Investir en loi Cosse

Depuis le 1er février 2017, la loi Cosse, nouveau dispositif d’investissement locatif, permet aux propriétaires de logements neufs ou anciens de bénéficier d’une exonération d’impôt pouvant atteindre 85% des loyers perçus si le bien est localisé en zone tendue (sous réserve du respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire). La déduction fiscale varie en fonction des zones (A, B1, B2 et C).

La défiscalisation Cosse peut s’avérer très avantageuse pour un investissement dans un appartement ancien. L’objectif principal du dispositif établi par Emmanuelle Cosse est de remettre sur le marché locatif des logements aux loyers abordables. Les propriétaires y sont notamment incités en contrepartie d’un avantage fiscal, à savoir un abattement allant de 15% à 85%. Cette exonération dépend de la zone géographique du bien loué, du niveau de loyer et des modalités de gestion. Avantageuse pour les propriétaires et abordable pour les locataires, cette loi vise à lutter contre la crise du logement. Pour en bénéficier, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) pour une durée allant de 6 à 9 ans, tout en restant libre de choisir son locataire.

La loi Cosse

Le dispositif Cosse

Le dispositif Cosse qui tient son nom de la ministre du Logement Emmanuelle Cosse, permet aux propriétaires louant un bien à un loyer abordable à des ménages modestes d’obtenir un abattement fiscal allant de 15 à 85% sur leurs revenus locatifs. Plus le loyer sera modéré dans les zones les plus tendues du marché locatif, plus la déduction fiscale sera forte : 15 à 70% des loyers perçus, et jusqu’à 85% pour les propriétaires confiant la gestion de leur bien à une association agréée. Pour en bénéficier, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (l’Agence nationale de l’habitat).

Les logements Cosse

La loi Cosse s’applique aux logements anciens et neufs, avec ou sans travaux, non meublés et loués à titre de résidence principale pour le locataire, et pour lesquels une convention avec l’Anah a été conclue entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2019.

Le texte prévoit néanmoins quelques restrictions :

  • Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal
  • Interdiction de louer à un ascendant ou descendant du contribuable
  • Interdiction de profiter du dispositif en louant à une personne occupant déjà le logement, excepté en cas de renouvellement du bail

La défiscalisation Cosse

La localisation du logement et le niveau du loyer influencent directement le montant de l’avantage fiscal. Les investisseurs doivent choisir entre quatre options : loyer intermédiaire, social, très social ou recours à l’intermédiation locative.

Quel que soit l’emplacement du logement loué, le recours à l’intermédiation locative ouvre droit à une déduction fiscale maximale de 85%.

Le niveau du loyer et la localisation du logement déterminent le montant de l’abattement fiscal (en savoir plus sur les plafonds Cosse). Les investisseurs ont le choix parmi :

  • Le loyer intermédiaire
  • Le loyer social
  • Le loyer très social
  • L’intermédiation locative

En fonction du niveau de loyer choisi et de la zone dans laquelle se situe le logement, le propriétaire a droit à une déduction fiscale allant de 15 à 85%. L’avantage fiscal de la loi Cosse s’applique à partir de la date de prise d’effet de la convention conclue avec l’Anah et pendant 6 ans minimum. La convention peut être prolongée de 3 ans sur demande du bailleur.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Afin de bénéficier de la loi Cosse, le propriétaire a l’obligation de respecter certaines conditions :

  • Le logement concerné doit être non-meublé, situé en milieu urbain, et doit servir de résidence principale au locataire.
  • Le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers et un niveau de ressources du locataire.
  • La location doit se faire dans le cadre d’une convention signée avec l’Anah, entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, et le bien ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du propriétaire. L’Agence nationale de l’habitat est un établissement public administratif de l’État français qui met en œuvre la politique nationale d’amélioration du parc de logements privés existants. Placée sous la tutelle du ministre chargé du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité, l’Anah accorde des aides financières aux propriétaires et aux syndicats de copropriétaires pour la réalisation de travaux lourds ou d’amélioration de leur habitat. Elle encourage par ailleurs le développement d’une offre de logements à loyers et charges maîtrisés par le biais de conventions avec les propriétaires bailleurs.
  • Louer un bien situé dans une zone éligible (A, A bis, B1, B2) ou en intermédiation locative sur toute la France.

En savoir plus sur le zonage Cosse.

Investissement Cosse

Investissement à loyer intermédiaire

Le loyer intermédiaire permet de pratiquer les loyers les plus hauts, mais la déduction fiscale est plus limitée. Pour les investissements en zones A bis, A et B1, elle s’élève à 15% et à 30% pour la zone B2.

Investissement à loyer social ou très social

La déduction fiscale est de 50% pour les logements mis en location conventionnée en zone B2 et atteint 70% dans les zones A bis, A et B1.

Investissement avec recours à l’intermédiation locative

Par le biais de l’intermédiation locative, le propriétaire confie son bien à un organisme spécialisé ou à une agence immobilière à vocation sociale par exemple. L’intermédiaire loue ensuite le bien et assure la perception des loyers qui sont nécessairement limités. L’intermédiation locative a pour but de faciliter l’accès au logement des personnes en difficulté.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Le taux de déduction pouvant s’appliquer via le dispositif Cosse varie de 15 à 85%, selon plusieurs critères. L’abattement fiscal dépend de la zone géographique du bien et du montant du loyer, auquel vont s’ajouter d’autres frais et charges déductibles (taxe foncière, travaux, charges de copropriété…). Cette loi permet donc de réduire systématiquement l’impôt sur le revenu. Selon la localisation et le caractère du loyer; le taux varie :

Zones A bis, A et B1 Zone B2 Zone C
Loyer intermédiaire 30% 15% impossible
Loyer social 70% 50% impossible
Loyer très social 70% 50% impossible
Intermédiation locative 85% 85% 85%

Pour savoir dans quelle zone se situe votre bien, vous pouvez consulter le zonage complet fixé par l’arrêté du 30 septembre 2014.

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