Comment fonctionne le BRS à Bordeaux ?
Introduit par la loi ALUR en 2014 et effectif depuis 2017, le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif unique permettant aux ménages modestes d’acquérir un logement neuf à un prix abordable à Bordeaux. Son principe est simple : le propriétaire détient la construction (le bâti) et loue le terrain (foncier) à un Organisme Foncier Solidaire (OFS), c’est ce qu’on appelle la dissociation du foncier et du bâti.
Un contrat de bail réel solidaire est ensuite établi entre l’OFS et l’acquéreur pour une durée de 18 à 99 ans.
- Tout savoir sur le Bail Réel Solidaire.
Les Organismes Foncier Solidaire à Bordeaux
Un OFS est une structure à but non lucratif qui œuvrent dans des zones d’intervention définies par les pouvoirs publics. Plusieurs OFS sont présents à Bordeaux et proposent des programmes immobiliers en BRS dans plusieurs quartiers et communes de l’agglomération bordelaise. Parmi les plus actifs, on peut citer :
- Bordeaux Métropole Aménagement,
- Axanis,
- Mesolia,
- Aquitanis,
- Le COL,
- Le Toit Girondin.
Quels sont les avantages du Bail Réel Solidaire ?
Le BRS offre de nombreux avantages pour les acquéreurs à Bordeaux.
Un prix d’achat réduit
La dissociation du terrain et du bâti permet aux ménages d’accéder à la propriété à un prix compétitif. Le prix d’un logement en BRS est environ 15 à 40% moins cher qu’un logement en accession classique.
Exemple
Prenons l’exemple d’une maison neuve à Bordeaux dont le prix moyen au mètre carré est de 5 273 €/m². Si vous êtes éligible au BRS, le prix d’achat du mètre carré sera de 3 692 €, soit une économie de 30 %.
Des frais réduits dans le neuf
Acheter dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Via un BRS, les frais s’élèvent à 2,5 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Vous bénéficiez également de la TVA réduite à 5,5 % pour les logements neufs, comparé au taux habituel de 20 %.
Exemple
Prenons l’exemple d’une maison neuve d’une valeur de 200 000 €. Avec une TVA à 5,5 %, le montant de la taxe s’élève à 11 000 € au lieu de 40 000 € si la TVA était à 20 %. Cela représente une économie substantielle de 29 000 €, allégeant considérablement le coût total de l’acquisition pour les propriétaires.
La possibilité de financer avec un PTZ
Depuis le 1er janvier 2017, le PTZ peut être accordé dans le cadre d’un BRS, et cette possibilité a été prolongée jusqu’en 2027 par la loi de finances pour 2024. Ce dispositif offre aux primo-accédants modestes la possibilité de financer une partie de leur acquisition à un taux d’intérêt nul, sous certaines conditions. Cela démontre l’engagement du gouvernement à soutenir l’accession à la propriété tout en promouvant la mixité sociale dans les zones tendues.
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Quelles sont les conditions pour acquérir un logement en BRS à Bordeaux ?
Pour pouvoir acheter un logement en BRS à Bordeaux, il faut respecter plusieurs conditions.
Occuper son logement à titre principal
L’acquisition d’un logement en BRS implique une condition essentielle : le bien doit être occupé en tant que résidence principale. Cela signifie que l’occupant doit y résider au moins 8 mois par an. Cette exigence garantit que les logements en BRS restent accessibles à ceux qui en ont le plus besoin et soutient l’objectif du dispositif de favoriser l’accession à la propriété pour les ménages à revenus modestes.
Il est également interdit de louer le logement acquis en BRS. Cette restriction vise à empêcher la spéculation immobilière et à assurer que les logements restent abordables et servent l’intention première du programme, qui est de renforcer la cohésion sociale et de maintenir la diversité des populations dans les zones urbaines sous tension immobilière.
Verser une redevance à l’OFS pour le foncier
Dans le cadre du Bail Réel Solidaire à Bordeaux, l’acquéreur s’engage à verser une redevance foncière annuelle à l’Organisme Foncier Solidaire (OFS) propriétaire du terrain. Cette redevance est calculée en fonction de la superficie du logement et est fixée entre 1 et 4 euros par mètre carré. Cette contribution financière permet de couvrir les coûts de gestion et d’entretien du terrain, tout en restant nettement inférieure aux prix du marché immobilier.
Respecter les plafonds de ressources fixés
Les plafonds de ressources sont déterminés par zone géographique et selon la composition du foyer. À Bordeaux (zone A), les plafonds 2024 sont les suivants :
| Composition du foyer | Plafond zone A (Bordeaux) |
|---|---|
| 1 personne | 37 581 € |
| 2 personnes | 56 169 € |
| 3 personnes | 73 630 € |
| 4 personnes | 87 909 € |
| 5 personnes | 104 592 € |
| 6 personnes | 117 694 € |
| Personnes supplémentaires | 13 116 € |
Exemple
Prenons l’exemple d’un couple souhaitant acquérir un bien immobilier en Bail Réel Solidaire (BRS) à Bordeaux, classée en zone A. Pour un couple sans enfant, le Revenu Fiscal de Référence (RFR) ne doit pas dépasser 56 169 €. Pour un couple avec 2 enfants, le RFR ne doit pas dépasser 87 909 €.
Quels sont les meilleurs quartiers pour accéder à la propriété avec un BRS à Bordeaux ?
À Bordeaux, l’accès à la propriété via le bail réel solidaire (BRS) est une opportunité en plein essor. Les observateurs du marché immobilier prévoient que la production de logements en BRS à Bordeaux pourrait plus que doubler d’ici à 2025. Avec plus de 1600 logements prévus d’ici à 2026, les options pour les acquéreurs sont diversifiées, allant des programmes neufs, souvent initiés par le Comité ouvrier du logement, à la cession de logements dans le parc HLM.
Le BRS s’étend désormais à toute la métropole bordelaise, y compris dans les quartiers les plus prisés. Cela signifie que des quartiers comme Chartrons, Saint-Michel et La Bastide offrent désormais des possibilités d’accès à la propriété en BRS, combinant ainsi vie de quartier dynamique et habitat abordable. Parmi les quartiers les plus intéressants pour acheter un logement en BRS à Bordeaux, on peut citer La Bastide Niel, Euratlantique et les Chartrons.
Le quartier Bastide Niel
La ZAC Bastide Niel à Bordeaux est un quartier en pleine transformation qui s’étend sur 35 hectares et ambitionne de devenir un écoquartier exemplaire. Le quartier prévoit d’accueillir environ 10 000 habitants dans plus de 4 100 logements, tout en valorisant la mixité sociale et fonctionnelle avec la construction de nombreux logements accessibles grâce au Bail Réel Solidaire. On peut nommer la résidence Valoa réalisée par Axanis, un projet de 61 logements (du T1 au T5) en BRS située dans ZAC Bastide Niel à Bordeaux.
Les prix immobiliers en accession libre dans le quartier Bastide Niel sont estimés en moyenne à 4 227 € par mètre carré selon Meilleurs Agents. Grâce au BRS, qui vise à faciliter l’accession à la propriété pour les ménages à revenus modestes, les prix peuvent être réduits de 30%, rendant l’investissement encore plus attractif. Par exemple, si le prix moyen au mètre carré en accession libre est de 4 227 €, avec le BRS, ce prix pourrait être abaissé à environ 2 959 €.
Le quartier Euratlantique
Le quartier Euratlantique à Bordeaux représente un projet urbain ambitieux et innovant, s’étendant sur 738 hectares et promettant de transformer la métropole en un pôle économique et résidentiel majeur. Avec l’objectif de créer 30 000 emplois et d’offrir 50 hectares d’espaces verts, ce quartier se positionne comme un lieu de vie attractif pour les futurs résidents.
Dans le cadre du programme Euratlantique OUI!, Le Col (Comité Ouvrier du Logement) propose 53 logements du T2 au T5 en Bail Réel Solidaire (BRS) et en habitat participatif. Ces logements, situés au cœur du quartier Euratlantique et de la place d’Armagnac, sont conçus pour répondre aux besoins de leurs futurs habitants, avec des terrasses sur le toit offrant un espace aménagé de 150 m², une salle de bricolage, une salle polyvalente et une chambre d’amis. La livraison des logements du programme est prévue pour fin 2025, offrant ainsi une opportunité unique pour ceux qui cherchent à investir dans un environnement dynamique et solidaire.
Les prix immobiliers en accession libre dans le quartier Euratlantique varient avec des appartements neufs T2 et T3 débutant à partir de 254 000 €. En revanche, grâce au BRS, les prix sont réduits de 30%, rendant l’accession à la propriété plus abordable pour les ménages modestes. Par exemple, Gironde Habitat propose des appartements du T2 au T4 à partir de 138 000 € au sein de la résidence NOBEL, située dans ce même quartier.
Le quartier des Chartrons
Le quartier des Chartrons à Bordeaux, connu pour son esprit bohème et sa convivialité, est un lieu de vie prisé qui allie histoire et modernité. Au sein de ce quartier, le projet « Habitat pour actifs et retraités autonomes et solidaires » (Sarah) du Comité Ouvrier du Logement (Le Col) se distingue par son approche innovante de l’habitat participatif. Ce programme propose 23 logements, du T1 au T5, conçus pour favoriser la mixité sociale et économique dont 11 logements sont disponibles en Bail Réel Solidaire (BRS), permettant l’accession à la propriété à des prix plus abordables.
La livraison des logements du projet Sarah – Le Col est prévue pour le 2e trimestre 2025, offrant une opportunité unique d’intégrer une communauté dynamique et solidaire au cœur de Bordeaux. Ce projet illustre l’engagement de la ville envers des solutions de logement innovantes et inclusives, répondant aux besoins d’une population urbaine diverse.
Le prix moyen au m² dans le quartier des Chartrons est estimé à environ 5 058 €, tandis que les logements en BRS sont proposés à un prix significativement réduit de 2 578 €/m², soit une réduction d’environ 30% par rapport au marché libre. Cette réduction est rendue possible grâce au BRS, un dispositif qui sépare la propriété du foncier de celle du bâti, réduisant ainsi le coût d’acquisition pour les acheteurs éligibles.
Le BRS est un dispositif avantageux qui permet aux ménages modestes de devenir propriétaires à Bordeaux. Chez Sporting Immobilier, nous nous engageons à vous accompagner dans chaque phase de votre projet d’achat en Bail Réel Solidaire à Bordeaux. N’hésitez pas à nous contacter pour toute demande d’informations concernant le dispositif !
En savoir plus
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