Le déficit foncier à Bordeaux, comment ça fonctionne ?
Le déficit foncier se manifeste lorsque les charges déductibles (travaux, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) excèdent les loyers perçus. Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, permettant une réduction directe de l’impôt. Au-delà de ce plafond, le solde est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce dispositif est particulièrement attractif dans des zones urbaines comme Bordeaux où l’immobilier offre des opportunités de rénovation à fort potentiel.
Exemple de calcul de déficit foncier
Benjamin, un investisseur bordelais perçoit 12 000 € de loyers pour son appartement. Il réalise 15 000 € de travaux (isolation thermique : 9 000 €, remplacement de fenêtres : 6 000 €) et supporte 2 500 € de charges (taxe foncière : 900 €, gestion locative : 1 000 €, assurance PNO : 600 €). Son déficit foncier atteint 5 500 € (17 500 – 12 000), déductible de son revenu global, allégeant ainsi immédiatement sa fiscalité.
- Tout savoir sur le déficit foncier.
Les avantages du déficit foncier pour l’investisseur bordelais
Une déduction fiscale immédiate
Le contribuable peut imputer jusqu’à 10 700 € de charges sur son revenu global chaque année. Cette réduction d’impôt s’applique dès la première année, sans attendre la revente du bien, contrairement à d’autres dispositifs.
Un report sur dix ans
Lorsque le déficit dépasse le plafond imputable sur le revenu global, le solde peut être reporté sur les revenus fonciers pendant dix ans.
Hors plafonnement des niches fiscales
Le déficit foncier ne fait pas partie du plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an). Il peut donc s’ajouter à d’autres avantages fiscaux sans incidence sur ce plafond.
Cumul possible avec d’autres dispositifs
Sous certaines conditions, le déficit foncier est cumulable avec les régimes Malraux ou Denormandie, notamment en cas de rénovation d’un logement ancien situé dans un secteur sauvegardé ou une zone éligible. Le déficit foncier est intéressant pour les investisseurs qui souhaitent maximiser les avantages fiscaux tout en rénovant un bien dans un quartier historique, comme Saint-Pierre ou les Chartrons à Bordeaux.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du déficit foncier ?
Location nue obligatoire
Le bien immobilier concerné doit être loué vide (non meublé), à usage d’habitation principale.
Engagement de location sur trois ans minimum
La location doit être maintenue pendant au moins trois années suivant l’imputation du déficit, soit jusqu’au 31 décembre de la troisième année. En cas de vente anticipée, l’administration fiscale peut réclamer le remboursement de l’avantage fiscal perçu.
Régime réel obligatoire
Le régime réel d’imposition est une condition sine qua non pour bénéficier du déficit foncier. Il est automatique dès que les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an, mais peut être choisi en dessous de ce seuil.
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Quels sont les plafonds de déduction applicables en 2025 ?
Les plafonds standards restent de 10 700 € par an, sauf dans les cas de rénovation énergétique.
Zoom sur le doublement du plafond du déficit foncier en 2025
Dans le cadre de la transition énergétique, l’État autorise temporairement un plafond porté à 21 400 € par an (jusqu’au 31 décembre 2025), sous réserve que les travaux réalisés :
- soient engagés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025,
- permettent un changement de classe énergétique (DPE F ou G vers A à D),
- aient fait l’objet d’un devis signé après le 5 novembre 2022.
Exemple de doublement du déficit foncier à Bordeaux
En 2025, Madame Moreau possède un appartement classé DPE G dans le quartier des Chartrons à Bordeaux. Elle engage 55 000 € de travaux pour une rénovation énergétique, permettant de reclasser le bien en DPE C. Avec 16 000 € de loyers perçus, elle crée un déficit foncier de 39 000 €. Elle peut imputer 21 400 € sur son revenu global et reporter les 17 600 € restants sur ses revenus fonciers des dix années suivantes.
Quelles charges peut-on déduire en déficit foncier à Bordeaux ?
Les charges déductibles sont nombreuses :
- travaux de rénovation énergétique (isolation, menuiseries, chaudières),
- travaux de réparation ou d’entretien (toiture, plomberie, électricité),
- charges de copropriété non récupérables,
- taxe foncière (hors TEOM),
- frais de gestion locative,
- intérêts d’emprunt (uniquement sur les revenus fonciers),
- assurances (PNO, loyers impayés),
- indemnités d’éviction ou frais de relogement.
Pourquoi investir en déficit foncier à Bordeaux ?
Investir en déficit foncier à Bordeaux, c’est faire d’une pierre deux coups : réduire ses impôts et valoriser un bien immobilier ancien dans une ville où la demande locative ne faiblit pas. Avec une croissance démographique soutenue, plus de 260 000 habitants et une attractivité renforcée par sa proximité avec Paris (2h en TGV), Bordeaux reste une valeur sûre pour l’investissement locatif.
Les quartiers historiques comme Saint-Michel, Les Chartrons, Nansouty ou encore La Bastide abritent de nombreux immeubles anciens, souvent bien situés mais nécessitant des travaux pour répondre aux attentes du marché. Grâce au dispositif du déficit foncier, l’investisseur peut déduire le coût des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et ses charges de ses revenus fonciers, voire de son revenu global (jusqu’à 10 700 € par an).
Questions & réponses !
Comment calculer un déficit foncier ?
Le calcul du déficit foncier repose sur la différence entre les revenus fonciers perçus et les charges déductibles liées à la gestion et à l’entretien du bien immobilier.
La formule est la suivante : Déficit foncier = Charges déductibles – Revenus fonciers.
Que devient le déficit foncier en cas de vente ?
En cas de cession du bien avant les 3 ans de location ou en cas d’arrêt de la location nue, le déficit foncier imputé sur le revenu global sera réintégré et augmentera votre imposition. Si la vente intervient après un délai de 3 ans suivant l’imputation du déficit sur le revenu global, alors l’avantage fiscal est définitivement acquis.
Comment déclarer son déficit foncier ?
Vous devez opter pour le régime réel, remplir le formulaire n°2044 lors de la déclaration annuelle, et joindre les justificatifs des charges et travaux engagés.
En savoir plus
- Informez-vous sur le déficit foncier à Toulouse.
Page mise à jour le 02/05/2025