Investir avec le nouveau dispositif Loc’Avantages, anciennement Loi Cosse “Louer abordable”

À partir du 1er mars 2022, la loi Cosse " Louer abordable" évolue en "Loc'Avantages" et transforme la déduction fiscale en réduction d'impôts. Elle permet aux propriétaires de louer des biens à des prix inférieurs aux prix du marché et permet aux foyers modestes d'accéder à la location.

Page mise à jour le 25/01/2022

Le nouveau dispositif Cosse “Loc’Avantages”

Anciennement appelé loi Cosse “Louer abordable”, le dispositif de défiscalisation évolue en Loc’Avantages à partir du 1er mars 2022 et transforme la déduction fiscale en réduction d’impôt. Le dispositif Cosse devait en effet disparaitre fin 2022, mais la loi de finance 2022 proroge le nouveau dispositif jusqu’au 31 décembre 2024.

Grâce à l’évolution de ce dispositif, l’objectif de l’État est de pallier la crise du logement en incitant les propriétaires à mettre sur le marché locatif des logements aux loyers abordables. L’intérêt est de toucher les propriétaires peu imposés qui voient à travers ce nouveau dispositif un intérêt fiscal, car tous les bailleurs pourront désormais prétendre à la même réduction d’impôt tandis que la déduction fiscale était proportionnelle aux revenus du bailleur.

Ce qui change avec le dispositif “Loc’Avantages”

Dans un premier temps, afin de bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et s’engage à louer un bien inférieur au prix du marché pour une durée de 6 ans contrairement à l’ancienne convention qui prévoyait une durée de 6 ans pour les conventions sans travaux et de 9 ans pour les conventions avec travaux.

De plus, le nouveau dispositif se base sur les loyers et les ressources du locataire sont observés à l’échelle communale. Le zonage mis en place pour l’ancien dispositif Cosse n’est plus en vigueur.

Ce qui ne change pas avec le dispositif “Loc’Avantages”

  • La location doit se faire dans le cadre d’une convention signée avec l’Anah entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024. Les conventions signées avant le 1er mars 2022 ne sont pas prises en compte pour bénéficier de la réduction d’impôt.
  • Le bien ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du propriétaire, ni à un occupant déjà présent dans le logement excepté à l’occasion du renouvellement du bail. 
  • Le logement doit être loué non meublé et à usage de résidence principale pendant la durée de la convention Anah.
  • Les logements dont la consommation énergétique ne dépasse pas les 331kWh par m2 et par an sont éligibles au dispositif Cosse

Quels sont les taux de réduction d’impôts ?

Les taux de réduction d’impôts sur les loyers perçus ne dépendent plus des zones géographiques des logements (A, B, C) et sont maintenant uniformes pour l’ensemble du territoire :

  • 15 % pour les loyers intermédiaires,
  • 35 % pour les loyers sociaux.

Cependant, en cas d’intermédiation locative (intervention d’un tiers social qui sécurise et simplifie la relation entre le locataire et le bailleur), les taux de réductions d’impôts seront de :

  • 20% des revenus bruts en secteur intermédiaire,
  • 40 % des revenus bruts en secteur social,
  • 65 % des revenus bruts en secteur très social.

Rappel de l’ancienne loi Cosse “Louer abordable”

Le dispositif Cosse “Louer abordable”

Le dispositif Cosse, qui tient son nom de la ministre du Logement Emmanuelle Cosse, permet aux propriétaires louant un bien à un loyer abordable à des ménages modestes d’obtenir un abattement fiscal allant de 15 à 85% sur leurs revenus locatifs. Plus le loyer sera modéré dans les zones les plus tendues du marché locatif, plus la déduction fiscale sera forte : 15 à 70% des loyers perçus, et jusqu’à 85% pour les propriétaires confiant la gestion de leur bien à une association agréée. Pour en bénéficier, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (l’Agence nationale de l’habitat).

L’ancien dispositif Cosse reste en vigueur pour toutes les conventions émises à l’Anah avant le 28 février 2022.

La défiscalisation Cosse

La localisation du logement et le niveau du loyer influencent directement le montant de l’avantage fiscal. Les investisseurs doivent choisir entre quatre options : loyer intermédiaire, social, très social ou recours à l’intermédiation locative.

Quel que soit l’emplacement du logement loué, le recours à l’intermédiation locative ouvre droit à une déduction fiscale maximale de 85%.

Le niveau du loyer et la localisation du logement déterminent le montant de l’abattement fiscal (en savoir plus sur les plafonds Cosse). Les investisseurs ont le choix parmi :

  • Le loyer intermédiaire
  • Le loyer social
  • Le loyer très social
  • L’intermédiation locative

En fonction du niveau de loyer choisi et de la zone dans laquelle se situe le logement, le propriétaire a droit à une déduction fiscale allant de 15 à 85%. L’avantage fiscal de la loi Cosse s’applique à partir de la date de prise d’effet de la convention conclue avec l’Anah et pendant 6 ans minimum. La convention peut être prolongée de 3 ans sur demande du bailleur.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Afin de bénéficier de la loi Cosse, le propriétaire a l’obligation de respecter certaines conditions :

  • Le logement concerné doit être non-meublé, situé en milieu urbain, et doit servir de résidence principale au locataire.
  • Le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers et un niveau de ressources du locataire.
  • La location doit se faire dans le cadre d’une convention signée avec l’Anah, entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, et le bien ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du propriétaire. L’Agence nationale de l’habitat est un établissement public administratif de l’État français qui met en œuvre la politique nationale d’amélioration du parc de logements privés existants. Placée sous la tutelle du ministre chargé du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité, l’Anah accorde des aides financières aux propriétaires et aux syndicats de copropriétaires pour la réalisation de travaux lourds ou d’amélioration de leur habitat. Elle encourage par ailleurs le développement d’une offre de logements à loyers et charges maîtrisés par le biais de conventions avec les propriétaires bailleurs.
  • Louer un bien situé dans une zone éligible (A, A bis, B1, B2) ou en intermédiation locative sur toute la France.

En savoir plus sur le zonage Cosse.

Investissement Cosse

Investissement à loyer intermédiaire

Le loyer intermédiaire permet de pratiquer les loyers les plus hauts, mais la déduction fiscale est plus limitée. Pour les investissements en zones A bis, A et B1, elle s’élève à 15% et à 30% pour la zone B2.

Investissement à loyer social ou très social

La déduction fiscale est de 50% pour les logements mis en location conventionnée en zone B2 et atteint 70% dans les zones A bis, A et B1.

Investissement avec recours à l’intermédiation locative

Par le biais de l’intermédiation locative, le propriétaire confie son bien à un organisme spécialisé ou à une agence immobilière à vocation sociale par exemple. L’intermédiaire loue ensuite le bien et assure la perception des loyers qui sont nécessairement limités. L’intermédiation locative a pour but de faciliter l’accès au logement des personnes en difficulté.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Le taux de déduction pouvant s’appliquer via le dispositif Cosse varie de 15 à 85%, selon plusieurs critères. L’abattement fiscal dépend de la zone géographique du bien et du montant du loyer, auquel vont s’ajouter d’autres frais et charges déductibles (taxe foncière, travaux, charges de copropriété…). Cette loi permet donc de réduire systématiquement l’impôt sur le revenu. Selon la localisation et le caractère du loyer; le taux varie :

  Zones A bis, A et B1 Zone B2 Zone C
Loyer intermédiaire 30% 15% impossible
Loyer social 70% 50% impossible
Loyer très social 70% 50% impossible
Intermédiation locative 85% 85% 85%

Pour savoir dans quelle zone se situe votre bien, vous pouvez consulter le zonage complet fixé par l’arrêté du 30 septembre 2014.

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