En résumé :
- Le Super Jeanbrun est un montage d’investissement immobilier qui permet de cumuler le dispositif Jeanbrun et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
- Le LLI permet, sous conditions, de bénéficier d’une TVA à 10 % au lieu de 20 %.
- Dans le neuf en location intermédiaire, le Jeanbrun permet un amortissement annuel de 3,5 %, calculé sur une base maximale de 80 % du prix d’acquisition net de frais.
- L’amortissement est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, avec des plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter.
- Le montage impose notamment une personne morale, des plafonds de loyers et de ressources et une location d’au moins 9 ans.
Qu’est-ce que le Super Jeanbrun ?
Le Super Jeanbrun consiste à combiner le statut fiscal du Jeanbrun avec le dispositif Logement Locatif Intermédiaire sur une même opération.
Les deux dispositifs n’interviennent pas au même moment. Le LLI agit principalement lors de l’acquisition et de la détention du logement, notamment grâce au taux réduit de TVA. Le Jeanbrun intervient ensuite sur la fiscalité des revenus fonciers grâce à l’amortissement du bien.
Le Super Jeanbrun n’est pas un dispositif : il désigne la combinaison des deux mécanismes.
Quels sont les avantages du cumul Jeanbrun et LLI ?
Le principal intérêt du Super Jeanbrun est de cumuler un avantage à l’acquisition avec un avantage fiscal pendant la location. Le LLI peut réduire le coût d’achat grâce à la TVA à 10 %, tandis que le Jeanbrun permet de déduire un amortissement des revenus fonciers.
Comment bénéficier d’une TVA à 10 % avec le LLI ?
Une opération LLI éligible peut bénéficier d’une TVA à 10 % au lieu du taux normal de 20 %. Ce taux réduit est soumis à plusieurs conditions concernant notamment le logement, sa localisation, le propriétaire, le loyer et les ressources du locataire.
À prix hors taxes identique, l’écart peut être significatif :
| Taux de TVA | Prix pour un logement à 250 000 € HT |
|---|---|
| TVA normale à 20 % | 300 000 € TTC |
| TVA LLI à 10 % | 275 000 € TTC |
| Écart théorique | 25 000 € |
Quel amortissement fiscal permet le dispositif Jeanbrun ?
Le Jeanbrun permet d’amortir 3,5 % par an de la valeur éligible d’un logement neuf affecté à la location intermédiaire. La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 %, ce qui limite la base amortissable à 80 % du prix d’acquisition net de frais.
Pour un logement acquis 275 000 €, la base maximale théorique serait donc :
275 000 € × 80 % = 220 000 €
L’amortissement annuel atteindrait alors :
220 000 € × 3,5 % = 7 700 € par an
Ce montant reste inférieur au plafond de 8 000 € par an et par foyer fiscal applicable à la location intermédiaire.
Le Jeanbrun ne supprime donc pas automatiquement l’impôt sur les loyers. L’amortissement vient réduire le revenu foncier imposable, avec un effet qui dépend également des loyers, charges, intérêts d’emprunt et de la situation fiscale du propriétaire.
Quels avantages peut cumuler le Super Jeanbrun ?
Le cumul Jeanbrun et LLI peut réunir plusieurs leviers fiscaux sur une même opération, mais chaque avantage conserve ses propres conditions d’application.
| Avantage ou condition | LLI | Jeanbrun | Super Jeanbrun |
|---|---|---|---|
| TVA réduite | 10 % sous conditions | Non | Oui |
| Amortissement fiscal | Non | 3,5 %/an dans le neuf intermédiaire | Oui |
| Base maximale amortissable | Non | 80 % du prix net de frais | Oui |
| Plafond d’amortissement | Non | 8 000 €/an | Oui |
| Plafonds de loyers | Oui | Oui en intermédiaire | Oui |
| Plafonds de ressources | Oui | Oui en intermédiaire | Oui |
| Personne morale nécessaire | Oui | Non | Oui |
| Engagement Jeanbrun | — | 9 ans minimum | 9 ans minimum |
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Quelles sont les conditions pour bénéficier du Super Jeanbrun ?
Pour bénéficier du cumul Jeanbrun + LLI, le logement et l’investisseur doivent satisfaire simultanément aux conditions des deux régimes. Une opération éligible au Jeanbrun n’est donc pas automatiquement éligible au LLI, et inversement.
Faut-il investir avec une SCI pour faire du Super Jeanbrun ?
Le LLI exige une acquisition par une personne morale. Pour le Jeanbrun, la loi permet également l’amortissement lorsque le logement appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à condition notamment que l’associé conserve ses titres pendant la durée de l’engagement locatif.
Une SCI à l’IR peut donc constituer l’une des configurations envisageables pour articuler LLI et Jeanbrun, sous réserve de respecter l’ensemble des autres conditions fiscales.
Où doit se situer un logement Super Jeanbrun ?
Un logement bénéficiant du LLI doit être situé dans une zone ou une opération géographique prévue par la réglementation.
Le LLI concerne notamment les territoires caractérisés par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, c’est à dire les zones Abis, A et B1. L’éligibilité de la commune et du programme doit donc être vérifiée avant l’acquisition.
Quels plafonds de loyers faut-il respecter en 2026 ?
Le cumul Jeanbrun + LLI impose de respecter les plafonds de loyers applicables à la location intermédiaire. Les plafonds de référence indiqués pour 2026 sont les suivants :
| Zone | Plafond de loyer de référence 2026 |
|---|---|
| A bis | 19,71 €/m² |
| A | 14,64 €/m² |
| B1 | 11,80 €/m² |
| B2 / C | 10,26 €/m² |
Ces montants constituent des plafonds de référence : le loyer applicable au logement doit ensuite être calculé selon les règles réglementaires, notamment en fonction de sa surface.
Quels plafonds de ressources le locataire doit-il respecter ?
Le locataire d’un logement intermédiaire doit disposer de ressources inférieures au plafond correspondant à la composition de son foyer et à la zone du logement. En 2026, pour une personne seule, le plafond de ressources indiqué atteint par exemple 44 344 € en zones A bis et A et 36 144 € en zone B1.
Combien de temps faut-il louer avec le Super Jeanbrun ?
Pour bénéficier des avantages du Super Jeanbrun, il est nécessaire de louer le bien immobilier sur une période minimale de 16 à 20 ans en raison du cumul obligatoire avec le Logement Locatif Intermédiaire. Cette durée d’engagement de détention prolongée se substitue aux 9 ans requis par le dispositif Jeanbrun classique.
- Informez-vous sur les conditions du dispositif Jeanbrun.
- Informez-vous sur les conditions du LLI.
Comment fonctionne fiscalement le cumul Jeanbrun + LLI ?
Le fonctionnement fiscal du Super Jeanbrun repose sur le cumul de trois avantages : une TVA réduite à 10 % dès l’achat du bien, un crédit d’impôt annuel remboursant la taxe foncière pendant 20 ans, et un mécanisme d’amortissement déductible de 3,5 % par an sur 80 % du prix du logement. Ce dernier s’impute directement sur vos revenus fonciers pour gommer l’impôt et les prélèvements sociaux de vos loyers.
Peut-on revendre un logement Super Jeanbrun avant 20 ans ?
Oui, mais une revente avant 20 ans déclenche de lourdes pénalités fiscales. Si vous vendez le logement avant le terme, l’administration fiscale procède à un redressement en exigeant le remboursement au prorata de l’avantage TVA de 10 % obtenu à l’achat, ainsi que la reprise intégrale des amortissements déduits qui seront alors réintégrés dans vos revenus imposables. Les seules exceptions légales permettant d’échapper à ces sanctions sont le décès, l’invalidité ou le licenciement de l’investisseur.
Quelle est la fiscalité du Super Jeanbrun lors de la revente ?
Lors de la revente à l’échéance (après 20 ans), la fiscalité du Super Jeanbrun suit le régime des plus-values immobilières des particuliers via la SCI à l’IR. L’avantage majeur réside dans le fait que les amortissements fiscaux pratiqués pendant l’exploitation ne viennent pas minorer la valeur comptable du bien pour le calcul du profit taxable. La plus-value brute bénéficie ensuite des abattements légaux pour durée de détention, ce qui permet d’obtenir une exonération quasi totale de l’impôt sur le revenu (19 %) après 20 ans de conservation, bien que les prélèvements sociaux (17,2 %) restent partiellement dus jusqu’à la trentième année.
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Questions & réponses !
Le Super Jeanbrun est-il un nouveau dispositif fiscal ?
Non. Le Super Jeanbrun est une appellation utilisée pour désigner le cumul du Jeanbrun et du LLI. Il ne correspond pas à un dispositif fiscal autonome créé par la loi.
Peut-on faire du Super Jeanbrun en nom propre ?
Non pour la combinaison complète avec le LLI. Le bénéficiaire de l’opération LLI doit être une personne morale, ce qui exclut une acquisition directe par une personne physique en nom propre pour bénéficier du taux réduit dans cette configuration.
Une SCI est-elle obligatoire pour cumuler Jeanbrun et LLI ?
Non. Le LLI exige une personne morale mais pas nécessairement une SCI. Une SCI à l’IR constitue toutefois une structure pouvant permettre d’articuler les conditions du LLI avec celles du Jeanbrun.
Le Super Jeanbrun supprime-t-il l’impôt sur les loyers ?
Non. L’amortissement Jeanbrun réduit le revenu foncier imposable mais ne garantit pas une absence totale d’impôt. Le résultat dépend des loyers perçus, des charges, des intérêts d’emprunt, de l’amortissement et de la situation fiscale du foyer.
Les règles du Jeanbrun peuvent-elles encore évoluer en 2026 ?
Oui, un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement est toujours en cours d’examen parlementaire. Le Sénat l’a adopté avec modifications le 8 juillet 2026 avant sa transmission à l’Assemblée nationale le 9 juillet. La commission des affaires économiques de l’Assemblée doit notamment poursuivre ses travaux en septembre.
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