Qu’est-ce qu’un apport personnel ?
Un apport personnel est la part du prix d’achat d’un bien immobilier que vous financez avec vos propres fonds. Il s’agit généralement d’une épargne personnelle comme des économies sur un Plan Épargne Logement (PEL), mais il peut aussi provenir d’un don familial, de la vente d’un autre bien immobilier, d’une prime de licenciement ou encore d’un héritage. L’apport personnel n’est pas obligatoire, mais il est fortement conseillé.
Bon à savoir
Selon l’INSEE, environ 58 % des ménages français sont propriétaires de leur logement, mais rares sont ceux qui peuvent financer l’achat sans avoir recours à un prêt immobilier.
Quels sont les avantages de l’apport personnel ?
Posséder un apport personnel peut vous donner des avantages considérables pour la concrétisation de votre projet.
Prouver sa capacité à épargner
L’apport personnel est un gage de sérieux et de fiabilité aux yeux des banques. Il témoigne de votre capacité à épargner régulièrement et à mettre de l’argent de côté pour réaliser votre projet immobilier. Cela permet donc de rassurer les organismes prêteurs (banques ou société de financement) sur votre gestion financière et votre capacité à rembourser le crédit.
Exemple
Si vous avez économisé 30 000 euros sur une période de cinq ans sur un livret A, cela signifie que vous avez réussi à mettre de côté environ 500 euros par mois. C’est un indicateur fort pour la banque quant à votre gestion financière, car cela montre que vous êtes capable de respecter un plan d’épargne et que vous avez une vision à long terme de votre budget.
Limiter le capital emprunté
L’apport personnel réduit également la somme que vous aurez à emprunter (coût du crédit). En effet, plus vous empruntez, plus vous payez des intérêts et des frais annexes (assurance, garantie, frais de dossier, etc.). En réduisant le capital emprunté, vous réduisez aussi la durée du remboursement ou le montant des mensualités, ce qui allège votre endettement et augmente votre reste à vivre.
Exemple
Si vous achetez un appartement à 200 000 euros avec un apport personnel de 40 000 euros, vous empruntez 160 000 euros sur 20 ans au taux de 1,5 %. Vous payez alors des mensualités de 775 euros et un coût total du crédit de 26 000 euros. Si vous n’avez pas d’apport personnel, vous empruntez 200 000 euros sur la même durée au même taux. Vous payez alors des mensualités de 969 euros et un coût total du crédit de 32 500 euros.
Garantir le remboursement de l’emprunt
L’apport personnel est une sorte de garantie pour la banque que le prêt sera remboursé, notamment en cas de difficultés financières durant la période de remboursement.
Quel montant d’apport pour acheter un bien ?
Maintenant que vous connaissez l’intérêt de disposer d’un apport, il est important de savoir quelle somme vous devriez viser. Il n’existe pas de règle universelle, mais on peut distinguer deux niveaux d’apport personnel : le minimum et l’idéal.
L’apport personnel de base : 10 % du montant du bien
Le minimum requis par la plupart des banques est de 10 % du montant du bien immobilier. Ce niveau d’apport permet de financer les frais annexes à l’achat, tels que les frais de notaire, les frais d’agence, les frais de garantie, etc. Ces frais, qui représentent environ 10 % du prix d’achat, ne sont pas pris en compte dans la valeur du bien. En les finançant avec votre apport personnel, vous évitez d’emprunter plus que la valeur du bien et de vous retrouver en situation de surendettement.
Exemple
Pour un bien de 200 000 euros, un apport de base de 20 000 euros est généralement recommandé.
L’apport personnel idéal : 20 % du montant du bien
Pour obtenir des conditions de prêt plus favorables, l’idéal est de fournir un apport de 20 % du montant du bien immobilier. Ce niveau d’apport permet non seulement de financer les frais annexes, mais aussi de réduire le montant du capital emprunté et donc le coût total du crédit. Vous réduisez ainsi la durée de remboursement et le montant des mensualités, permettant d’augmenter votre reste à vivre.
Exemple
Pour un bien de 300 000 euros, un apport de 60 000 euros peut vous permettre de négocier des taux d’intérêt plus compétitifs.
Comment se constituer un apport ?
Se constituer un apport personnel n’est pas toujours facile, surtout si vous avez des revenus modestes ou si vous vivez dans une zone où l’immobilier est cher. Heureusement, il existe plusieurs solutions pour augmenter votre apport personnel et réaliser votre projet immobilier. Voici les principales :
Votre épargne personnelle
La source principale d’apport est votre épargne personnelle. Il s’agit de l’argent que vous avez mis de côté sur un compte bancaire, un livret d’épargne, une assurance-vie ou encore un plan épargne logement (PEL). Pour constituer votre épargne personnelle, vous devez adopter une stratégie d’épargne régulière, en essayant de vous fixer une somme mensuelle à mettre de côté.
Les aides et prêts complémentaires
Il existe plusieurs dispositifs d’aide, vous permettant de compléter votre apport :
- Le prêt à taux zéro (PTZ), qui peut couvrir jusqu’à 40 % du coût d’un bien neuf.
- Le prêt action logement (PAL) qui peut financer jusqu’à 30% du prix d’achat d’un bien si vous êtes salariés dans une entreprise du secteur privé non agricole.
- Le prêt conventionné (PC) est accordé par les banques conventionnées par l’État. Il peut financer jusqu’à 100 % du prix d’achat.
Un héritage perçu
Une somme d’argent ou un bien immobilier hérité est un excellent moyen de vous constituer rapidement un bon apport personnel. Toutefois, il est important de respecter les règles fiscales et successorales : droits de succession sur la part qui vous revient, selon le lien de parenté que vous aviez avec le défunt et le montant de l’héritage.
La revente d’un bien immobilier
Si vous possédez déjà un bien, sa revente peut vous permettre de disposer d’un apport conséquent pour l’achat de votre futur logement, notamment grâce à la plus-value réalisée (différence de prix entre le prix de vente et le prix d’achat du bien)
Comment trouver le financement de son prêt immobilier ?
Pour trouver l’offre de financement qui vous convient, il est indispensable de comparer les offres de crédit immobilier disponibles sur le marché et choisir celle qui correspond le mieux à votre profil et à votre projet. Plusieurs voies s’offrent à vous : banques traditionnelles, courtiers en ligne, ou encore organismes de crédit spécialisés. Il est crucial de comparer les taux d’intérêts, le montant des mensualités (elles ne doivent pas dépasser 35 % de vos ressources) et les autres conditions comme l’assurance du crédit ou encore les garanties du crédit.
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Questions & réponses !
L’apport personnel est-il obligatoire pour emprunter ?
Un apport personnel n’est pas strictement obligatoire pour obtenir un crédit immobilier. Toutefois, avoir celui-ci est souvent un gage de sérieux et peut faciliter l’accès à un prêt avec de meilleures conditions.
Par exemple, si deux candidats avec des profils similaires sollicitent un prêt, mais que l’un d’entre eux a un apport personnel, il est probable que ce dernier obtiendra des conditions de prêt plus avantageuses, telles qu’un taux d’intérêt plus bas ou une durée de remboursement plus flexible.
Comment acheter sans apport ?
Acheter sans apport, c’est possible, mais pas facile. Les banques sont plus réticentes à l’idée de prêter à des emprunteurs qui n’ont pas d’épargne personnelle, car elles considèrent qu’ils présentent un risque plus élevé de défaut de paiement. Emprunter sans apport implique aussi de payer des intérêts et des frais plus importants, ce qui augmente le coût total du crédit et réduit la rentabilité de l’opération. Si vous souhaitez emprunter sans apports, vous devez avoir un profil solide et rassurant :
→ Revenus stables et suffisants,
→ Bonne gestion de votre budget,
→ Projet immobilier cohérent et réaliste,
→ Situation professionnelle sécurisée comme un CDI.
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