Propriétaire : comment anticiper l’interdiction à la location des passoires thermiques ?

Rappel du calendrier d’interdiction des locations avec un dpe élevé

Le Gouvernement a voté une loi interdisant la location des logements qualifiés de «passoires énergétiques» à partir de 2023. Dès le 1er janvier, pour être mis en location en France métropolitaine, le seuil maximal de consommation d’énergie finale d’un logement ne devra pas dépasser 450 kWh/m² par an. En 2025, ce sont tous les biens classés G qui ne pourront plus être loués. Il faudra attendre 2028 pour les biens classés F et 2034 pour les biens classés E.

Le projet de loi Climat et résilience, adoptée en mai 2021, prévoit d’aller plus loin et d’interdire tous les logements considérés comme des « passoires thermiques » à partir de 2028. Les locataires qui habitent dans ces logements avec un DPE élevé pourraient même exiger que leur propriétaire effectue des travaux de rénovation. Par ailleurs, les propriétaires n’auraient pas le droit d’augmenter le loyer des passoires thermiques au moment de renouveler le bail ou de remettre le bien en location.

De plus, selon le texte paru au Journal Officiel le 5 mai 2022, les propriétaires de logements énergivores devront réaliser un audit énergétique pour vendre leur bien. Ce document a pour but de formuler des propositions de travaux énergétiques à réaliser (en une ou plusieurs étapes) afin de gagner une classe énergétique. Les logements classés F et G devront réaliser un audit énergétique à partir du 1er septembre, les logements classés E à partir du 1er janvier 2025 et les logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

Les différentes stratégies à adopter pour anticiper l’interdiction des passoires thermiques

Continuer à vivre dans son bien en tant que résidence principale

90.000 logements sont concernés par cette interdiction imminente. Pour les propriétaires qui souhaitent conserver leurs biens, il existe une solution simple : y habiter. Dans ce cas, même si le logement est défini comme une passoire énergétique, il n’est soumis à aucune règle. En revanche, si un propriétaire continue de louer un logement indécent, il encourt plusieurs peines. En effet, il peut être contraint de réaliser des travaux pour mettre aux normes le logement. Il peut également être obligé de verser des dommages et intérêts au locataire et revoir le loyer à la baisse.

Profiter du marché tendu pour vendre son bien

L’impact du DPE sur le marché de locatif est inévitable. Au vu des interdictions qui se profilent, de nombreux propriétaires cherchent à vendre leurs biens qualifiés de « passoires thermiques ». Et les conséquences sont déjà visibles : le nombre de logements avec un mauvais DPE explose.

Mais ce n’est pas tout. D’une part, ces logements mal isolés sont frappés par une forte décote sur le marché de l’immobilier. Un bien classé F ou G va voir son prix minoré de presque 7% par rapport à un bien de même type, mais classé C, D ou E. D’autre part, les délais de vente pour les biens énergivores sont plus élevés que pour les biens non énergivores.

Pour les propriétaires concernés, il est donc préférable de mettre en vente leurs biens dès maintenant sous peine de voir leur prix de vente diminuer progressivement et les délais de vente s’allonger.

Effectuer des travaux de rénovation

L’autre solution pour les propriétaires consiste à effectuer des travaux de rénovation avant l’interdiction à la location des passoires thermiques. En revanche, cela représente un coût important, c’est pour cette raison que les propriétaires préfèrent mettre leurs biens en vente.

Pour qu’un logement ne soit plus considéré comme une passoire thermique, il faut améliorer ses performances énergétiques et cela passe très souvent par des travaux d’isolation. Les propriétaires ont tout intérêt à procéder aux travaux énergétiques rapidement s’ils veulent conserver leurs biens afin de le mettre en location en toute légalité. Pour y parvenir, le Gouvernement a développé les aides à la rénovation énergétique. Certaines sont attribuées sans conditions de ressources. Les propriétaires désireux de faire des travaux doivent s’y intéresser au plus vite.

Négocier l’achat d’un bien pour le rénover

Cette interdiction a tout de même un avantage. Les futurs acquéreurs qui sont prêts à acheter un bien avec un mauvais DPE sont en position de force pour négocier le prix d’achat de ce dernier. En effet, ils peuvent faire baisser le prix du bien qu’ils souhaitent acheter en utilisant comme argument principal le mauvais classement du logement à vendre. Depuis 2007, le DPE fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une vente. En cas de mauvais diagnostic, c’est la responsabilité du vendeur qui est engagée.

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