Loi alur et syndic : ce qu’il faut retenir

Contrat du syndic

Avant que la loi ALUR soit mise en place, seul le contenu du mandat du syndic était réglementé, en mentionnant obligatoirement sa durée, sa date de prise d’effet, sa rémunération et les conditions d’exécution de sa mission. Depuis, la loi ALUR instaure un contrat-type, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat et auquel le mandat de syndic doit se conformer.

• L’assemblée générale peut ainsi désigner le même syndic, une ou plusieurs fois pour une durée de trois ans maximum, librement négociée.
• Une fois que le mandat du syndic est renouvelé, un nouveau contrat mentionnant obligatoirement ses dates de prise d’effet et d’échéance, doit être soumis à l’autorisation des copropriétaires.

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Honoraires du syndic

Avant la loi ALUR, le syndic percevait deux types de rémunération dont le montant était librement négocié avec les copropriétaires lors de sa désignation : des honoraires pour la gestion courante et des honoraires spécifiques pour les prestations particulières.

Avec la loi ALUR, la rémunération du syndic est désormais déterminée de manière forfaitaire pour les actes de gestion courante. Le montant des honoraires est librement négocié entre le syndic et les copropriétaires. Le syndic peut également prétendre à des honoraires supplémentaires :

• S’il accomplit des prestations particulières dont la liste est définie par décret.
• Si la copropriété réalise des travaux (la rémunération du syndic doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxe de ces travaux, avec un taux dégressif selon leur importance).

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Un diagnostic technique global de la copropriété

Les copropriétaires doivent désormais exprimer leur volonté de réaliser un Diagnostic Technique Global (DTG), qui a pour objectif de s’assurer de la situation générale de l’immeuble. Le DTG comprend un diagnostic de performance énergétique, une évaluation de la liste et du coût des travaux nécessaires sur les dix prochaines années, ainsi qu’une analyse des améliorations possibles relatives à la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble. À noter que le DTG est obligatoire pour les immeubles de plus de dix ans.

La fiche synthétique

Le syndic doit tenir à disposition des copropriétaires une fiche synthétique regroupant les principales données financières et techniques dans les immeubles de plus de 200 lots. Depuis 2018, cette obligation concerne également les copropriétés moyennes, de 50 à 200 lots et entrera en vigueur en 2019 pour les immeubles plus petits. La fiche mentionne l’adresse du ou des immeubles, le numéro d’immatriculation du syndicat des copropriétaires et la date d’établissement du règlement de copropriété.

Un fonds de travaux obligatoire

Les copropriétaires ont désormais l’obligation d’alimenter un fonds de réserve pour les travaux, par le biais d’une cotisation annuelle obligatoire. Il concerne toutes les copropriétés, mais il est néanmoins possible pour les immeubles neufs de reporter la création du fonds de travaux après une période de cinq ans suivant la réception des travaux.

La loi a également prévu deux autres cas où les copropriétés peuvent ne pas constituer cette épargne obligatoire pour les travaux. Le premier concerne les immeubles de moins de dix lots, qui peuvent décider de ne pas établir de fonds de travaux (par une décision unanime de l’assemblée générale). Le second vise les copropriétés dont le Diagnostic Technique Global (DTG) spécifie l’absence de besoin de travaux aux cours des dix prochaines années.

Questions / réponses sur la loi Alur à Toulouse

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