Bail Réel Solidaire : les conditions pour accéder à la propriété

Face à une aspiration croissante des jeunes Français à devenir propriétaires, estimée à 80%, le Bail Réel Solidaire (BRS) se révèle être une solution tangible et accessible pour un grand nombre de foyers. Bien que le Bail Réel Solidaire ouvre de nouvelles voies vers la propriété, il est essentiel de souligner que son accès est régulé par des conditions spécifiques. Sporting Immobilier est là pour vous guider et vous fournir toutes les informations nécessaires sur les conditions d’éligibilité au BRS.

Rappel du principe du Bail Réel Solidaire

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d’accession à la propriété innovant, conçu pour faciliter l’acquisition de logements neufs situés en zones tendues à des prix abordables (entre 15 et 40 % moins cher qu’en accession libre). Il repose sur la dissociation du foncier et du bâti : l’acheteur devient propriétaire du logement, mais pas du terrain, qu’il loue à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) pour une durée de 18 à 99 ans.

Bon à savoir

Les OFS, introduits en France en 2014, sont des entités à but non lucratif qui ont pour mission de rendre la propriété plus accessible aux ménages à revenus modestes. Cela est rendu possible grâce à un Bail Réel Solidaire (BRS), un contrat qui permet à l’acquéreur de bénéficier de la jouissance d’un logement à des conditions avantageuses, comme une TVA réduite et un prix d’achat plafonné. Les OFS sont agréés par l’État et peuvent être des organismes publics ou privés, comme des établissements publics fonciers locaux ou des associations.

Les conditions liées à l’accédant pour devenir propriétaire avec un BRS

Les zones éligibles au BRS

Les zones éligibles au BRS sont principalement les zones tendues où la demande en logement est forte et l’offre limitée. Cela inclut souvent les grandes agglomérations, les zones littorales ou frontalières, et certaines zones rurales. On retrouve 5 zones éligibles au Bail Réel Solidaire : 

  • La zone Abis : Paris et 76 communes d’Ile-de-France.
  • La zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur, et communes particulièrement tendues (Genevois, Lyon, Annecy, Deauville, Bordeaux…).
  • La zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, pôles de la grande couronne parisienne, pourtour de la Côte d’Azur, Outre-mer, et quelques agglomérations au marché tendu.
  • La zone B2 : autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes périphériques des secteurs tendus (grande couronne parisienne, zones littorales ou frontalières).
  • La zone C : reste du territoire. 

Le respect des plafonds de ressources

Pour être éligible au BRS, les revenus du ménage ne doivent pas dépasser certains plafonds de ressource fixés et revalorisés chaque année. En 2024 les plafonds sont les suivants : 

Composition du foyerZone Abis et AZone B1Zone B2 et C
1 personne37 581 €37 581 €32 673 €
2 personnes56 169 €56 169 €43 633 €
3 personnes73 630 €67 517 €52 471 €
4 personnes87 909 €80 875 €63 347 €
5 personnes 104 592 €95 739 €74 518 €
6 personnes117 694 €107 738 €83 983 €
Personnes supplémentaires13 116 €12 005 €9 368 €

Exemple

Gauthier et Marie sont en couple avec deux enfants et souhaitent acquérir un bien immobilier à Toulouse (zone A) avec le dispositif Bail Réel Solidaire. Leur revenu fiscal de référence ne doit pas être supérieur à 87 909 euros

Pour une personne seule en zone A, le revenu fiscal de référence ne doit pas être supérieur à 37 581 euros.

Les conditions liées au logement

Habiter le logement à titre de résidence principale

Le logement acquis via le BRS doit être la résidence principale de l’acheteur. Vous devez donc occuper le bien au moins 8 mois par an, ce qui correspond à 183 jours d’occupation. Cette condition exclut la possibilité de mettre le bien en location, que ce soit de manière traditionnelle ou en tant que location saisonnière. L’objectif étant d’assurer que le logement remplisse sa fonction sociale et reste accessible à ceux qui en ont le plus besoin.

Verser une redevance à l’OFS propriétaire du terrain

Dans le cadre du Bail Réel Solidaire (BRS), l’acquisition concerne uniquement le bâtiment et non le terrain sur lequel il repose. Cette séparation, connue sous le nom de dissociation foncier-bâti, implique que l’acheteur devient propriétaire de la structure immobilière, mais pas du sol. En conséquence, une redevance mensuelle est versée à l’Organisme Foncier Solidaire (OFS) pour l’usage du terrain. Cette redevance varie généralement entre 1 et 4 euros par mètre carré. L’OFS conserve la propriété du terrain et, en tant que tel, l’acheteur paie pour le droit d’occupation du sol, ainsi que pour le financement et les frais de gestion associés à ce droit par l’OFS.

Exemple

Sarah vient d’acquérir un appartement de 75 m² dans le cadre du Bail Réel Solidaire (BRS). La résidence est bâtie sur un terrain appartenant à l’Organisme Foncier Solidaire (OFS). Sarah est donc propriétaire de son logement, mais pas du terrain, elle devra donc verser une redevance comprise entre 75 et 300 euros par mois selon l’organisme propriétaire du terrain.

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Quelles sont les conditions pour revendre son logement en BRS ?

Un prix de vente encadré

La revente d’un bien immobilier sous le BRS doit respecter certaines conditions pour garantir que le logement reste accessible aux ménages modestes. Le prix de vente est limité et ne peut excéder un plafond établi, souvent correspondant au prix d’achat initial, ajusté selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) et l’Indice du Coût de la Construction (ICC).

Des conditions spécifiques pour le futur acheteur

Le nouvel acquéreur doit répondre aux critères d’éligibilité du dispositif. Il doit notamment acheter le logement pour l’occuper à titre de résidence principale et il ne doit pas dépasser les plafonds de ressources présentés ci-dessus.

L’Organisme Foncier Solidaire (OFS) joue un rôle clé dans le processus de revente, car il doit approuver la vente et peut exercer un droit de préemption pour sélectionner le repreneur. Cette régulation assure la pérennité de l’objectif social du Bail Réel Solidaire, permettant à des ménages aux revenus modestes d’accéder à la propriété dans des zones tendues.

Exemple

Si vous souhaitez revendre votre logement à Bordeaux (zone A) à un couple (2 personnes dans le foyer), ce dernier doit avoir un revenu fiscal inférieur à 56 169 €. Si c’est une personne seule qui souhaite racheter votre logement, alors son revenu fiscal ne devra pas être supérieur à 37 581 €.

Vous souhaitez en savoir plus sur le Bail Réel Solidaire et son éligibilité ? Sporting Immobilier est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions ! Notre équipe d’experts vous accompagnera tout au long de votre projet d’accession à la propriété par le biais du BRS.

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