Qu’est-ce que le dossier DDT (dossier de diagnostic technique) ?
Lors de la vente d’un logement, un ensemble de diagnostics techniques immobiliers est à réaliser obligatoirement. Ils sont regroupés dans un dossier intitulé : Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Il fait partie intégrante des annexes au compromis de vente qui est présenté chez le notaire. La loi impose au vendeur de réaliser ces diagnostics afin d’informer le futur acquéreur à propos de certaines caractéristiques du logement. En cas de non-conformité avec la réalisation de ces diagnostics, le vendeur est responsable d’un défaut d’information.
Quels sont les différents diagnostics obligatoires à présenter dans le cadre de la vente d’un bien immobilier ?
Le nombre et la nature des diagnostics qui constituent le DDT sont variables en fonction des caractéristiques du logement.
Le diagnostic de performance énergétique (dpe)
Le diagnostic de performance énergétique concerne tous les immeubles bâtis à l’exception de ceux qui sont listés dans l’article R.134 du Code de la construction et de l’habitation. Il permet de connaître la performance du logement en matière de consommation énergétique.
Ce diagnostic a une durée de validité de 10 ans et doit être refait si des travaux de rénovation sont engagés.
Le constat de risque d’exposition au plomb
Le diagnostic plomb permet d’établir le risque d’exposition au plomb pour les occupants d’un logement. Tous les immeubles d’habitation, dont la date de construction se situe avant le 1er janvier 1949, sont concernés par cette obligation de diagnostic. La durée de validité dépend du seuil de plomb détecté.
Le vendeur du bien ne peut être exonéré de la garantie des vices cachés affairant à la présence de plomb.
Le diagnostic concernant la présence d’amiante
Le diagnostic amiante concerne obligatoirement tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le document doit rendre compte de la présence ou de l’absence de matériaux ou produits qui contiendraient de l’amiante. Lorsque le diagnostic fait état d’absence d’amiante, la durée de validité du document est illimitée. A contrario, si le compte rendu mentionne la présence d’amiante, un nouveau contrôle doit être produit obligatoirement dans les 3 années suivantes.
Notez une subtilité concernant les diagnostics réalisés avant 2013. Il est obligatoire d’effectuer un nouveau diagnostic même pour ceux mentionnant l’absence d’amiante.
Le diagnostic relatif à la présence de termites
Ce diagnostic permet d’établir ou non la présence de termites. Les habitations concernées sont celles se situant dans une des zones délimitées par arrêtés préfectoraux. Le risque d’infestation étant évolutif à court terme dans le temps, le diagnostic n’est valable que six mois. Il faudra le renouveler en cas d’arrêté préfectoral informant sur une nouvelle zone d’infestation. Le vendeur ne peut en aucun cas se soustraire à la garantie des vices cachés.
L’état de l’installation intérieure du gaz
Ce diagnostic gaz établit un état de l’installation intérieure en gaz d’une habitation. Tous les logements, dont l’installation de gaz a été réalisée il y a plus de 15 ans ou dont le certificat de conformité date d’il y a plus de 15 ans, sont concernés par cette obligation de diagnostic. La date de validité ne peut excéder 15 ans.
En cas de défaut de diagnostic, le vendeur est responsable des vices cachés et l’acheteur peut obtenir soit une diminution du prix de vente, soit l’annulation de la vente.
L’état de l’installation intérieure électrique
Le diagnostic de l’installation électrique permet d’établir un état de l’installation intérieure électrique d’un logement. Il concerne tous les bâtiments habités dont l’installation électrique a été réalisée il y a plus de 15 ans. La durée de validité est fixée à 3 ans. Le vendeur est responsable en cas de vices cachés.
L’état d’installation d’assainissement non collectif
Le diagnostic d’assainissent non collectif vise à évaluer l’état de l’installation composant le système d’assainissement propre au logement. Il concerne tous les bâtiments construits et non raccordés au réseau public des eaux usées. La durée de validité du diagnostic est de 3 ans.
Le vendeur engage sa responsabilité pour les vices cachés. Quant à l’acquéreur, en cas de non-conformité relevée sur le diagnostic, il s’engage à une mise en conformité dans un délai d’un an suivant la signature de l’acte notarié.
L’état des risques et pollutions
Le diagnostic des risques et pollutions (ERP) concerne l’ensemble des risques liés aux aléas naturels, miniers, technologiques ou encore, les risques sismiques ou affairant aux sols pollués. Le diagnostic recherche encore les risques de pollution radioactive liés au radon. Il s’agit d’un gaz radioactif, incolore et inodore. La plupart du temps, sa présence est d’origine naturelle. Les zones concernées sont définies par arrêté préfectoral. La validité du document est de moins de 6 mois, précédant la date de signature de la promesse de vente.
En cas de non-conformité, le vendeur s’expose à une poursuite de la résolution, voire à une demande de diminution du prix de vente.
Le diagnostic bruit et nuisances sonores aériennes
Le diagnostic « état des nuisances sonores aériennes » doit être réalisé seulement dans certaines zones spécifiques. L’article L. 112-6 du Code de l’urbanisme définit avec précision ces zones. Lorsque le logement mis en vente est concerné, l’annexe du compromis de vente doit renseigner l’adresse du site Internet permettant de consulter le plan d’exposition au bruit. L’adresse de la mairie où est située l’habitation doit encore figurer comme lieu de consultation dudit plan.
L’absence de réalisation de ce diagnostic ou en cas d’étude non conforme, l’acquéreur peut user de recours à l’encontre du vendeur.
Le diagnostic concernant la présence de mérule
Le diagnostic mérule informe sur la présence d’un risque lié à la mérule, un champignon qui s’attaque au bois. La durée de validité n’est pas définie.
En cas de présence de mérule, la responsabilité civile du vendeur est engagée.
Le diagnostic loi carrez
Le diagnostic Métrage Loi Carrez établit la certification de la surface d’un lot. Les lots de copropriété à usage commercial ou particulier sont concernés par ce diagnostic. Les caves, les garages, les places de stationnement et les lots dont la surface est inférieure à 8 m² sont exclus de cette obligation. La durée de validité est permanente.
En cas d’absence du diagnostic, une action en nullité de la vente peut être mise en œuvre par l’acquéreur. Si une erreur de surface de plus de 5% est constatée, une diminution du prix de vente peut être demandée par l’acquéreur.