Crédit immobilier : le HCSF impose de nouvelles mesures à partir du 1er janvier 2022

Quelles sont les nouvelles règles pour obtenir un crédit immobilier ?

Un taux d’endettement de 35 % maximum

Première mesure phare prise par le HCSF : le plafonnement du taux d’endettement à 35%. Avant le 1er janvier 2022, le taux d’endettement généralement retenu par les banques pour évaluer la capacité d’emprunt était de 33%. Mais, ce chiffre pouvait être revu à la hausse, notamment grâce au calcul du reste à vivre. Avec les nouvelles dispositions prises par le HCSF, cela n’est plus possible. Le taux d’endettement ne peut plus dépasser 35%.

Une durée d’emprunt limitée

Autre effet des décisions du HCSF : la limitation de la durée de l’emprunt. Alors que celle-ci pouvait aller précédemment jusqu’à 30 ans, il n’est désormais plus possible de faire un crédit immobilier sur une période de plus de 25 ans, exception faite pour les ventes en état futur d’achèvement (VEFA) qui permettent d’étendre cette durée à 27 ans.

Une marge dérogatoire de 20 % pour certains dossiers

Afin de conserver un peu de souplesse, les établissements bancaires ont la possibilité de déroger à ces critères pour 20% de leurs dossiers. Cette marge de manœuvre n’est pas négligeable et permet d’accorder des prêts en s’affranchissant de l’une de ces deux dispositions.

Quelles sont les conséquences pour les emprunteurs ?

Les conséquences pour les particuliers

Ces nouvelles mesures en vigueur depuis le 1er janvier 2022 ont nécessairement un impact sur la capacité d’emprunt des particuliers, notamment les foyers dont les revenus sont parmi les plus modestes. Ce sont eux qui auront le plus de difficultés à ne pas dépasser les 35 % d’endettement. Pour y remédier, l’effort d’épargne devra certainement être plus conséquent, afin de constituer un apport permettant d’augmenter la capacité d’achat.

Les conséquences pour les investisseurs

Pour les investisseurs, des difficultés risquent également de se faire ressentir, du fait du passage d’une méthode basée sur le différentiel à une méthode intégrée. Réaliser des investissements immobiliers tout en respectant un taux d’endettement figé à 35 % ne sera certainement pas chose aisée.

Assurer son crédit grâce à l’assurance emprunteur

Une assurance quasi indispensable pour un crédit immobilier

Au vu de ces profonds changements liés à l’obtention d’un crédit immobilier, souscrire une assurance emprunteur s’avère être quasiment indispensable. Celle-ci permet à l’organisme prêteur de se prémunir contre toute défaillance éventuelle du paiement du crédit immobilier, mais aussi de protéger l’entourage de l’emprunteur.
L’assurance emprunteur est normalement exigée par les établissements bancaires pour chaque dossier. Une exception peut être faite à condition de posséder un patrimoine immobilier conséquent et de l’engager en guise de garantie.

Quelle prise en charge pour une assurance emprunteur ?

La prise en charge pour une assurance emprunteur dépend du contrat que vous choisissez. Selon les clauses de ce dernier, vous pouvez notamment bénéficier d’une couverture en cas :

• de maladie ou de décès ;
• de perte totale et irréversible d’autonomie ;
• de perte d’emploi ;
• d’incapacité temporaire de travail.

Comment changer d’assureur en cours de prêt ?

Il existe deux façons de changer d’assurance en cours de prêt, prévues par deux lois :

• la loi Hamon stipule que l’assurance emprunteur peut être résiliée dans les 12 mois qui suivent la souscription du contrat d’assurance ;
• la loi Sapin 2, également appelée loi Bourquin, précise que les contrats peuvent être résiliés dans un délai de deux mois avant la date anniversaire de souscription.

À noter qu’il sera possible de changer d’assurance à tout moment et sans frais à compter du 1er juin pour les nouveaux contrats et du 1er septembre pour ceux plus anciens.

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