investir en loi Pinel

La loi Pinel

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et réduire vos impôts ? Vous avez peut-être entendu parler de la loi Pinel, un dispositif fiscal vous permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu si vous achetez et louez un logement neuf dans certaines zones géographiques. Mais comment fonctionne la loi Pinel ? Quelles sont les conditions à respecter ? Sporting Immobilier vous explique tout ce que vous devez savoir pour diversifier votre patrimoine et préparer votre retraite.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ? 

Le dispositif Pinel, nommé d’après la ministre du Logement de l’époque Sylvia Pinel, est une loi de défiscalisation immobilière créée en 2014 qui s’applique aux opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Ce dispositif fiscal permet à un particulier d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’investissement dans la construction ou l’achat d’un logement neuf destiné à la location pendant une durée définie (6,9 ou 12 ans).

Quels sont les avantages de la loi Pinel classique ?

Investir avec la loi Pinel peut offrir plusieurs avantages pour le propriétaire :

Bénéficier d’une réduction d’impôt

Le principal avantage du dispositif Pinel est la réduction d’impôts. Pour un engagement de location de six ans, l’investisseur peut bénéficier de 12 % de réduction d’impôt. Pour une période de neuf ans, la réduction est de 18 % et monte à 21 % pour un engagement de douze ans. 

Cependant, ces taux de réduction sont dégressifs en 2023 et en 2024

Les taux en 2023 sont les suivants :

  • 10,5 % de réduction pour une durée de 6 ans
  • 15 % de réduction pour une durée de 9 ans
  • 17,5 % de réduction pour une durée de 12 ans

Les taux en 2024 sont les suivants :

  • 9 % de réduction pour une durée de 6 ans
  • 12 % de réduction pour une durée de 9 ans
  • 14 % de réduction pour une durée de 12 ans

Se constituer un patrimoine

Investir dans la pierre permet de se constituer un patrimoine solide et durable dans le temps. Grâce à la loi Pinel, vous obtiendrez des sources de revenu mensuelles ainsi qu’une réduction d’impôt.

Préparer sa retraite

En investissant dans l’immobilier locatif neuf grâce au dispositif Pinel, vous préparez également votre retraite. Une fois la période d’engagement terminée, vous pouvez choisir de continuer à louer votre bien pour percevoir des revenus complémentaires, vendre votre logement ou l’habiter.

Protéger sa famille 

En cas de décès ou d’invalidité, le bien acquis en Loi Pinel peut être légué ou transmis à un héritier. De plus, si le bien est financé via un emprunt, il est généralement adossé à une assurance décès invalidité (ADI) qui sécurise l’investissement vis-à-vis du décès ou de l’invalidité. C’est donc aussi une bonne manière de sécuriser l’avenir de ses proches.

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Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif ?

L’obtention du bénéfice fiscal Pinel est soumis à certaines conditions.

Les conditions du logement

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit répondre à plusieurs critères : 

  • il doit être neuf ou en état futur d’achèvement
  • il doit être mis en location non meublée pour une durée de 6, 9 ou 12 ans,
  • il doit se situer dans une des 3 zones géographiques éligibles (Abis, A, B1), 
  • il doit respecter les normes énergétiques en vigueur, soit le RT 2012, la RE2020 ou l’étiquette BBC.

Les conditions de loyer 

Le dispositif Pinel impose un plafonnement des loyers, qui varie en fonction de la zone géographique où se situe le bien. Les plafonds en 2023 sont les suivants : 

  • Zone Abis : 18,25 €/m2 
  • Zone A : 13,56 €/m2 
  • Zone B1 : 10,93 €/m2 

Les conditions de ressources des locataires 

Le dispositif impose également des plafonds de ressources pour les locataires

Nombre d’occupantsZone A bisZone AZone B1
1 personne41 855 €41 855 €34 115 €
2 personnes62 555 €62 555 €45 558 €
3 personnes82 002 €75 194 €54 785 €
4 personnes97 904 €90 070 €66 139 €
5 personnes116 487 €106 627 €77 805 €
6 personnes131 078 €119 897 €87 685 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+14 603 €+13 369 €+9 782 €

En 2023 par exemple, pour une personne seule louant un appartement à Toulouse ou Bordeaux (zone B1), le revenu fiscal de référence ne doit pas excéder 34 115 €.

Bon à savoir

Le calcul des ressources se base sur les revenus N-2. Pour une location en 2023, vous devrez prendre en compte vos revenus de 2021.  

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Comment revendre un logement acquis en Pinel ? 

La revente d’un bien acquis en loi Pinel est possible à tout moment, que ce soit avant ou après la fin de la période choisie (6, 9 ou 12 ans). Toutefois, pour bénéficier pleinement de l’avantage fiscal, il est recommandé d’attendre la fin de la période d’engagement de location. Il faut aussi noter que si la vente a lieu durant la durée d’engagement de location, cela entrainera une régularisation fiscale (perte de la réduction d’impôt et son remboursement). 

Dans quelles communes acheter un appartement Pinel ? 

Investir dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel peut s’avérer très rentable, à condition de bien choisir la localisation de son bien pour éviter la vacance locative. Voici quelques villes qui présentent un grand potentiel.

Toulouse 

Surnommée la « Ville Rose », Toulouse est caractérisée par son dynamisme économique et sa qualité de vie. Dotée d’une forte population étudiante, elle accueille notamment l’Université Toulouse 1 Capitole, l’Université Toulouse Paul Sabatier et l’Université Jean Jaurès qui comptent plusieurs milliers d’étudiants. Le réseau de transports en commun y est dense, avec deux lignes de métro, tramway et multiples lignes de bus.

Des quartiers comme le Busca, Rangueil ou encore Compans-Caffarelli sont particulièrement prisés pour les investissements Pinel. Selon l’INSEE, la ville compte plus de 498 000 habitants en 2023 et 65 % de locataires, ce qui garantit une demande locative soutenue. Toulouse est donc une ville plébiscitée par les investisseurs en loi Pinel. De plus elle dispose de nombreux programmes neufs éligibles.

Bordeaux 

Bordeaux est une autre ville propice à l’investissement Pinel. Réputée pour son patrimoine historique et son attractivité touristique, elle dispose également d’un potentiel économique fort, notamment dans le secteur du vin et du tourisme. Son réseau de transport est diversifié, incluant tramways, bus et vélos en libre-service.

Le quartier des Chartrons, situé au nord du centre-ville, ou encore le quartier dynamique de Bastide-Niel offrent de belles opportunités pour investir en Pinel. Avec une population de plus de 260 000 habitants en 2019, dont 62.4 % de locataires, la demande locative est forte. Bordeaux est donc une métropole dynamique et attractive, qui séduit les investisseurs en loi Pinel et offre de nombreuses opportunités de défiscalisation grâce à ses logements neufs situés dans des zones tendues. Retrouvez notre offre de programmes immobiliers neufs éligibles à Bordeaux.

Marseille 

Marseille est la deuxième plus grande ville de France avec une population dépassant les 870 000 habitants en 2020. Ville culturellement riche et diversifiée, elle offre un cadre de vie agréable entre mer et montagne. Les quartiers du Vieux-Port, de la Joliette ou encore de Saint-Barnabé sont intéressants pour un investissement Pinel.

La ville est également bien dotée en termes de transports avec deux lignes de métro, plusieurs lignes de tramway et bus. Marseille est donc une ville au fort potentiel locatif (54,2 % des logements en location), qui attire les investisseurs en loi Pinel. Grâce à ce dispositif, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt en louant un logement neuf dans une zone où la demande est supérieure à l’offre.

Paris 

Paris, la capitale de la France, est évidemment un choix attractif pour investir en Pinel. Avec plus de 2 millions d’habitants selon l’INSEE, Paris présente une forte demande locative constante. Les zones périphériques comme le 19ᵉ arrondissement ou certaines parties du 12ᵉ arrondissement sont idéales pour l’investissement locatif.

Paris dispose d’un large panel d’établissements éducatifs allant des écoles maternelles aux grandes écoles et universités renommées internationalement. Le transport public y est incomparable avec plusieurs lignes de métro, de bus et de RER desservant toute la ville. Paris est donc une ville prisée par les investisseurs en loi Pinel avec de nombreux biens immobiliers neufs éligibles à ce dispositif fiscal avantageux.

Retrouvez nos biens immobiliers neufs en loi Pinel 

Zoom sur la loi Pinel Plus

La loi Pinel Plus est une évolution du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel mis en place le 1ᵉʳ janvier 2023. Elle vise à favoriser l’investissement dans l’immobilier neuf en maintenant des critères plus stricts concernant le confort et la qualité des logements. En respectant les conditions du Super Pinel, les investisseurs pourront bénéficier du maintien des taux de réductions d’impôt.

Les avantages

L’un des avantages majeurs de la loi Pinel Plus est la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000€ sur 12 ans pour l’achat d’un bien neuf. 

  • Pour une période de 6 ans, l’investisseur peut bénéficier de 12 % de réduction d’impôt.
  • Pour une période de 9 ans, la réduction est de 18 %.
  • Pour une période de 12 ans, la réduction d’impôt est de 21 %.

Les conditions 

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel Plus, certaines conditions doivent être remplies : 

La surface du logement

La surface du logement doit respecter une surface minimum selon sa typologie. Tous les logements doivent également avoir un espace extérieur, que ce soit un balcon, une terrasse, une loggia, etc.  

Type de logementSurface habitable (en m2)Surface des annexes et des espaces extérieurs (en m2)
Studio283
T2453
T3625
T4797
T5 et +969

Bon à savoir

Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel Plus, les logements de type T3 et plus doivent disposer d’une double exposition. 

La localisation du logement

Votre logement ne respecte pas les critères d’usages ? Sachez que vous pouvez également réduire vos impôts si votre logement se trouve dans un quartier prioritaire de la ville (QPV). L’état veut ainsi favoriser l’attractivité et la mobilité dans ces quartiers. 

Comment déclarer ses impôts Pinel ? 

Pour bénéficier des avantages fiscaux proposés par la loi Pinel Plus, il est nécessaire de remplir certaines obligations déclaratives. Vous devez notamment remplir le formulaire 2042C lors de votre déclaration de revenus et joindre le formulaire 2044-EB lors de la première année d’engagement.

Questions & réponses !

Peut-on louer le logement à un membre de sa famille ?

Oui, dans le cadre de la loi Pinel Plus, il est possible de louer le bien à un descendant ou un ascendant sous condition que ce dernier ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

Quelles différences entre la loi Pinel et la loi Duflot ?

La principale différence entre ces deux dispositifs est que la loi Pinel offre plus de flexibilité en termes d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans) contre un engagement fixe de 9 ans pour la loi Duflot. La loi Pinel permet également de louer le bien à un membre de sa famille.

Si la situation du locataire change en cours de bail, comment ça se passe ? 

Si la situation du locataire change en cours de bail (par exemple, ses ressources augmentent), cela n’a pas d’impact sur le dispositif Pinel tant qu’il respectait les plafonds en vigueur au moment de la signature du bail.

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