Le dispositif Jeanbrun à Toulouse en résumé :
- Le dispositif Jeanbrun aide à investir dans l’immobilier locatif avec un avantage fiscal.
- Son principal intérêt est de pouvoir amortir 80 % du prix d’achat du logement.
- Pour en profiter, le bien doit être loué nu, comme résidence principale, pendant au moins 9 ans.
- À Toulouse, où la demande locative est forte, il faut aussi respecter les plafonds de loyers, notamment 14,64 €/m² en zone A.
Ce qu’il faut savoir sur l’actualité du dispositif Jeanbrun
Mise à jour : 30 mars 2026
Le statut du Bailleur Privé a évolué au cours des derniers mois et se présente désormais comme le dispositif Jeanbrun (ou Relance Logement). Il est adopté par la loi de finances pour 2026 (PLF 2026). Depuis le 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028, il est désormais possible d’investir dans l’immobilier locatif avec cette nouvelle loi de défiscalisation (article 47 de la loi n°2026-103 du 19 février 2026).
Qu’est-ce que le dispositif d’investissement dans l’immobilier locatif Jeanbrun ?
Le dispositif d’investissement locatif Jeanbrun s’inscrit dans le plan Relance logement annoncé le 23 janvier 2026, conçu en réponse à la baisse marquée de l’offre locative et au recul des mises en chantier. Il est destiné à augmenter le nombre de logements disponibles sur l’ensemble du territoire, en ciblant notamment les publics les plus exposés à la tension locative, étudiants, apprentis et jeunes actifs, dans un contexte où l’offre locative aurait reculé de 15 % en cinq ans.
« Le dispositif Jeanbrun va répondre aux attentes […] le but est de construire davantage de logements neufs pour loger les Français »
— Hubert Létinier, président de la Chambre interdépartementale des notaires de la cour d’appel de Toulouse.
Le plan fixe plusieurs objectifs : atteindre 125 000 logements sociaux construits dès 2026, viser un rythme de 400 000 logements construits par an afin d’atteindre 2 millions de logements d’ici 2030, et soutenir, dans le parc privé, la production de 50 000 logements locatifs dès 2026, en complément des opérations dédiées à l’accession à la propriété (source : ecologie.gouv.fr)
Le dispositif Jeanbrun instaure une déduction fiscale étalée reposant sur l’amortissement, afin d’alléger l’imposition des revenus fonciers sur plusieurs années.
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Quels sont les avantages fiscaux de la loi Jeanbrun pour relancer l’investissement locatif à Toulouse ?
Un amortissement du prix d’achat pour réduire les revenus fonciers imposables
Le dispositif permet un amortissement applicable aux logements acquis ou construits à compter du 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028 :
- logements neufs ou VEFA : taux de base fixé à 3,5 % par an, appliqué sur 80 % du prix d’acquisition (hors foncier),
- logements anciens avec travaux ≥ 30 % : taux de base de 3 % par an.
Ces propositions visent à réduire la fiscalité de l’investissement locatif, à favoriser la rénovation du parc existant et à soutenir l’offre locative intermédiaire, particulièrement utile dans une agglomération comme Toulouse.
Une majoration en cas de loyers encadrés
Ainsi, l’amortissement peut atteindre :
- jusqu’à 5,5 % pour les logements neufs,
- jusqu’à 4 % pour les logements anciens rénovés,
Le plafond de l’avantage fiscal
Le dispositif prévoit un plafonnement de l’avantage fiscal afin d’en encadrer l’impact budgétaire et d’assurer un ciblage équilibré des bénéficiaires. Les déductions annuelles liées à l’amortissement ne peuvent pas excéder un montant déterminé en fonction du niveau de loyer pratiqué : 8 000 € par an dans le cadre d’une location intermédiaire, 10 000 € pour une location sociale et 12 000 € pour une location très sociale.
Ce plafond est apprécié non pas par logement, mais à l’échelle du foyer fiscal. En cas de détention de plusieurs biens éligibles, le montant maximal de l’avantage annuel est donc partagé entre l’ensemble des investissements concernés.
Le cumul avec le Logement Locatif Intermédiaire
Le dispositif peut, sous réserve du respect des conditions propres à chaque mécanisme, se cumuler avec le Logement Locatif Intermédiaire.
- En savoir plus sur le Logement Locatif Intermédiaire à Toulouse.
Déficit foncier : un levier central du dispositif Jeanbrun
Le texte de loi retient une imputation sur le revenu global plafonnée à 10 700 €. En cas de travaux de rénovation énergétique, le plafond de déduction pourrait alors être porté à 21 400 €.
- En savoir plus sur le déficit foncier à Toulouse.
Quelles sont les conditions du dispositif Jeanbrun ?
- Acquérir un bien neuf, en VEFA ou ancien (avec des travaux représentant 30 % de la valeur du bien) dans un logement collectif entre la date d’entrée en vigueur du PLF 2026 et le 31 décembre 2028.
- Un engagement de location de 9 ans minimum, à usage de résidence principale.
- L’interdiction de louer le bien à un proche du cercle familial.
- Respecter des plafonds de loyers et de ressources.
Plafonnement des loyers
En contrepartie de l’avantage fiscal, le bailleur doit respecter des plafonds de loyers selon trois niveaux : intermédiaire, social ou très social.
| Niveau de location | Plafond applicable à Toulouse en 2026 |
|---|---|
| Intermédiaire | 14,64 € / m² |
| Social | 9,31 € / m² |
| Très social | 7,32 € / m² |
Exemple d’un investissement en loi Jeanbrun à Toulouse
Pour un appartement de 50 m² situé dans le centre de Toulouse (Zone A), le calcul du loyer au niveau intermédiaire maximum en loi Jeanbrun se décompose ainsi :
- Le plafond de base : 14,64 € / m².
- Le coefficient multiplicateur : On applique une formule pour tenir compte de la surface (0,7 + 19 / 50 = 1,08).
- Le loyer mensuel plafonné : 50 m² x 14,64 x 1,08 = 790,56 €.
L’avantage pour l’investisseur :
Bien que ce loyer soit légèrement inférieur au prix du marché libre (en moyenne 15,2 €/m² à Toulouse), l’amortissement Jeanbrun vient compenser cet écart. En ne payant quasiment aucun impôt sur ces 790 €, votre rendement net est souvent supérieur à une location classique.
Plafonds de ressources à Toulouse
L’investisseur doit également vérifier que le revenu fiscal de référence (RFR) du foyer locataire ne dépasse pas les plafonds applicables. À Toulouse, ces seuils dépendent du niveau de location choisi. En intermédiaire, ce sont les plafonds Pinel de zone A qui s’appliquent. En social et très social, ce sont les plafonds Loc’Avantages qui s’appliquent.
Niveau intermédiaire
| Composition du foyer | Plafond 2026 |
|---|---|
| Personne seule | 44 344 € |
| Couple | 66 276 € |
| 3 personnes | 79 666 € |
| 4 personnes | 95 427 € |
| 5 personnes | 112 968 € |
| 6 personnes | 127 122 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 14 164 € |
Exemple
Ces plafonds sont ceux du Pinel métropole en zone A. À Toulouse, une personne seule ne pourra donc être locataire en niveau intermédiaire que si son RFR ne dépasse pas 44 344 €.
Niveau social
| Composition du foyer | Plafond 2026 |
|---|---|
| Personne seule | 32 463 € |
| Couple | 48 521 € |
| 3 personnes | 58 324 € |
| 4 personnes | 69 863 € |
| 5 personnes | 82 705 € |
| 6 personnes | 93 072 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 10 371 € |
Exemple
En niveau social, les plafonds sont plus bas. À Toulouse, un couple avec une personne à charge devra ainsi justifier d’un RFR inférieur à 58 324 €.
Niveau très social
| Composition du foyer | Plafond 2026 |
|---|---|
| Personne seule | 17 855 € |
| Couple | 29 114 € |
| 3 personnes | 34 995 € |
| 4 personnes | 38 635 € |
| 5 personnes | 45 490 € |
| 6 personnes | 51 190 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 5 703 € |
Exemple
Le niveau très social est le plus encadré. À Toulouse, une personne seule ne sera éligible que si son revenu fiscal de référence reste inférieur à 17 855 €.
- Informez-vous sur les conditions du dispositif Jeanbrun.
Quels sont les meilleurs quartiers de Toulouse pour investir avec le dispositif Jeanbrun ?
Rangueil
Situé au sud-est de Toulouse, Rangueil bénéficie d’une forte attractivité grâce à la présence de pôles scientifiques et universitaires majeurs (Université Paul-Sabatier, CNES, CNRS, CHU). Desservi par la ligne B du métro, ce quartier dynamique présente une demande locative soutenue par les étudiants et chercheurs. En 2026, le prix moyen d’un appartement ancien y avoisine 3 685 €/m² avec un loyer moyen de 14,7 €/m² pour un appartement selon le site Meilleurs Agents. Il constitue un secteur sécurisé pour un bailleur privé souhaitant investir sur le long terme.
- En savoir plus sur les prix de l’immobilier à Rangueil.
Malepère
Le secteur de Malepère, au sud-est de Toulouse, fait partie d’un vaste projet urbain lancé par Toulouse Métropole, qui vient d’accueillir plus de 6 000 logements et qui prévoit la création de commerces, d’espaces verts et d’équipements publics d’ici 2030. Bien qu’encore en cours de transformation, le foncier y reste attractif (environ 3 269 €/m² en 2026 pour un appartement) avec une perspective de valorisation importante à moyen terme. Ce quartier en devenir peut séduire un bailleur privé en quête de plus-value à horizon 5 à 10 ans.
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Bonnefoy
Quartier populaire en pleine mutation, Bonnefoy profite directement du vaste projet « Grand Matabiau – Quai d’Oc », qui prévoit à l’horizon 2030 un nouveau quartier d’affaires et une amélioration des dessertes ferroviaires et de transports en commun (arrivée de la ligne C du métro prévue en 2028). Actuellement accessible autour de 3 268 €/m² pour un appartement selon Meilleurs Agents, il attire les investisseurs anticipant une revalorisation foncière. Sa proximité avec la gare Matabiau en fait un secteur stratégique pour un bailleur souhaitant miser sur la croissance urbaine.
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Comment revendre son bien acquis avec le dispositif Jeanbrun à Toulouse ?
En cas de revente d’un bien acheté avec le dispositif Jeanbrun, les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué, ce qui augmente la plus-value imposable au moment de la vente.
Si le bien est revendu avant la fin de l’engagement de location de 9 ans, l’avantage fiscal peut aussi être remis en cause, sauf exceptions prévues par la loi.
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Questions & réponses !
Le statut de Bailleur Privé est-il différent de la loi Jeanbrun à Toulouse ?
Le statut de Bailleur Privé correspond à l’appellation initiale d’un projet de réforme fiscale dédié à l’investissement locatif privé. Depuis janvier 2026, le dispositif prend le nom de loi Jeanbrun. Il s’agit d’un seul et même dispositif.
La loi Jeanbrun et le dispositif fiscal Relance Logement ont-ils le même objectif ?
La loi Jeanbrun, aussi appelée Relance Logement, vise à répondre à la crise du logement en favorisant la construction d’environ 2 millions de logements d’ici 2030 afin de rééquilibrer durablement l’offre et la demande.
Quels profils de locataires sont ciblés à Toulouse par le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif vise prioritairement les ménages confrontés à des difficultés d’accès au logement, tels que les étudiants, apprentis et jeunes actifs. À Toulouse, ces profils représentent une part importante de la demande locative, en lien avec la présence de grandes universités et de pôles de recherche. Cette adéquation limite le risque de vacance et sécurise l’investissement.
Les loyers plafonnés sont-ils compatibles avec les loyers du marché toulousain ?
Les plafonds de loyers envisagés dans le cadre du dispositif Jeanbrun seraient globalement compatibles avec les niveaux observés à Toulouse, notamment dans le segment intermédiaire.
Peut-on investir dans le neuf à Toulouse avec Jeanbrun ?
Oui. Les logements neufs et acquis en VEFA sont éligibles, à condition de respecter les conditions de location du dispositif.
Peut-on investir dans l’ancien avec Jeanbrun à Toulouse ?
Oui, mais seulement si le logement fait l’objet d’une rénovation à neuf ou d’une réhabilitation lourde au sens du dispositif.
Une maison individuelle à Toulouse est-elle éligible ?
Non. Le dispositif Jeanbrun est réservé aux logements situés dans un bâtiment collectif.
Quel est le principal avantage fiscal d’un investissement Jeanbrun à Toulouse ?
Le principal avantage est la possibilité d’amortir fiscalement 80 % du prix d’acquisition du logement.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel Toulouse ?
Il ne reprend pas la même logique. Le Pinel reposait sur une réduction d’impôt, alors que Jeanbrun repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers.
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