Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Mis en place en 1949, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un des plus anciens régimes fiscal français. Il est attribué aux bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés, soit en location directe, soit par le biais d’une résidence de services telle qu’une résidence étudiante, une résidence sénior ou une résidence de tourisme. Il s’agit principalement d’un complément de revenu pour l’investisseur.
Les investisseurs ont la possibilité, grâce à ce statut, de devenir les détenteurs d’un bien meublé dans une résidence neuve tout en bénéficiant de revenus locatifs non soumis à l’impôt. Les bailleurs non-professionnels peuvent également récupérer la TVA suivant certaines modalités.
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Quels sont les avantages du statut LMNP ?
Le statut LMNP offre des avantages considérables pour les investisseurs immobiliers.
Amortir son bien
L’amortissement du bien permet de déduire une partie du prix d’achat du logement ainsi qu’une partie des coûts d’achat des meubles, étalée sur plusieurs années selon le principe de l’amortissement comptable. Il est conseillé de faire appel à un expert-comptable avant de remplir sa déclaration fiscale, pour éviter toute erreur.
Récupérer la TVA à 20 %
La TVA à 20 % peut-être récupérée dans le cadre de l’acquisition d’un appartement au sein d’une résidence neuve avec services (étudiantes, seniors, affaires, tourisme), qui propose des prestations obligatoires comme le petit-déjeuner, le ménage, l’accueil ou la fourniture de linge.
Déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de l’emprunt
Les charges liées à l’exploitation du bien immobilier meublé sont déductibles du revenu imposable dans le cadre du régime réel simplifié. Il s’agit notamment de la taxe foncière ou d’habitation, des assurances (loyers impayés par exemple), de la cotisation foncière des entreprises (CFE) ou encore les frais d’acquisition (honoraires du notaire, commissions d’agence immobilière), etc. Les intérêts de l’emprunt contracté pour financer l’achat du bien sont également déductibles.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut Loueur Meublé Non Professionnel ?
Pour bénéficier du statut LMNP, il faut respecter certaines conditions :
- Les recettes annuelles liées à l’activité locative ne doivent pas dépasser 23 000 € TTC ou représenter plus de 50 % du revenu global du foyer fiscal.
- Déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers.
- Le bien doit être loué meublé. Cela signifie qu’il doit disposer d’un équipement suffisant pour permettre une occupation normale dès le début du bail.
- Le logement doit être loué pour une durée minimale d’un an prévue par la loi.
LMNP : quels sont les biens concernés ?
Les biens concernés par le statut LMNP sont les suivants :
- Les logements indépendants, neufs ou anciens, destinés à la location meublée à titre de résidence principale ou secondaire du locataire. Il peut s’agir d’appartements ou de maisons, qui doivent être équipés d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre convenablement.
- Les logements situés dans des résidences avec services, qui proposent des prestations hôtelières ou parahôtelières aux occupants. Il peut s’agir de résidences étudiantes, de résidences seniors, de résidences de tourisme, de résidences d’affaires, etc.
- Les résidences hôtelières.
- Les chambres d’hôtes et gîtes ruraux.
- Les maisons de retraite.
Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée ?
Pour prétendre au statut de location meublée, le gouvernement impose une liste de 11 meubles obligatoires fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 :
- Literie comprenant couette ou couverture.
- Rideaux ou stores dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.
- Plaques de cuisson.
- Four ou four à micro-ondes.
- Réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°.
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas.
- Ustensiles de cuisine.
- Table et sièges.
- Étagères de rangement.
- Luminaires.
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…).
Ces éléments doivent être en bon état et conformes à l’usage auquel ils sont destinés. Le linge de maison (draps, serviettes, torchons…) n’est pas obligatoire, mais il peut être fourni par le propriétaire ou par le gestionnaire de la résidence avec services.
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Quel régime fiscal pour déclarer sa LMNP ?
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous devez déclarer vos revenus locatifs en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime Micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes locatives annuelles n’excèdent pas 72 600 € HT (ou 176 000 euros HT pour les chambres d’hôtes et meublés de tourismes classés). Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus (71 % pour les meublés de tourisme classés). Vous êtes donc imposé sur la moitié de vos recettes locatives (ou 29 % si vous êtes classé meublé de tourisme).
Le régime micro-BIC est simple et avantageux si vos charges sont faibles. Il vous suffit de reporter le montant de vos recettes locatives sur votre déclaration de revenus complémentaire (le formulaire numéro 2042 C PRO).
Le régime Réel
Le régime réel s’applique automatiquement si vos recettes locatives annuelles sont supérieures à 72 600 €. Vous pouvez également opter pour ce régime si vos recettes sont inférieures à ce seuil, mais que vos charges sont importantes.
Le régime réel vous permet de déduire de vos recettes locatives l’ensemble des charges liées à votre activité (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de gestion, etc.) ainsi que les amortissements du bien immobilier et du mobilier. Grâce à ces déductions, vous pouvez réduire, voire annuler votre bénéfice imposable, et donc votre impôt sur le revenu dans certains cas particuliers.
Le régime réel nécessite de tenir une comptabilité et de remplir une déclaration spécifique (formulaire 2042 C PRO et le formulaire n°2031-SD) à joindre à la déclaration d’impôt LMNP. Il est conseillé de faire appel à un expert-comptable pour optimiser votre déclaration et bénéficier d’une réduction d’impôt sur ses honoraires.
Questions & réponses !
Quelle différence entre une location meublée et une location vide ?
La principale différence entre ces deux types de location réside dans le niveau d’équipement du logement. Une location est considérée comme meublée lorsque le locataire peut s’y installer immédiatement avec ses effets personnels sans avoir besoin d’apporter de mobilier.
Quelle différence entre le statut LMNP et LMP ?
Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) concerne les personnes dont les revenus tirés de la location meublée excèdent 23 000 euros par an et représentent plus de 50 % du revenu global du foyer fiscal. Au contraire, le statut LMNP s’applique lorsque ces conditions ne sont pas remplies.
Qu’est-ce qu’une résidence de services ?
Une résidence avec services est un type de logement collectif qui propose aux locataires certains services tels que restauration, blanchisserie, accueil… Elles peuvent être spécialisées (résidences étudiantes, résidences seniors…) ou non. Le statut LMNP est particulièrement adapté à ce type de biens qui connaît une forte demande.
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