
- S’engager à louer un bien sur 6,9 ou 12 ans.
Afin de profiter d’une réduction allant jusqu’à 63 000 €, les investisseurs devront respecter quelques critères en investissant dans un bien immobilier durable ou dans un quartier prioritaire de la ville :
- Une surface minimale imposée par typologie de bien : 28 m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4, 96 m2 pour un T5.
- Le bien doit respecter les critères de la nouvelle réglementation environnementale RE 2020,
- Le bien doit posséder un espace extérieur privatif (balcon, loggia, jardin privatif, terrasse…) et d’une double exposition à partir du t3.
- Investir dans un quartier prioritaire. À Bordeaux, les quartiers prioritaires sont les suivants : Bacalan, Benauge, Henri Sellier, Léo Lagrange, Carle Vernet, Terres Neuves, Grand Parc, Le Lac, Saint-Michel.
Quels sont les avantages ?
La loi Pinel actuelle permet de bénéficier d’avantages fiscaux considérables. À partir du 1er janvier 2023, les propriétaires qui respectent les conditions de ci-dessus pourront bénéficier des taux de réduction d’impôt actuels jusqu’à l’arrêt du dispositif fin 2024 :
- 12% sur 6 ans de location,
- 18% sur 9 ans de location,
- 21% sur 12 ans location.
Pour les propriétaires qui ne respectent pas ces conditions, les taux diminueront par la suite donnant place en 2023 à une réduction d’impôts de :
- 10,5% pour 6 ans de location,
- 15% pour 9 ans de location
- 17,5% pour 12 ans de location
Les taux diminueront ensuite en 2024 :
- 9% pour 6 ans de location
- 12% pour 9 ans de location
- 14% pour 12 ans de location
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FAQ : Questions / réponses sur la loi Pinel Bordeaux
À quel moment investir en loi Pinel Bordeaux ?
Avec une évolution démographique de 1.2% par an et depuis l’arrivée du TGV reliant Bordeaux à Paris en 2h, Bordeaux attire de plus en plus d’investisseurs et garantit une demande locative élevée. Les prochaines années seront également propices à l’investissement locatif, avec le projet de développement de la Gare Saint-Jean en quartier d’affaires. La métropole devrait atteindre les 1 million d’habitants d’ici à 2030, c’est donc le moment d’investir !
Qui peut bénéficier de la loi Pinel Bordeaux ?
Les particuliers qui souhaitent investir à Bordeaux et son agglomération (communes alentour dans un rayon de 20 kilomètres) afin de réduire leur impôt peuvent profiter des avantages de la loi Pinel et pourront bénéficier de la loi Super Pinel.
Quand commence la défiscalisation en loi Pinel ?
Les avantages fiscaux de la loi Pinel commencent à la date d’achèvement des travaux. Pour en bénéficier, l’investisseur doit mettre en location son logement non meublé à titre de résidence principale pour le locataire, sur une durée minimale de 6 ans.
Comment calculer le montant du loyer en loi Pinel Bordeaux ?
Pour calculer le montant du loyer dans le cadre d’un investissement en loi Pinel à Bordeaux et son agglomération, il faut appliquer un coefficient multiplicateur. Il s’obtient grâce à la formule suivante: 0,7 + (19/surface pondérée). Celui-ci ne peut être supérieur à 1,2. Vous pouvez passer par notre service de gestion locative en Pinel pour davantage de précision.
En savoir plus
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