Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer (et non d’y résider) et ainsi obtenir des revenus supplémentaires réguliers. L’investissement peut se faire dans différents types de biens, qu’ils soient à vocation d’habitation ou à usage professionnel : appartement ou maison individuelle (en vide ou meublé ; dans le neuf ou dans l’ancien), studio, chambre de service, parking, garage, local commercial, bureau, entrepôt, etc. L’investisseur peut choisir de gérer lui-même son bien ou de confier sa gestion à un professionnel (agence immobilière, société de gestion, etc.). Il peut également opter pour une location classique ou une location saisonnière (type Airbnb).
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Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Investir dans l’immobilier est une stratégie qui séduit de nombreux Français. Selon une étude publiée par Masteos, 35 % des personnes interrogées classent l’immobilier comme leur deuxième placement préféré, après le livret A (50 %). Considéré comme une sécurité en cas de coup dur, l’investissement dans la pierre offre de nombreux avantages comme :
- Se constituer un patrimoine durable et transmissible.
- Percevoir des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus.
- Préparer sa retraite en disposant d’un revenu complémentaire.
- Bénéficier d’avantages fiscaux grâce à certains dispositifs d’investissement locatif (Pinel, Denormandie, etc).
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- Découvrez comment préparer au mieux votre retraite grâce à l’investissement locatif.
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Les dispositifs d’investissement locatif
Il existe plusieurs dispositifs d’investissement locatif qui permettent d’alléger les impôts tout en participant à améliorer l’offre de logements dans les villes tendues du territoire français (Paris, Bordeaux, Toulouse).
La loi Pinel
Définitions et avantages
La loi Pinel est un dispositif fiscal mis en place en 2014 par Sylvia Pinel, Ministre du Logement de l’époque, visant à restaurer le parc immobilier français en encourageant l’investissement locatif neuf. En investissant dans le neuf avec la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000€ sur 12 ans.
Bon à savoir
Les taux de réduction sont dégressifs avec une réduction maximum de 17,5% en 2023 et 14 % en 2024.
Conditions
Pour bénéficier de la Loi Pinel, il faut respecter certaines conditions définies par décret :
- Le bien doit notamment être loué non meublé pendant au moins six ans.
- Il doit se situer dans une zone tendue (Abis, A, B1).
- Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources (32 084 €/ an pour une personne seule à Toulouse (B1))
- Le loyer est plafonné selon les zones géographiques (Abis : 17,62 €/m2, A : 13,09 €/m², B1 : 10,55 €/m²).
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- Informez-vous sur le dispositif Pinel.
La loi Pinel +
Définitions et avantages
Instaurée en 2023, la loi Pinel Plus ou Super Pinel a été mise en place afin de permettre aux investisseurs de conserver les taux de réduction actuels. Cette nouvelle version de la loi Pinel demande des conditions plus strictes. L’idée principale de la loi Pinel + est similaire à celle de la loi Pinel, mais avec des conditions plus ciblées sur l’environnement.
Conditions
En plus des conditions similaires au Pinel classique, le dispositif Pinel Plus impose d’autres critères environnementaux et de confort plus exigeants :
- Le logement doit respecter la réglementation environnementale RE2020.
- Le logement doit respecter des critères concernant la surface intérieure et la surface des annexes : minimum 28 m² pour un T1 avec un espace extérieur d’au moins 3 m².
- À partir du T3, les logements doivent être traversants.
- Investir dans un logement situé dans un quartier prioritaire de la ville (QPV).
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- Tenez-vous au courant du dispositif Pinel Plus.
Le statut LMNP
Définitions et avantages
Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une forme d’investissement immobilier qui permet de profiter d’une fiscalité avantageuse. Mis en place en France depuis 1949, il offre la possibilité de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien, ce qui conduit à une diminution de l’impôt sur le revenu.
Conditions
Pour bénéficier du statut LMNP, plusieurs conditions doivent être respectées :
- Les revenus tirés de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000€ par an ou représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
- Le bien doit être loué meublé selon la liste obligatoire de meubles à respecter dressée par la loi Alur le 31 juillet 2015.
- La location doit constituer la résidence principale du locataire.
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- Tout savoir sur le statut LMNP.
Le dispositif Denormandie
Définitions et avantages
Instauré en janvier 2019 par Julien Denormandie (ancien Ministre du Logement et de la Ville), le dispositif Denormandie est une aide fiscale visant à encourager la rénovation des logements dégradés et à revitaliser les centres-villes. En effet, en France, ce sont 3 millions de logements qui sont inoccupés (source INSEE), le plus souvent à cause de leur état de détérioration.
En rénovant votre logement, vous pouvez donc bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement de location choisie par l’investisseur : 12 % du prix du logement pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans, soit une réduction fiscale pouvant atteindre 63 000 €.
Conditions
Pour bénéficier de cet avantage, l’investisseur doit choisir un bien immobilier situé dans une commune éligible au plan « Cœur de ville » ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). De plus, des travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération doivent être réalisés.
En savoir plus
- Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif Denormandie.
Le dispositif Malraux
Définitions et avantages
Créé en 1962 par André Malraux, ce dispositif permet une réduction d’impôts aux propriétaires qui réalisent des travaux de restauration du patrimoine historique et architectural dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou un Secteur Sauvegardé (S.S). La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 30 % des dépenses de restauration engagées dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
Conditions
Pour bénéficier de la loi Malraux, il faut respecter les conditions suivantes :
- Réaliser les travaux de restauration complète de l’immeuble ou du bien en vue de le mettre en location.
- Réaliser les travaux sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France (ABF) et les déclarer d’utilité publique (sauf s’il y a eu un plan de sauvegarde ou de mise en valeur approuvé).
- S’engager à mettre le bien en location dans les 12 mois suivants la date de fin des travaux et louer le logement nue pendant 9 ans.
- Ne pas louer à un membre de sa famille (ascendant ou descendant).
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- Retrouvez toutes les informations sur la loi Malraux sur notre site Sporting Promotion.
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- En savoir plus pour investir dans le neuf ou l’ancien à Bordeaux.
- En savoir plus pour investir dans le neuf ou l’ancien à Toulouse.
Questions & réponses !
Comment calculer le rendement potentiel de mon investissement locatif ?
Le rendement potentiel d’un investissement locatif est le rapport entre les revenus annuels nets générés par la location et le coût total de l’investissement : Rendement potentiel = (Revenus annuels nets / Coût total de l’investissement) x 100
Les revenus annuels nets étant les loyers perçus après déduction des charges non récupérables auprès des locataires (taxe foncière, assurance, frais de gestion, etc.) et des impôts sur les revenus fonciers.
Le coût total de l’investissement étant le prix d’achat du bien immobilier, auquel il faut ajouter les frais annexes (frais de notaire, frais d’agence, frais de garantie, etc.) et le coût du crédit immobilier (intérêts, assurance, frais de dossier, etc.).
Est-ce possible de combiner différents dispositifs d’investissement locatif ?
Non, il n’est pas possible de combiner différents dispositifs d’investissement locatif pour un même bien immobilier. Chaque dispositif impose des conditions spécifiques et incompatibles avec les autres.
Par exemple, le dispositif Pinel impose de louer le logement nu, alors que le statut LMNP impose de louer le logement meublé. Cependant, chaque bien immobilier que vous possédez peut être sous un régime différent.
Est-ce possible de changer de dispositif en cours de route, une fois celui-ci déjà choisi ?
Non, il n’est pas possible de changer de dispositif en cours de route, une fois celui-ci déjà choisi. Chaque dispositif implique un engagement de durée de location du bien immobilier, qui doit être respecté pour bénéficier des avantages fiscaux.
Par exemple, le dispositif Pinel impose un engagement de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, selon l’option choisie. Si l’investisseur change de dispositif en cours de route, il perd le bénéfice de la réduction d’impôt et doit rembourser les sommes déjà perçues. Il faut donc être sûr de son choix avant de se lancer dans un investissement locatif.
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