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Accéder à la propriété grâce au Bail Réel Solidaire : attention aux pièges !

Initié en 2014 avec la loi pour un Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), et renforcé par la loi pour la croissance et l’égalité des chances économiques de 2015, le Bail Réel Solidaire (BRS) est le fruit d’une évolution législative et fiscale visant à faciliter l’accès à la propriété. Opérationnel depuis mai 2017, ce dispositif permet aux ménages modestes d’acquérir un logement neuf en zone tendue, à un coût réduit, grâce à la dissociation du foncier du bâti.

Si ce dispositif présente des avantages certains, il est important d’en connaître les tenants et aboutissants avant de se lancer. En effet, certains « pièges » peuvent être évités si l’on est bien informé.

Le Bail Réel Solidaire : comment ça fonctionne ? 

Le fonctionnement du Bail Réel Solidaire repose sur une idée simple, mais efficace : la dissociation du foncier et du bâti. Concrètement, l’acquéreur devient propriétaire des murs de son logement, tandis que le terrain reste la propriété d’un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Cette séparation permet de réduire significativement le coût d’achat du logement, rendant la propriété accessible à des ménages aux revenus modestes.

L’acheteur signe un bail de longue durée avec l’OFS, généralement entre 18 et 99 ans, et s’acquitte d’une redevance mensuelle pour l’usage du terrain. Cette redevance est calculée en fonction de la surface du logement et est bien inférieure aux prix du marché, ce qui contribue à alléger la charge financière globale de l’acquéreur. Le BRS est ainsi une solution pertinente pour favoriser la mixité sociale et répondre à la problématique de l’accessibilité au logement dans les zones où les prix immobiliers sont élevés.

Focus sur le rôle de l’OFS

Inspirés du modèle des Community Land Trust anglo-saxons, les OFS offrent une alternative à la propriété privée du sol en dissociant la propriété foncière, détenue par l’OFS, de la propriété du bâti, détenue par le ménage. Les OFS, agréés par le préfet de région, acquièrent des terrains pour y construire des logements dont les droits réels immobiliers sont cédés à des ménages sous certaines conditions. 

Le BRS permet ainsi de créer un parc de logements en accession sociale à la propriété pérenne, maintenu sur le long terme pour les ménages aux revenus modestes éligibles. Cela contribue à lutter contre l’inflation des prix de l’immobilier et favorise la mixité sociale.

Quels sont les pièges à éviter lors de l’accession à la propriété avec un BRS ?

1. Confondre BRS avec la pleine propriété

Le Bail Réel Solidaire (BRS) représente une forme de propriété particulière qui se distingue nettement de la pleine propriété. Dans le cadre d’un BRS, l’acquéreur devient propriétaire du bâtiment, mais pas du terrain sur lequel il est construit. En accession libre, vous êtes à la fois propriétaire du terrain et du logement. Cette distinction est essentielle et doit être clairement comprise par les parties prenantes. 

2. Oublier les charges et les coûts annexes

Les frais de gestion et d’entretien du terrain doivent être intégrés dans le calcul de la capacité d’emprunt et du budget global. Bien que le BRS offre la possibilité de bénéficier d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ), il convient de rester vigilant car ce dispositif peut également engendrer des frais.

En plus des mensualités de prêt, le preneur est tenu de verser une redevance à l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), qui couvre le droit d’occupation et les frais de gestion du terrain. Cette redevance, contrairement à un loyer traditionnel, est due pour toute la durée d’occupation du bien, pouvant varier entre 18 et 99 ans, avec un coût moyen situé entre 1 à 4 euros du mètre carré.

Exemple

Monsieur Jaques a récemment acquis une maison en bail réel solidaire. En plus de rembourser les mensualités de son prêt immobilier de 500 € par mois, il est également tenu de payer une redevance à l’OFS. Cette redevance s’élève à 2 € par mètre carré pour le droit d’occupation et les frais de gestion du terrain sur lequel sa maison est construite. La maison de Monsieur Jaques ayant une superficie de 100 mètres carrés, il paie donc une redevance mensuelle de 200 € à l’OFS. Ce montant est fixe et ne varie pas comme un loyer traditionnel. Il continuera de verser cette somme pour toute la durée de son occupation de la propriété, qui dans son cas est de 75 ans.

3. Ignorer les conditions de revente

Lorsque vous devenez propriétaire d’un logement sous le dispositif Bail Réel Solidaire (BRS), la revente est encadrée par quelques règles visant à maintenir l’accessibilité du logement pour tous les ménages. Ainsi, vous devez vendre votre propriété exclusivement à des personnes qui respectent des conditions de ressources définies. Heureusement, les plafonds ne sont pas très limitatifs et englobent une large partie de la population française. Prenons un exemple : un couple sans enfant vivant à Marseille (zone A) doit justifier d’un revenu fiscal de référence inférieur à 56 169 € annuels pour pouvoir prétendre à l’acquisition d’un logement en BRS.

Il est également essentiel de solliciter et d’obtenir l’approbation de l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) avant de procéder à toute vente. Sans cet accord préalable, la transaction pourrait être invalidée, entraînant l’annulation de la vente et la résiliation du bail.

4. Acheter dans l‘unique but de réaliser une grosse plus-value

Le BRS est considéré comme un dispositif antispéculatif. L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) joue un rôle clé en encadrant le prix de vente des logements en BRS, afin de maintenir leur accessibilité économique et sociale. Vous devez donc oublier toute idée de plus-value importante à la revente.

Le prix de vente est calculé en fonction de l’évolution de deux indices principaux : l’Indice de Référence des Loyers (IRL) et l’Indice du Coût de la Construction (ICC). Cette méthode d’actualisation garantit que la valeur du logement reste en phase avec le marché tout en préservant l’accessibilité. 

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Le Bail Réel Solidaire est donc un dispositif intéressant pour accéder à la propriété à moindre coût, mais il est important d’en bien comprendre les conditions et les implications avant de se lancer. N’hésitez pas à faire appel à Sporting Immobilier pour vous accompagner dans votre projet.

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Responsable ADB

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