Ce qu’il faut savoir sur l’actualité du dispositif Jeanbrun
Mise à jour : 30 janvier 2026
Le statut du Bailleur Privé a évolué au cours des derniers mois et se présente désormais comme le dispositif Jeanbrun (ou Relance Logement). Il est rattaché au projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026). À la date du 30 janvier 2026, le Gouvernement a engagé sa responsabilité sur le texte budgétaire via l’article 49.3, étape susceptible d’accélérer l’adoption, sous réserve de l’issue des motions de censure déposées (assemblee-nationale.fr).
Qu’est-ce que le dispositif d’investissement dans l’immobilier locatif Jeanbrun ?
Le dispositif d’investissement locatif Jeanbrun s’inscrit dans le plan Relance logement annoncé le 23 janvier 2026, conçu en réponse à la baisse marquée de l’offre locative et au recul des mises en chantier. Il est destiné à augmenter le nombre de logements disponibles sur l’ensemble du territoire, en ciblant notamment les publics les plus exposés à la tension locative, étudiants, apprentis et jeunes actifs, dans un contexte où l’offre locative aurait reculé de 15 % en cinq ans.
Le plan fixe des objectifs quantifiés : atteindre 125 000 logements sociaux construits dès 2026, viser un rythme de 400 000 logements construits par an afin d’atteindre 2 millions de logements d’ici 2030, et soutenir, dans le parc privé, la production de 50 000 logements locatifs dès 2026, en complément des opérations dédiées à l’accession à la propriété.
Le dispositif Jeanbrun instaurerait une déduction fiscale étalée reposant sur l’amortissement, afin d’alléger l’imposition des revenus fonciers sur plusieurs années.
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Quels sont les avantages fiscaux de la loi Jeanbrun pour relancer l’investissement locatif à Toulouse ?
Un amortissement du prix d’achat pour réduire les revenus fonciers imposables
Le dispositif prévoirait un amortissement applicable aux logements acquis ou construits à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi de finances 2026 :
- logements neufs ou VEFA : taux de base fixé à 3,5 % par an, appliqué sur 80 % du prix d’acquisition (hors foncier),
- logements anciens avec travaux ≥ 30 % : taux de base de 3 % par an.
Ces propositions visent à réduire la fiscalité de l’investissement locatif, à favoriser la rénovation du parc existant et à soutenir l’offre locative intermédiaire, particulièrement utile dans une agglomération comme Toulouse.
Une majoration en cas de loyers encadrés
Ainsi, l’amortissement pourrait atteindre :
- jusqu’à 5,5 % pour les logements neufs,
- jusqu’à 4 % pour les logements anciens rénovés,
Le plafond de l’avantage fiscal
Le dispositif prévoirait un plafonnement de l’avantage fiscal afin d’en encadrer l’impact budgétaire et d’assurer un ciblage équilibré des bénéficiaires. Les déductions annuelles liées à l’amortissement ne pourraient ainsi excéder un montant déterminé en fonction du niveau de loyer pratiqué : 8 000 € par an dans le cadre d’une location intermédiaire, 10 000 € pour une location sociale et 12 000 € pour une location très sociale.
Ce plafond serait apprécié non pas par logement, mais à l’échelle du foyer fiscal. En cas de détention de plusieurs biens éligibles, le montant maximal de l’avantage annuel serait donc partagé entre l’ensemble des investissements concernés.
Le cumul avec le Logement Locatif Intermédiaire
Le dispositif pourrait, sous réserve du respect des conditions propres à chaque mécanisme, se cumuler avec le Logement Locatif Intermédiaire.
- En savoir plus sur le Logement Locatif Intermédiaire à Toulouse.
Déficit foncier : un levier central du dispositif Jeanbrun
Le texte de loi retient une imputation sur le revenu global plafonnée à 10 700 €. Si le dispositif venait à se cumuler avec le doublement du déficit foncier applicable aux travaux de rénovation énergétique, le plafond de déduction pourrait alors être porté à 21 400 €.
- En savoir plus sur le déficit foncier à Toulouse.
Quelles seraient les conditions du dispositif Jeanbrun ?
- Acquérir un bien neuf, en VEFA ou ancien (avec des travaux représentant 30 % de la valeur du bien) dans un logement collectif entre la date d’entrée en vigueur du PLF 2026 et le 31 décembre 2028.
- Un engagement de location de 9 ans minimum, à usage de résidence principale.
- Le respect de plafonds de loyers selon le segment (intermédiaire, social, très social).
- L’interdiction de louer le bien à un proche du cercle familial.
Un dispositif qui pourrait voir le jour en 2026 ?
L’entrée en vigueur de la loi Jeanbrun devrait voir le jour une fois la loi de finances 2026 validée.
Quels sont les meilleurs quartiers de Toulouse pour investir avec le dispositif Jeanbrun ?
Rangueil
Situé au sud-est de Toulouse, Rangueil bénéficie d’une forte attractivité grâce à la présence de pôles scientifiques et universitaires majeurs (Université Paul-Sabatier, CNES, CNRS, CHU). Desservi par la ligne B du métro, ce quartier dynamique présente une demande locative soutenue par les étudiants et chercheurs. En 2026, le prix moyen d’un appartement ancien y avoisine 3 685 €/m² avec un loyer moyen de 14,7 €/m² pour un appartement. Il constitue un secteur sécurisé pour un bailleur privé souhaitant investir sur le long terme.
- En savoir plus sur les prix de l’immobilier à Rangueil.
Malepère
Le secteur de Malepère, au sud-est de Toulouse, fait partie d’un vaste projet urbain lancé par Toulouse Métropole, qui vient d’accueillir plus de 6 000 logements et qui prévoit la création de commerces, d’espaces verts et d’équipements publics d’ici 2030. Bien qu’encore en cours de transformation, le foncier y reste attractif (environ 3 269 €/m² en 2026 pour un appartement) avec une perspective de valorisation importante à moyen terme. Ce quartier en devenir peut séduire un bailleur privé en quête de plus-value à horizon 5 à 10 ans.
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Bonnefoy
Quartier populaire en pleine mutation, Bonnefoy profite directement du vaste projet « Grand Matabiau – Quai d’Oc », qui prévoit à l’horizon 2030 un nouveau quartier d’affaires et une amélioration des dessertes ferroviaires et de transports en commun (arrivée de la ligne C du métro prévue en 2028). Actuellement accessible autour de 3 268 €/m² pour un appartement, il attire les investisseurs anticipant une revalorisation foncière. Sa proximité avec la gare Matabiau en fait un secteur stratégique pour un bailleur souhaitant miser sur la croissance urbaine.
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Questions & réponses !
Le statut de Bailleur Privé est-il différent de la loi Jeanbrun à Toulouse ?
Le statut de Bailleur Privé correspond à l’appellation initiale d’un projet de réforme fiscale dédié à l’investissement locatif privé. Depuis janvier 2026, le dispositif prend le nom de loi Jeanbrun. Il s’agit d’un seul et même dispositif.
La loi Jeanbrun et le dispositif fiscal Relance Logement ont-ils le même objectif ?
La loi Jeanbrun, aussi appelée Relance Logement, vise à répondre à la crise du logement en favorisant la construction d’environ 2 millions de logements d’ici 2030 afin de rééquilibrer durablement l’offre et la demande.
Quels profils de locataires sont ciblés à Toulouse par le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif vise prioritairement les ménages confrontés à des difficultés d’accès au logement, tels que les étudiants, apprentis et jeunes actifs. À Toulouse, ces profils représentent une part importante de la demande locative, en lien avec la présence de grandes universités et de pôles de recherche. Cette adéquation limite le risque de vacance et sécurise l’investissement.
Les loyers plafonnés sont-ils compatibles avec les loyers du marché toulousain ?
Les plafonds de loyers envisagés dans le cadre du dispositif Jeanbrun seraient globalement compatibles avec les niveaux observés à Toulouse, notamment dans le segment intermédiaire.
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