Tout savoir sur le dispositif de location-accession (PSLA)

La location-accession est une formule qui séduit de plus en plus de ménages modestes qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale. Elle offre des avantages fiscaux, financiers et sécuritaires, mais elle implique aussi des obligations et des risques. Voici tout ce qu’il faut savoir sur ce dispositif, ses conditions, son fonctionnement et ses bénéfices.

Qu’est-ce que le prêt social location accession ?

Le prêt social location accession (PSLA) est un prêt conventionné accordé à des opérateurs immobiliers (bailleurs sociaux, promoteurs, coopératives…) pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs ou anciens qui feront ensuite l’objet de contrats de location-accession avec des ménages éligibles. Le PSLA permet aux ménages sous plafonds de ressources de louer un logement pendant une période définie, puis d’en devenir propriétaires s’ils le souhaitent et s’ils en ont les capacités financières. Le PSLA est soumis à l’agrément de l’Etat et bénéficie d’un régime fiscal avantageux.

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Comment fonctionne le dispositif ? 

Le PSLA fonctionne en deux étapes distinctes : une phase locative et une phase acquisitive.

La phase locative

Au début du contrat, vous signez un contrat de location-accession avec l’opérateur qui loue le logement. Ce contrat fixe les conditions du futur achat : le prix de vente, les modalités de paiement, la date d’entrée en jouissance, les charges éventuelles… La période locative dure généralement entre 1 à 5 ans. Pendant cette période, une partie du loyer est économisée comme apport pour l’achat du logement. Le reste du loyer couvre les coûts du logement et les intérêts sur l’emprunt du vendeur. Vous louez donc le logement avec l’intention de l’acheter plus tard. 

La phase acquisitive

Après la phase locative, vous pouvez choisir d’acheter le bien, c’est-à-dire lever l’option d’achat et acquérir le logement. Vous devez alors verser le solde du prix de vente, déduit des sommes déjà versées au titre de la partie acquisitive de la redevance. Vous devenez ainsi propriétaire du logement et vous pouvez bénéficier de prêts aidés comme le prêt à taux zéro pour financer votre achat.

Quels sont les avantages de la location accession ? 

La location-accession offre plusieurs avantages qui peuvent faciliter grandement l’achat d’une maison ou d’un appartement :

La réduction de la TVA sous certaines conditions

L’un des principaux avantages du PSLA est la possibilité de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20% sur le prix d’achat du logement. Elle peut représenter une économie significative pour l’acquéreur.

La possibilité d’acheter sans apport 

Il n’est pas nécessaire d’avoir un apport financier pour bénéficier du PSLA. Le loyer versé pendant la phase locative constitue une épargne qui vient en déduction du prix de vente du logement. Il est donc considéré comme un apport, rendant le dispositif particulièrement favorable pour ceux qui éprouvent des difficultés à mettre de côté.

Des garanties de rachat ou de relogement 

La location-accession offre des garanties de sécurité aux ménages en cas de difficultés financières ou personnelles :

  • Garantie de rachat par laquelle le vendeur s’engage à racheter le logement à l’accédant en cas de survenance d’un événement imprévu (décès, divorce, chômage, mobilité professionnelle…). Cette garantie est valable pendant 15 ans à compter de la levée de l’option d’achat.
  • Garantie de relogement par laquelle le vendeur s’engage à proposer à l’accédant trois offres de logement locatif adaptées à ses besoins et à ses possibilités, en cas de non levée de l’option d’achat ou à tout moment pendant la phase acquisitive.

Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un logement en PSLA ?   

La location-accession est soumise à des conditions qui concernent à la fois le propriétaire du logement, le montant du loyer et les revenus du locataire-accédant. Ces conditions visent à favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes et à garantir la qualité des logements proposés.

Les conditions du propriétaire

Avant toute chose, le bien immobilier en question doit remplir certaines conditions. Le vendeur doit avoir signé une convention avec l’État et le logement doit être neuf. Cela implique qu’il n’a jamais été habité ou qu’il a été radicalement rénové, à savoir une transformation de tout ou partie d’un bâtiment existant.

Les conditions de plafond du loyer 

Le montant de la location est encadré par le dispositif PSLA et dépend principalement de la zone géographique où se situe le logement. Le plafond est plus élevé dans les zones tendues (zones A bis, A et B1) et plus bas dans les zones moins tendues (zones B2 et C). En 2023, les montants de la redevance sont les suivants : 

  • 14,32 € en zone A bis,
  • 11, 00 € en zone A,
  • 9,48 € en zone B1,
  • 9,10 € en zone B2,
  • 8,43 € en zone C.

Les conditions de revenus 

Pour bénéficier du PSLA, il faut aussi respecter des conditions de ressources. Les revenus du ménage ne doivent pas excéder certains plafonds qui varient en fonction du nombre de personnes composant le foyer et de la zone géographique du logement. Ces plafonds sont revus chaque année et pour l’année 2023, ils s’échelonnent entre 26 921 euros pour une personne seule en zone C et jusqu’à 73 732 euros pour un couple avec quatre enfants ou plus en zone A bis.

Nombre de personnes destinées à occuper le logementPlafonds de ressources (en €)Plafons de ressources (en €)
Zone AZone B ou C
135 51526 921
249 72035 899
356 82541 525
464 63846 014
5 et plus73 73250 489

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Les prêts cumulables avec la location accession  

Le dispositif PSLA offre une autre grande opportunité : la possibilité de cumuler différents types de prêts pour faciliter l’achat du logement.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

La location-accession vous permet de bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) pour financer votre achat, sous réserve de respecter les conditions de ressources et de localisation du logement. Le PTZ est un prêt sans intérêt ni frais, accordé par l’Etat, qui vient compléter votre prêt principal. Le montant du PTZ dépend de la zone géographique, du nombre de personnes qui occupent le logement et du coût de l’opération. Le PTZ peut financer jusqu’à 40 % du prix du logement.

Le prêt épargne logement 

Si vous disposez d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL), vous pouvez obtenir un prêt épargne logement pour financer votre achat en location-accession. Le montant et la durée du prêt dépendent des intérêts que vous avez acquis sur votre épargne. Le taux du prêt est fixé à l’avance lors de l’ouverture du PEL ou du CEL.

Le prêt action logement (1 % logement)

Si vous êtes salarié d’une entreprise non agricole employant au moins 10 personnes, vous pouvez demander un prêt action logement, anciennement connu sous le nom de 1 % Logement. Il vous permet de financer jusqu’à 30 000 euros avec un taux d’intérêt fixé à 1 %. 

Revendre son bien en PSLA, c’est possible ! 

La location-accession est un dispositif qui permet d’accéder à la propriété en déduisant du prix de vente, les loyers versés lors de la location. Une fois propriétaire, vous avez la possibilité de revendre votre bien. Cependant, cette revente doit s’effectuer selon certaines règles.

Si vous revendez votre logement durant les 10 premières années d’acquisition du logement, vous devrez rembourser le différentiel de TVA qui correspond à la différence entre le taux réduit de 5,5 % dont vous avez bénéficié et le taux normal de 20 %. Par exemple, si vous revendez votre logement au bout de 5 ans, vous devez rembourser 50 % du différentiel de TVA.

Cependant, vous pouvez être exonéré du remboursement de cette TVA dans certaines circonstances:

  • Mobilité professionnelle impliquant un trajet supérieur à 70 km entre le logement et le lieu de travail,
  • Période de chômage supérieure à un an,
  • Mariage, naissance, divorce, dissolution de pacte civil de solidarité,
  • Décès d’un membre du foyer,
  • Invalidité.

Dans quelles villes acheter un bien avec le prêt social location accession ? 

Le PSLA est un dispositif que l’on peut retrouver dans plusieurs villes françaises attractives, notamment Toulouse, Bordeaux ou encore Montpellier

Toulouse

Surnommée « la ville rose », Toulouse se distingue par sa qualité de vie et son dynamisme économique. Avec un prix moyen au mètre carré de 3 688 euros, Toulouse offre un marché immobilier abordable et compétitif. Un avantage considérable pour les personnes souhaitant investir en location-accession. 

De plus, son économie florissante, portée notamment par les secteurs de l’aéronautique et du spatial, assure une stabilité professionnelle pour ses habitants. Mais Toulouse, c’est aussi une situation géographique favorable : proche des Pyrénées et de la Méditerranée, c’est un lieu de vie agréable à tous points de vue.

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Bordeaux

La réputation de Bordeaux n’est plus à faire. Captivante de par son patrimoine historique et vibrant grâce à son dynamisme économique, elle promet un cadre de vie exceptionnel. Proposant un prix moyen au m² de 4 623 euros, Bordeaux reste tout de même accessible aux foyers modestes grâce au prêt social location-accession.

Bordeaux bénéficie également d’une situation géographique idéale avec la proximité de l’océan Atlantique et des vignobles renommés. Son succès repose également sur son économie dynamique, favorisée par une forte présence d’entreprises du secteur de la viticulture avec près de 14 000 producteurs de vin, et 117 514 hectares de vigne.

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Montpellier

Montpellier est connue pour son climat méditerranéen agréable, sa proximité avec la mer et sa riche histoire culturelle. Le marché immobilier montpelliérain reste accessible avec un prix moyen au m² de 3 526 euros. Cette attractivité rend la ville propice à la location-accession.

En outre, Montpellier est renommée pour son dynamisme économique. Son secteur scientifique (laboratoires, centres de recherche C.N.R.S, universités…) particulièrement innovant soutient son économie locale tout en offrant un large éventail d’opportunités professionnelles. Accessible par diverses voies (autoroutes, TGV, aéroport), cette ville séduit par sa facilité d’accès et son cadre de vie attractif.

Questions & réponses !

Que se passe-t-il si je ne peux plus payer mes mensualités dans le cadre d’une location-accession ?

Si vous faites face à des difficultés financières qui vous empêchent de payer vos mensualités au sein d’un dispositif de location-accession, le vendeur peut demander en justice la résolution du contrat. Si la résolution est prononcée, vous serez amené à quitter le logement et à restituer celui-ci au vendeur. Cependant, vous pouvez aussi négocier pour un rééchelonnement des dettes ou une prolongation de la durée de location.

Puis-je vendre ou louer le bien pendant la période de location-accession ?

Durant la phase de location, vous ne pouvez ni vendre ni louer le bien, car vous n’êtes pas encore propriétaire. Vous devez obligatoirement attendre la fin de cette phase et avoir acquis le statut de propriétaire pour pouvoir exercer ces droits.

Que se passe-t-il à la fin de la période de location si je décide de ne pas acheter le bien ?

Si à la fin de la période de location, vous décidez de ne pas lever l’option d’achat, la somme versée au titre du loyer restera acquise au vendeur. Cependant, si votre non-achat est justifié par une perte involontaire d’emploi ou une mutation professionnelle non prévue initialement, selon l’accord du contrat, vous pourrez être remboursés des sommes versées.

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