Le Bail Réel Solidaire, qu’est-ce que c’est ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant d’accession à la propriété, mis en place pour faciliter l’accès au logement dans les zones où les prix fonciers s’envolent. Son principe repose sur la dissociation du foncier et du bâti :
- L’Organisme Foncier Solidaire (OFS) acquiert le terrain et en devient propriétaire.
- L’acquéreur achète uniquement le logement (bâti) et signe un bail de longue durée (entre 18 et 99 ans) pour le terrain auprès de l’OFS, moyennant une redevance mensuelle.
Cette dissociation permet de réduire considérablement le prix d’acquisition du logement, le rendant ainsi accessible à la plupart des ménages français qui ne pourraient pas devenir propriétaires en accession libre.
Le rôle des Organismes Foncier Solidaire
Si l’adoption des Organismes Foncier Solidaire (OFS) par la loi française date de 2014, leur histoire remonte bien plus loin et trouve ses racines outre-Atlantique. Inspirés par le concept des Community Land Trusts américains, les OFS ont été adaptés en France pour promouvoir l’accessibilité à la propriété.
Habilités par l’État, les OFS sont des structures à but non lucratif qui œuvrent dans des zones d’intervention définies par les pouvoirs publics. Leur mission principale s’articule autour de trois axes majeurs, encadrées par les décrets n° 2016-1215 et 2017-1037 :
- Acquérir des terrains constructibles dans les zones d’intervention définies.
- Faire construire des logements neufs ou réhabiliter des existants sur ces terrains.
- Proposer ces logements à la vente en Bail Réel Solidaire (BRS) aux ménages éligibles.
Aujourd’hui, le paysage des Organismes Foncier Solidaires en France se compose de 137 organismes agréés, répartis sur l’ensemble du territoire métropolitain, en Corse et en Guadeloupe. Parmi ces acteurs, on distingue 54 OFS dédiés et 83 organismes de logement social habilités à opérer en tant qu’OFS. Cette diversité d’acteurs témoigne de l’engouement croissant pour ce modèle alternatif d’accession à la propriété
- En savoir plus sur les OFS agréés dans votre région.
Comment devenir propriétaire d’un logement en BRS ?
Respecter les conditions relatives au logement
Le logement doit être situé dans une zone d’intervention définie par les pouvoirs publics et être acquis auprès d’un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Le logement doit également être destiné à l’occupation à titre de résidence principale et être occupé au moins 8 mois dans l’année.
Respecter les conditions de ressources
Le revenu fiscal de référence (N-2) ne doit pas dépasser les plafonds établis par zone géographique (A, B ou C) et selon la composition du foyer. Ces plafonds sont similaires à ceux du Prêt Social Location-Accession (PSLA). En 2024 les plafonds sont les suivants :
| Composition du foyer | Plafond zone Abis et A | Plafond zone B1 | Plafond zone B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 37 581 € | 37 581 € | 32 673 € |
| 2 personnes | 56 169 € | 56 169 € | 43 633 € |
| 3 personnes | 73 630 € | 67 517 € | 52 471 € |
| 4 personnes | 87 909 € | 80 875 € | 63 347 € |
| 5 personnes | 104 592 € | 95 739 € | 74 518 € |
| 6 personnes | 117 694 € | 107 738 € | 83 983 € |
| Personnes supplémentaires | 13 116 € | 12 005 € | 9 368 € |
Exemple
La famille Leroy, un foyer de quatre membres résidant à Marseille (zone A), présente un revenu fiscal de référence de 80 000 €. Selon les plafonds de ressources établis pour l’année 2024, une famille de 4 personnes ne doit pas excéder 87 909 € pour être éligible au Bail Réel Solidaire (BRS). Les Leroy se situent en dessous de cette limite et remplissent donc les conditions requises pour bénéficier du BRS.
Verser une redevance à l’OFS
Avec le Bail Réel Solidaire, l’acquisition concerne uniquement la structure du bâtiment, le terrain restant la propriété de l’Organisme de Foncier Solidaire. En conséquence, vous concluez un bail avec l’OFS qui vous octroie un “droit d’usage” sur le terrain pour la durée de votre occupation. En échange, une redevance est due à l’organisme foncier, représentant le coût de location du terrain.
La redevance peut être révisée chaque année sur la base de l’Indice du Loyer des Offices Publics de l’Habitat (ILOH). Généralement, le montant varie entre 1 et 4 euros par mètre carré habitable.
Exemple
Emma et Gabin possèdent une maison de 90 m² habitable sous BRS. La redevance mensuelle serait donc comprise entre 90 et 360 euros, selon les termes fixés par l’OFS détenteur du foncier.
- En savoir plus sur les conditions pour accéder à la propriété avec un bail réel solidaire.
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Pourquoi acheter en bail réel solidaire ?
Un prix d’acquisition bien moins cher
Le prix d’un logement en BRS est généralement 20 à 30 % moins cher qu’un logement en accession libre dans le même quartier.
Exemple
Aurélien et Manon souhaitent acquérir une maison à Rennes où le prix du moyen du m2 est de 5 095 €. En achetant un logement avec le dispositif Bail Réel Solidaire, ils peuvent acquérir une maison à un prix environnant 3 567€/m2, soit 30 % moins cher que le prix du marché.
Des avantages fiscaux et financiers
En achetant un bien immobilier neuf en BRS, l’acquéreur bénéficie des avantages fiscaux liés à l’acquisition d’un logement neuf comme :
- Financer son emprunt avec un prêt à taux zéro.
- Profiter de frais de notaire réduits, s’élevant à 2,5% du prix du bien contre 7 à 8 % dans l’ancien.
- Bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% dans le neuf contre 20% pour les logements anciens.
Exemple
Pour un logement neuf d’une valeur de 190 000 euros, la TVA est de 10 450 euros (5,5%) contre 38 000 euros (20%) habituellement. De ce fait, l’acquéreur réalise une économie de 27 550 euros.
En savoir plus
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Devenir propriétaire dans le neuf dans un quartier attractif
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une innovation sociale permettant l’accession à la propriété dans des zones où les prix de l’immobilier sont élevés. Les propriétaires de logements neufs bénéficient d’un habitat confortable et économe en énergie, répondant aux dernières normes en vigueur en termes d’isolation phonique et thermique.
Les constructions neuves offrent également des garanties contractuelles significatives :
- La garantie de parfait achèvement assure que tous les défauts constatés à la livraison seront corrigés.
- La garantie biennale couvre le bon fonctionnement de tous les équipements pour deux ans.
- La garantie décennale protège contre les vices de construction affectant la solidité de l’immeuble ou le rendant inhabitable.
Dans quelles villes peut-on bénéficier du Bail Réel Solidaire ?
Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d’accession à la propriété nationale qui s’étend progressivement à de nombreuses villes françaises, en particulier dans les grandes métropoles où le marché immobilier est tendu et les prix élevés comme Marseille, Toulouse, Bordeaux, Lyon, Lille, Montpellier, Nantes ou encore Rennes.
Acheter en BRS à Toulouse
À Toulouse, le bail réel solidaire offre une opportunité unique d’accéder à la propriété dans une ville dynamique et en pleine croissance. Selon Meilleurs Agents, le prix d’une maison à Toulouse s’élève en moyenne à 4 295 €/m². En achetant en BRS, vous bénéficiez de prix allant de 3 000 et 3 800 €/m² de surface habitable, ce qui représente une économie significative par rapport aux prix du marché.
- En savoir plus sur le BRS à Toulouse.
Acheter en BRS à Bordeaux
Bordeaux, connue pour son dynamisme économique et culturel, propose le BRS pour faciliter l’accession à la propriété dans des quartiers prisés. Avec des prix au m² moyen dans le neuf de 5 273 €/m², le BRS permet d’acheter un bien immobilier à environ 3 692 €/m², offrant ainsi une réduction de 20 à 40 % par rapport au parc privé.
- En savoir plus sur le BRS à Bordeaux.
Acheter en BRS à Paris
La capitale française, Paris, propose le BRS pour répondre à la forte demande de logements abordables. Les prix dans la capitale sont actuellement de 9 875€/m² pour une maison et 9 259€/m2 pour un appartement. Grâce au BRS, la ville peut proposer des prix au mètre carré autour de 5 000€/m², ce qui est considérablement moins cher que le marché immobilier classique de Paris. Les classes moyennes peuvent donc accéder à la propriété dans des quartiers où l’achat du terrain serait autrement impossible.
Acheter en BRS à Lille
Pionnière parmi les pionnières, la métropole de Lille est la toute première collectivité à avoir fondé son organisme de foncier solidaire, dès février 2017. Avec un prix immobilier de 3 164€/m2 en accession classique, les logements en BRS à Lille sont proposés à environ 1 900€/m² avec un BRS.
Comment revendre son logement acquis en bail réel solidaire (BRS) ?
La revente d’un logement sous Bail Réel Solidaire (BRS) est tout à fait possible. Elle est soumise à quelques règles spécifiques pour prévenir la spéculation. Le prix de revente est limité par un plafond établi par l’OFS et ajusté annuellement selon l’Indice du Loyer des Offices Publics de l’Habitat (ILOH).
Le logement ne peut être cédé qu’à un ménage qui s’engage à en faire sa résidence principale et qui respecte les plafonds de ressources préétablis. Si le propriétaire ne parvient pas à trouver un acquéreur, il peut confier la vente à l’OFS, qui prendra en charge la transaction.
Concernant la plus-value, elle est encadrée et calculée en fonction de l’évolution de l’IRL et de l’Indice du Coût de la Construction (ICC). En moyenne, la plus-value annuelle basée sur l’IRL est de 1,3 %, tandis que celle basée sur l’ICC peut atteindre 2,4 %.
Chez Sporting Immobilier, nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet BRS. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus et concrétiser votre rêve d’accession à la propriété.
Questions & réponses !
Puis-je m
En achetant une maison avec le bail réel solidaire, vous vous engagez à habiter le bien à titre de résidence principale, vous ne pouvez donc pas réaliser de locations saisonnières.
Que se passe-t-il en cas de décès ?
Si vos héritiers sont éligibles à l’accession en BRS (Bail Réel Solidaire), ils peuvent effectivement hériter du bien et le bail sera renouvelé dans ces conditions. Cependant, si vos héritiers ne respectent pas les critères d’éligibilité, notamment les plafonds de ressources, ils disposent alors d’un délai de 12 mois pour revendre le logement. Passé ce délai, si le logement n’a pas été vendu, l’Organisme de Foncier Solidaire se réserve le droit de racheter le logement afin de le remettre dans le circuit du BRS pour d’autres ménages éligibles.
Puis-je réaliser une plus-value sur mon logement si je réalise des travaux ?
Le prix de vente d’un logement en BRS est encadré par les OFS, limitant ainsi la spéculation immobilière. Ainsi, vous pouvez tout à fait effectuer des travaux dans votre logement mais vous ne pourrez pas le revendre plus cher que le prix auquel vous l’avez acheté.
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