Qu’est-ce que le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal avantageux qui peut être très intéressant pour les investisseurs. C’est l’un des dispositifs les plus anciens encore en vigueur de nos jours puisqu’il remonte à 1949. Il concerne la location de biens meublés par des particuliers.
- Tout savoir sur le statut LMNP.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce statut ?
Quelques conditions sont à remplir pour bénéficier du statut de Loueur Meublée Non Professionnel. Certaines concernent le propriétaire, d’autres les locataires occupants.
Les conditions liées au propriétaire
Il faut être un particulier pour pouvoir investir sous le statut LMNP, et non un professionnel de l’investissement. Ensuite, Le bien doit être loué en tant que résidence principale, et il doit être occupé au plus tard un mois après son acquisition, ou son achèvement s’il est neuf. Enfin, le montant du loyer doit être fixé selon le marché et les prestations du bien.
Les conditions liées au logement
Le bien doit être meublé, au sens où l’entend la loi. En effet, l’équipement présent doit être au minimum conforme à une liste dressée par l’État, afin d’assurer que les locataires soient installés dans de bonnes conditions :
- Literie avec draps et couvertures ;
- Volets ou rideaux dans les chambres ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à microonde ;
- Réfrigérateur ;
- Congélateur ou compartiment de congélation avec une température maximale de -6° ;
- De la vaisselle et ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Rangements ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager.
Quels sont les avantages ?
Le statut doit son succès durable aux avantages qu’il procure.
Les avantages pour le bailleur
Se constituer un patrimoine
Adopter le statut LMNP est susceptible de faciliter l’accès à la création d’un patrimoine. En effet, la perspective de revenus récurrents est un argument essentiel au moment de demander le financement de votre projet.
Bénéficier de revenus générés peu fiscalisés
Louer un meublé est un excellent moyen de générer des revenus réguliers, plus importants qu’une location nue. La rentabilité est accrue grâce au fait que les revenus locatifs générés ne sont soumis à l’impôt qu’à hauteur de 50%. Si vous remboursez un emprunt, l’effet de levier favorisera encore un peu plus cette rentabilité.
Déléguer la gestion locative
La gestion d’un logement meublé à Bordeaux peut idéalement être confiée à une agence immobilière. Chez Sporting Immobilier, notre équipe de professionnels en gestion locative prend en charge toutes les prestations liées à la gestion de votre logement : vérification des diagnostics obligatoires, chercher de nouveaux locataires, effectuer les visites, réceptionner les loyers… Cela représente un gain de temps très conséquent pour le bailleur.
- En savoir plus sur la gestion locative d’un investissement en LMNP.
Les avantages fiscaux
Amortir son bien sur plusieurs années
Le bailleur sous statut LMNP a la possibilité de déduire de ses revenus de nombreuses charges locatives, dont les achats de mobilier et les travaux. Parfois, ces charges déduites sont plus importantes que le loyer à déclarer aux impôts. Dans ce cas, le déficit créé ainsi est reporté sur l’année suivante, et ainsi de suite. Il est alors techniquement possible de ne pas payer d’impôt durant des années.
La récupération de la TVA
Récupérer la TVA est possible suite à l’achat d’un bien meublé au sein d’une résidence neuve avec services, c’est-à-dire proposer au moins trois des quatre services suivants :
- L’accueil ;
- L’entretien régulier des locaux ;
- Le service de petit déjeuner ;
- La fourniture de linge de maison.
Si vous remplissez les conditions, c’est une économie de 20 % à la clef.
Quelle fiscalité pour la location meublée LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est attribué aux particuliers qui louent un bien meublé. Les revenus en LMNP étant considérés comme des revenus commerciaux imposables, ils doivent ainsi obligatoirement faire l’objet d’une déclaration auprès des impôts.
Le régime Micro Bic
Si votre bien vous rapporte moins de 72 600 € par an, vous dépendrez de ce régime, qui vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal forfaitaire de 50 %.
Le régime Réel
Au-delà de 72 600 € de revenu locatif, le bailleur d’un meublé dépend obligatoirement du régime Réel. Toutefois, il peut décider de l’adopter avec des revenus moindres. Le régime Réel permet de déduire nombre de charges réelles, et de favoriser les possibilités d’amortissement.
- En savoir plus sur la déclaration aux impôts de son statut LMNP.
- En savoir plus sur la fiscalité appliquée pour le statut LMNP en 2023.
Quels sont les biens immobiliers éligibles à la LMNP ?
Il s’agit des résidences dites de « services ». Par conséquent, cela concerne ces cinq types de biens :
- Les résidences étudiantes ;
- Les résidences seniors (personnes âgées autonomes) ;
- Les Ehpad ;
- Les résidences dites « d’affaire » ;
- Les résidences de tourisme.
Comment revendre un bien en location meublée non professionnelle ?
Un bien en LMNP peut se revendre de la même manière qu’un bien classique. Dans le cas d’une revente avant la fin des 9 ans d’engagements, la réduction d’impôt n’est plus valable et vous devrez rembourser les sommes perçues excepté en cas d’invalidité, perte d’emploi ou décès.
Cependant, revendre son bien en LMNP à la fin de la période d’engagement de 9 ans est tout à fait possible. Le propriétaire devra alors commencer les démarches concernant la vente de son logement. Afin de faciliter la revente d’un appartement en LMNP, il est préférable de faire appel à une agence immobilière. Celle-ci pourra alors estimer le logement au juste prix, vérifier que les documents sont à jour, diffuser l’annonce, trouver des potentiels acquéreurs et organiser les visites. Sporting Immobilier, agence immobilière à Bordeaux vous accompagne de A à Z durant tout le processus de vente de votre bien en LMNP.
Les 3 meilleurs quartiers bordelais pour investir en location meublée
Le quartier des Capucins
Le quartier des Capucins à Bordeaux est une excellente opportunité d’investissement en LMNP. En effet, le quartier offre à ses habitants des moyens de transports variés (lignes de bus TBM ligne 1, 11, 15 ; tramway ligne B, C et D) et un nombre important d’opportunités d’emploi. De plus, le quartier dispose d’un grand nombre d’activités de loisirs (quai des Sports, Parc des Sports Saint-Michel…) et d’infrastructures scolaires et médicales de qualité. De plus, le marché locatif dans le quartier des Capucins est très dynamique. Bien que les prix de l’immobilier soient assez élevés, de nombreux locataires sont attirés par le quartier pour son cadre de vie et son offre riche en activités et services. Selon les dernières statistiques de la chambre des notaires de Gironde, environ 50% des habitants du quartier sont locataires. Investir en LMNP dans le quartier des Capucins à Bordeaux est donc une excellente opportunité pour les investisseurs.
Le quartier La Bastide
Le quartier de la Bastide à Bordeaux est un quartier très intéressant pour investir en LMNP. Il dispose en effet d’un excellent réseau de transport, qui comprend la ligne A tramway et le bus (27, 16, 31, 45, 80). De plus, le quartier est très bien desservi et offre un accès facile à plusieurs emplois et activités de loisirs, notamment le Jardin Botanique, le Parc aux Angéliques, le cinéma MEGARAMA qui sont tous situés à proximité. De plus, l’IAE de Bordeaux attire de nombreux étudiants en quête d’un logement en location. En ce qui concerne le marché locatif, les gens sont très enclins à louer dans le quartier de la Bastide, car il offre une qualité de vie très élevée, avec des tarifs raisonnables. Selon une étude réalisée par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE), en 2020, près de 59 % des logements de la Bastide étaient occupés par des locataires. Cette étude a également révélé que le nombre de locataires dans le quartier augmente régulièrement depuis plusieurs années, ce qui en fait un excellent endroit pour un investissement locatif.
Le quartier Saint-Jean
Le quartier Saint Jean à Bordeaux est un excellent endroit pour investir en LMNP. Il est très bien desservi par le réseau de transports Bordeaux Métropole qui comprend la gare de Bordeaux Saint-Jean, le tramway ligne C et ligne D, ainsi que plusieurs lignes de bus. En outre, le quartier est en pleine mutation, et à un potentiel de quartier d’affaires. Les biens meublés pour une population professionnelle de passage y sont déjà très prisés. De plus, le quartier offre de nombreuses activités de loisirs, dont la salle de concert Rock School Barbey et la maison de quartier Union Saint Jean.
Selon une étude réalisée par l’INSEE en 2020, près de 64% des ménages du quartier sont des locataires. Ainsi, investir en LMNP dans le quartier Saint Jean à Bordeaux est une excellente opportunité pour les investisseurs, car il y a une grande demande de logements locatifs sur le marché.
Questions & réponses !
Quelles différences entre un statut LMP et un statut LMNP ?
Le statut LMP définit le bailleur comme investisseur professionnel. Il s’agit donc de sa source de revenu principale, ses revenus locatifs doivent dépasser 23 000 €. Il jouit d’avantages fiscaux plus intéressants, et du régime des plus-values professionnelles. En revanche, pour le statut LMNP, le montant des loyers générés par la location meublée doivent être inférieurs à 23 000€.
Les biens immobiliers neufs sont-ils éligibles au statut LMNP ?
Oui, les biens immobiliers neufs et anciens sont éligibles au statut LMNP. Toutefois, ils doivent être loués au plus tard un mois après la fin de la construction.