Le dispositif Jeanbrun à Bordeaux en résumé :
- Le logement doit être un bien collectif, neuf, en VEFA ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
- Il doit être loué nu, à usage de résidence principale, pendant au moins 9 ans.
- Le bailleur doit respecter des plafonds de loyers et des plafonds de ressources des locataires.
- La location à un ascendant ou à un descendant est interdite.
Rappel des avantages du dispositif d’investissement locatif Jeanbrun
Dans un contexte de crise du logement et de recul de l’investissement locatif, le dispositif Jeanbrun est désormais bel et bien adopté par la loi de finances pour 2026. Le dispositif offre :
- un mécanisme d’amortissement fiscal du prix d’acquisition (hors foncier) : 3,5 % par an pour les logements neufs ou VEFA, 3 % pour les anciens rénovés avec travaux ≥ 30 % du prix d’acquisition.
- une majoration possible du taux d’amortissement lorsque le bailleur se conforme à des loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux. Dans le neuf : 4,5 % pour un loyer social et 5,5 % pour un loyer très social. Dans l’ancien : 3,5 % pour un loyer social et 4 % pour un loyer très social.
- un plafond de l’avantage fiscal fixé à 8 000 € par an et par foyer fiscal afin de limiter la concentration des bénéfices. Pour un loyer social le plafond est de 10 000 € et de 12 000 € pour un loyer très social.
- une imputation du déficit foncier sur le revenu global jusqu’à 10 700 €.
- un cumul possible avec le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
Le dispositif s’adresse en priorité aux investisseurs particuliers, qui représentent 99 % du parc locatif résidentiel. Cependant, certaines conditions doivent être respectées pour bénéficier de ce statut, tant pour le logement que pour les locataires.
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Quelles sont les conditions liées au logement ?
La nature des biens éligibles
Le dispositif vise exclusivement les logements situés en habitat collectif, ce qui exclut les maisons individuelles. Il est possible d’investir dans un logement neuf, acheté en VEFA, ou d’un logement ancien, à condition de réaliser des travaux de réhabilitation représentant au moins 30 % de la valeur du bien.
Un dispositif éligible dans toute la France
Le champ d’application est national : l’accès au dispositif est possible dans toutes les communes de France, y compris dans les zones les plus tendues, sans logique de zonage spécifique.
Un bien acquis entre 2026 et 2028
Le statut s’applique aux logements neufs ou en VEFA acquis entre la date d’entrée en vigueur de la loi de finances 2026 (21 février 2026) et le 31 décembre 2028.
Une mise en location longue durée
Le logement doit être loué nu à usage de résidence principale pendant au moins neuf ans, à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal.
Un engagement de loyers encadrés pour bénéficier des bonus
Si le bailleur souhaite profiter des majorations du taux d’amortissement, il doit accepter des loyers encadrés (location intermédiaire, sociale, très sociale) et respecter les plafonds de loyers et plafonds de ressources applicables aux locataires.
Un plafond de l’avantage fiscal
L’amortissement ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal pour un loyer intermédiaire, 10 000 € pour un loyer social et 12 000 € pour un loyer très social. Cette limite vise à concentrer l’avantage fiscal sur les investisseurs individuels modérés.
Une interdiction de location au cercle familial
Pour garantir l’intégrité sociale du dispositif et prévenir les abus d’optimisation fiscale, la location aux ascendants ou descendants est strictement interdite.
Respecter les plafonds de loyers
Le dispositif Jeanbrun impose le respect de plafonds de loyers pour bénéficier de l’avantage fiscal. Ces plafonds varient selon le niveau choisi : intermédiaire, social ou très social.
Niveau intérmédiaire
Pour le niveau intermédiaire, les plafonds de loyers applicables en 2026 sont ceux du dispositif Pinel.
| Zone | Plafond mensuel 2026 par m² |
|---|---|
| A bis | 19,71 € |
| A | 14,64 € |
| B1 | 11,80 € |
| B2 et C | 10,26 € |
Niveau social et très social
Les plafonds de loyer mensuel par mètre carré sont fixés par commune ou, à Paris, Lyon et Marseille, par arrondissement (arrêté du 6 janvier 2026 pris en application de l’article 2 terdecies H de l’annexe III au CGI).
Respecter les plafonds de ressources
Le dispositif Jeanbrun impose au bailleur de vérifier que le revenu fiscal de référence (RFR) du foyer locataire ne dépasse pas les plafonds réglementaires applicables. Ces seuils varient selon le niveau de location retenu (intermédiaire, social ou très social), mais aussi selon la zone géographique du logement et la composition du foyer.
Niveau intermédiaire
Pour le niveau intermédiaire, les plafonds de ressources applicables sont ceux du dispositif Pinel.
| Composition du foyer | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| 3 personnes | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| 4 personnes | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| 5 personnes | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| 6 personnes | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Exemple
Une personne seule qui habite en zone A (Toulouse) ne sera éligible que si son revenu fiscal de référence est inférieur à 44 344 €.
Niveau social
Pour le niveau social, les plafonds de ressources applicables sont ceux de Loc’Avantages secteur social.
| Composition du foyer | A bis | A métropole | B1 métropole | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 32 463 € | 32 463 € | 26 460 € | 23 814 € |
| Couple | 48 521 € | 48 521 € | 35 338 € | 31 804 € |
| 3 personnes | 63 604 € | 58 324 € | 42 494 € | 38 244 € |
| 4 personnes | 75 940 € | 69 863 € | 51 302 € | 46 171 € |
| 5 personnes | 90 352 € | 82 705 € | 60 349 € | 54 315 € |
| 6 personnes | 101 674 € | 93 072 € | 68 016 € | 61 214 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 11 330 € | + 10 371 € | + 7 588 € | + 6 828 € |
Exemple
Pour un couple avec une personne à charge qui habite à Marseille (zone A), le plafond à ne pas dépasser est de 58 324 €.
Niveau très social
Pour le niveau très social, les plafonds de ressources sont ceux de Loc’Avantages secteur très social.
| Composition du foyer | A bis | A métropole | B1 métropole | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 17 855 € | 17 855 € | 14 553 € | 13 097 € |
| Couple | 29 114 € | 29 114 € | 21 204 € | 19 082 € |
| 3 personnes | 38 164 € | 34 995 € | 25 497 € | 22 946 € |
| 4 personnes | 41 995 € | 38 635 € | 28 369 € | 25 533 € |
| 5 personnes | 49 695 € | 45 490 € | 33 195 € | 29 875 € |
| 6 personnes | 55 921 € | 51 190 € | 37 408 € | 33 668 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 6 230 € | + 5 703 € | + 4 172 € | + 3 754 € |
Exemple
En niveau très social, une personne seule en zone Abis (Paris) ne pourra être locataire que si son revenu fiscal de référence reste inférieur à 17 855 €.
- Retrouvez toutes les conditions du dispositif Jeanbrun sur le site du gouvernement.
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