Le déficit foncier à Toulouse, comment ça fonctionne ?
Le déficit foncier se crée lorsque le montant total des charges déductibles liées à un bien immobilier (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) dépasse les loyers perçus. L’excédent peut alors être déduit du revenu global du propriétaire, à hauteur de 10 700 € par an, permettant ainsi une réduction directe de l’impôt sur le revenu. Le dispositif est donc particulièrement attractif pour les contribuables souhaitant réduire leur pression fiscale tout en investissant dans des quartiers à fort potentiel à Toulouse.
Exemple de déficit foncier à Toulouse
Prenons l’exemple d’un propriétaire d’un appartement situé à Saint-Cyprien, un quartier prisé de Toulouse. En 2025, ce propriétaire perçoit 13 000 € de loyers annuels. Il rénove sa cuisine (travaux d’amélioration éligible) à hauteur de 18 000 €. Il obtient ainsi un déficit foncier de 5 000 €, qu’il peut déduire de son revenu global, générant une réduction immédiate de son impôt sur le revenu.
- Tout savoir sur le déficit foncier.
Les avantages du déficit foncier pour l’investisseur toulousain
Une déduction fiscale intéressante
En déduisant jusqu’à 10 700 € de charges sur le revenu global, l’investisseur peut réaliser une économie fiscale significative, sans attendre la revente du bien ni dépendre d’un avantage différé.
Un report du solde non imputé pendant 10 ans
Lorsque le déficit foncier dépasse le plafond de 10 700 €, la fraction excédentaire est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales
Contrairement à des dispositifs comme le Pinel, le déficit foncier ne rentre pas dans le plafond annuel de 10 000 € applicable aux niches fiscales.
La possibilité de cumuler le déficit foncier avec d’autres dispositifs
Sous certaines conditions, le déficit foncier peut être cumulé avec des dispositifs tels que Malraux ou Denormandie. Ces derniers visent également la réhabilitation de logements anciens et permettent une approche globale de l’investissement immobilier en centre-ville, particulièrement pertinente dans le tissu urbain toulousain.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du déficit foncier ?
Louer un bien non meublé
Le bien concerné doit obligatoirement être loué nu (non meublé), à usage d’habitation principale.
Maintien de la location pendant trois ans minimum
Vous devez louer votre bien pendant 3 ans minimum. Le respect de la durée de location est fondamental. En cas de vente anticipée, l’économie d’impôt réalisée devra être restituée.
Opter pour le régime réel d’imposition
Pour bénéficier du déficit foncier, il est impératif d’être imposé selon le régime réel, qui devient obligatoire dès lors que les revenus locatifs bruts dépassent 15 000 € par an. En dessous de ce seuil, le contribuable est placé sous le régime micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30 % sans possibilité de créer un déficit.
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Quels sont les plafonds de déduction applicables en 2025 ?
Les plafonds dépendent du type de travaux engagés :
- 10 700 € par an pour les charges classiques (entretien, réparation, amélioration simple).
- 15 300 € dans le cadre de certaines opérations spécifiques encadrées par des dispositifs de réhabilitation.
Zoom sur le doublement du plafond du déficit foncier en 2025
Dans le cadre de la transition énergétique et de la lutte contre les logements énergivores, le gouvernement a instauré une mesure temporaire de doublement du plafond de déficit foncier, en vigueur du 1er janvier 2023 et jusqu’à fin décembre 2025. Les bailleurs peuvent ainsi déduire jusqu’à 21 400 € par an, au lieu de 10 700 €, pour des travaux permettant une amélioration effective de la performance énergétique.
Pour en bénéficier, les travaux doivent répondre à trois conditions :
- être réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025,
- effectuer des travaux de rénovation énergétique visant à faire passer un bien classé F ou G à une classe DPE A à D,
- avoir fait l’objet d’un devis signé après le 5 novembre 2022.
Exemple de doublement du déficit foncier à Toulouse
En 2025, Monsieur Lefèvre, propriétaire d’un appartement classé DPE G dans le quartier des Minimes à Toulouse, réalise 60 000 € de travaux de rénovation énergétique. Grâce à ces améliorations, le bien atteint la classe D.
Avec 18 000 € de loyers perçus, son déficit foncier s’élève à 42 000 €. Il peut imputer 21 400 € sur son revenu global grâce au doublement du plafond, et reporter les 20 600 € restants sur ses revenus fonciers des dix années suivantes.
Quelles charges peut-on déduire en déficit foncier à Toulouse ?
Voici les charges imputables dans le cadre du déficit foncier :
- travaux d’amélioration énergétique (remplacement de menuiseries, isolation, chaudière…),
- réparations courantes (toiture, électricité, plomberie),
- frais de gestion locative ou de syndic,
- taxe foncière (hors TEOM récupérable),
- charges de copropriété non récupérées,
- intérêts d’emprunt (uniquement déductibles des revenus fonciers),
- primes d’assurance (PNO, loyers impayés),
- frais de relogement ou d’indemnité d’éviction.
Pourquoi investir en déficit foncier à Toulouse ?
Toulouse, quatrième ville de France la plus peuplée, séduit de plus en plus d’investisseurs, et ce n’est pas un hasard. Avec une population en croissance constante, une forte demande locative et un centre-ville riche en immeubles anciens, la ville offre un terrain idéal pour le déficit foncier. Des quartiers comme Saint-Michel, Les Carmes, Capitole ou Saint-Cyprien regorgent de biens à rénover, souvent bien placés et recherchés par les locataires.
En investissant dans le locatif avec le déficit foncier, le propriétaire peut déduire le coût des travaux de ses revenus, réduisant ainsi ses impôts tout en améliorant la valeur du logement. C’est un double avantage : moins d’impôts et plus de rentabilité à long terme.
Questions & réponses !
J’ai investi dans un bien en location nue à Toulouse avec un déficit foncier il y a plus de 3 ans, comment se passe la revente ?
La revente est possible dès que le délai légal de trois ans après l’imputation du déficit est respecté. En cas de cession anticipée, l’administration fiscale procédera à une reprise des avantages accordés.
J’ai investi dans une location meublée à Toulouse, puis-je bénéficier du dispositif déficit foncier ?
Non. Ce dispositif s’applique uniquement aux locations nues, à usage d’habitation principale.
Comment déclarer son déficit foncier ?
Vous devez opter pour le régime réel d’imposition lors de la déclaration de revenus, puis remplir le formulaire 2044 qui détaille les charges et les travaux engagés. Vous devez ensuite joindre le formulaire à la déclaration principale (2042) et conserver tous les justificatifs (factures, devis, attestations DPE…).
En savoir plus
- Informez-vous sur le déficit foncier à Bordeaux.
Page mise à jour le 02/05/2025