Le dispositif Jeanbrun à Bordeaux en résumé :
- L’objectif principal du dispositif Jeanbrun est de soutenir l’investissement locatif privé grâce à un cadre fiscal incitatif.
- L’avantage du dispositif réside dans la possibilité d’amortir fiscalement 80 % du prix d’acquisition du logement.
- Sa condition principale impose de louer le bien nu, à usage de résidence principale, pendant une durée minimale de neuf ans.
- À Bordeaux, où la tension locative reste forte, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers (14,64 €/m2 en zone A).
Ce qu’il faut savoir sur l’actualité du dispositif Jeanbrun
Mise à jour : 30 mars 2026
Le statut du Bailleur Privé a évolué au cours des derniers mois et se présente désormais comme le dispositif Jeanbrun (ou Relance Logement). Il est adopté par la loi de finances 2026 (PLF 2026). Les investisseurs peuvent investir avec cette loi du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 (article 47 de la loi n°2026-103 du 19 février 2026).
Comment fonctionne le nouveau dispositif Jeanbrun à Bordeaux ?
L’introduction du dispositif Jeanbrun répond à l’effondrement de l’investissement locatif à Bordeaux. Selon les données de l’Observatoire, les investisseurs ont quasiment disparu du marché : au 3ᵉ trimestre 2025, seuls 263 logements ont été vendus sur la métropole, principalement à des propriétaires occupants (dont 50 % en accession aidée). Ce constat s’inscrit dans une crise plus large, avec une chute de 43 % des ventes en Gironde depuis 2022.
Le marché bordelais souffre d’un déséquilibre structurel :
- un stock figé : 2 378 logements sont disponibles sur la métropole, dont 14 % de stock dur (invendus de longue date),
- des prix en repli : une baisse de 5 % depuis début 2025 (moyenne à 4 683 €/m²) qui, faute d’incitation fiscale, ne suffit pas à relancer la demande.
Le dispositif Jeanbrun vise à briser ce cycle. Son objectif est de réinjecter l’épargne privée pour atteindre les cibles nationales de 400 000 constructions par an, dont 50 000 logements locatifs privés dès 2026, offrant ainsi une solution concrète à la tension locative bordelaise.
- Tout savoir sur le dispositif Jeanbrun.
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Quels atouts le dispositif Jeanbrun offre-t-il aux investisseurs bordelais ?
La loi d’investissement locatif Jeanbrun proposée s’organise autour de dispositions fiscales ambitieuses, destinées à restaurer l’attractivité de l’investissement locatif tout en orientant les bailleurs vers des logements à la fois accessibles et de qualité.
Un amortissement fiscal renforcé pour les logements neufs et en VEFA
Le dispositif de défiscalisation Jeanbrun repose d’abord sur un amortissement annuel du bâti, destiné à soutenir fortement l’investissement dans le neuf. Pour tout logement neuf ou acquis en VEFA à partir du 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028, le bailleur permet d’amortir 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (loyer social) ou 5,5 % (loyer très social) par an de la valeur du bâti. Cette base amortissable est fixée forfaitairement à 80 % du prix d’acquisition, le foncier étant systématiquement exclu.
| Type de location | Taux d’amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Sociale | 4,5 % | 10 000 € |
| Très sociale | 5,5 % | 12 000 € |
Un amortissement spécifique pour l’ancien avec travaux
Les logements anciens sont également éligibles, sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat. Le taux d’amortissement est fixé à 3 % (intermédiaire), 3,5 % (social) ou 4 % (très social) par an. Ce volet encourage la rénovation énergétique et technique du parc existant.
| Type de location | Taux d’amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 8 000 € |
| Sociale | 3,5 % | 10 000 € |
| Très sociale | 4 % | 12 000 € |
Un avantage fiscal plafonné
Le montant maximal de l’amortissement déductible est ainsi limité à 8 000 € par an et par foyer fiscal dans le cadre d’une location intermédiaire, à 10 000 € par an pour une location sociale et à 12 000 € par an pour une location très sociale.
Cumul avec le Logement Locatif Intermédiaire
Le dispositif peut, sous réserve du respect des conditions propres à chaque mécanisme, être cumulable avec le Logement Locatif Intermédiaire.
Le déficit foncier dans le dispositif Jeanbrun
Le texte de loi prévoit une imputation du déficit foncier sur le revenu global plafonnée à 10 700 €. En cas de cumul avec le doublement du déficit foncier lié aux travaux de rénovation énergétique, ce plafond peut être porté à 21 400 €.
Quelles sont les conditions à connaître avant d’investir avec le dispositif Jeanbrun ?
Biens éligibles
Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitat collectif, ce qui exclut les maisons individuelles du dispositif.
Zone géographique
Le périmètre d’application est national, contrairement à certains régimes d’investissement locatif reposant sur un zonage. L’accès au dispositif est donc ouvert dans toutes les communes de France, y compris dans les secteurs à forte tension locative.
Nature du bien acquis
Pour ouvrir droit à l’amortissement, le bien doit relever de l’une des catégories suivantes :
- un logement neuf ou acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement),
- un logement ancien, sous réserve de réaliser des travaux de réhabilitation représentant au moins 30 % de la valeur du bien.
Engagement de location
Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu, à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de 9 ans, condition destinée à ancrer le dispositif dans la location longue durée.
Interdiction de location au cercle familial
Afin de préserver la vocation sociale du mécanisme et de limiter les montages d’optimisation, la location à un ascendant ou à un descendant est interdite.
Plafonnement des loyers
En contrepartie de l’avantage fiscal, le bailleur doit respecter des plafonds de loyers structurés selon trois niveaux : intermédiaire, social ou très social.
| Niveau de location | Plafond applicable à Bordeaux en 2026 |
|---|---|
| Intermédiaire | 14,64 € / m² |
| Social | 9,70 € / m² |
| Très social | 7,62 € / m² |
Exemple de calcul du loyer en loi Jeanbrun à Bordeaux
Pour un appartement de 45 m² situé dans le centre de Bordeaux (Zone A), le calcul du loyer au niveau intermédiaire maximum en loi Jeanbrun se décompose ainsi :
- Le plafond de base : 14,64 € / m².
- Le coefficient multiplicateur : On applique une formule pour tenir compte de la surface (0,7 + 19 / 45 = 1,12).
- Le loyer mensuel plafonné : 45 m² x 14,64 x 1,12 = 737,85 €.
L’avantage pour l’investisseur :
Bien que ce loyer soit légèrement inférieur au prix du marché libre (en moyenne 16,8 €/m² à Bordeaux), l’amortissement Jeanbrun vient compenser cet écart. En ne payant quasiment aucun impôt sur ces 737 €, votre rendement net est souvent supérieur à une location classique lourdement taxée.
Plafonds de ressources à Bordeaux
L’investisseur doit également vérifier que le revenu fiscal de référence (RFR) du foyer locataire ne dépasse pas les plafonds applicables. À Bordeaux, ces seuils dépendent du niveau de location choisi. En intermédiaire, ce sont les plafonds Pinel de zone A qui s’appliquent. En social et très social, ce sont les plafonds Loc’Avantages qui s’appliquent.
Niveau intermédiaire
| Composition du foyer | Plafond 2026 |
|---|---|
| Personne seule | 44 344 € |
| Couple | 66 276 € |
| 3 personnes | 79 666 € |
| 4 personnes | 95 427 € |
| 5 personnes | 112 968 € |
| 6 personnes | 127 122 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 14 164 € |
Exemple
Ces plafonds sont ceux du Pinel métropole en zone A. À Bordeaux, une personne seule ne pourra donc être locataire en niveau intermédiaire que si son RFR ne dépasse pas 44 344 €.
Niveau social
| Composition du foyer | Plafond 2026 |
|---|---|
| Personne seule | 32 463 € |
| Couple | 48 521 € |
| 3 personnes | 58 324 € |
| 4 personnes | 69 863 € |
| 5 personnes | 82 705 € |
| 6 personnes | 93 072 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 10 371 € |
Exemple
En niveau social, les plafonds sont plus bas. À Bordeaux, un couple avec une personne à charge devra ainsi justifier d’un RFR inférieur à 58 324 €.
Niveau très social
| Composition du foyer | Plafond 2026 |
|---|---|
| Personne seule | 17 855 € |
| Couple | 29 114 € |
| 3 personnes | 34 995 € |
| 4 personnes | 38 635 € |
| 5 personnes | 45 490 € |
| 6 personnes | 51 190 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 5 703 € |
Exemple
Le niveau très social est le plus encadré. À Bordeaux, une personne seule ne sera éligible que si son revenu fiscal de référence reste inférieur à 17 855 €.
- Informez-vous sur les conditions du dispositif Jeanbrun.
Où investir à Bordeaux avec le dispositif Jeanbrun ?
Nansouty – Saint-Genès
Proche de la gare Saint-Jean et du centre-ville, le quartier séduit une population mixte de jeunes actifs et de familles. La présence d’écoles, de commerces et d’un habitat ancien offre un fort potentiel de rénovation, en parfaite adéquation avec les futures mesures fiscales. En 2026, le prix moyen au m² est de 4 505 €, avec un loyer moyen autour de 16,9 €/m².
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La Bastide
Situé rive droite, ce quartier connaît une transformation profonde grâce à plusieurs projets structurants : création du quartier Brazza, prolongement du tramway A, création de voies vertes, et de nouveaux équipements publics. Alors que les derniers aménagements sont attendus à l’horizon 2032, le secteur attire déjà pour son potentiel de valorisation. En 2026, le prix moyen atteint 4 182 €/m², avec des perspectives de croissance stables à moyen terme.
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Bacalan
Quartier en reconversion, Bacalan bénéficie du dynamisme des Bassins à Flot et du projet Bordeaux Euratlantique. Le tramway B relie la zone au centre-ville, renforçant son attractivité. Les prix restent accessibles (environ 3 555 €/m²), avec une demande locative forte (loyer moyen : 15,7 €/m² pour un appartement), en faisant un secteur stratégique pour les bailleurs recherchant une bonne rentabilité.
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Revente du bien : quelle fiscalité avec le dispositif Jeanbrun ?
En cas de revente d’un bien acheté avec le dispositif Jeanbrun, il faut savoir que les amortissements déjà déduits augmentent la plus-value imposable. En pratique, cela signifie que l’avantage fiscal obtenu pendant la durée de location peut alourdir la fiscalité au moment de la vente. La plus-value reste toutefois soumise au régime classique des particuliers, avec les abattements liés à la durée de détention.
Si le bien est revendu avant la fin de l’engagement de 9 ans, l’avantage fiscal peut être remis en cause, sauf exceptions prévues par la loi (décès, licenciement, situations d’invalidité).
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Questions & réponses !
Le statut de Bailleur Privé se distingue-t-il de la loi Jeanbrun à Bordeaux ?
Le statut de Bailleur Privé correspond à la dénomination initiale d’un projet de réforme fiscale destiné à soutenir l’investissement locatif privé. Depuis janvier 2026, ce cadre est appelé à être formalisé sous le nom de loi Jeanbrun.
Pourquoi Bordeaux est-elle une ville attractive pour investir avec la loi Jeanbrun ?
Bordeaux bénéficie d’une attractivité démographique soutenue, d’un tissu économique diversifié et d’un marché locatif tendu. Les 100 000 étudiants de l’Université de Bordeaux et les jeunes actifs de la filière aéronautique garantissent une demande forte. Le dispositif Jeanbrun vient stabiliser le marché en soutenant une offre de qualité là où elle manque le plus.
Quels types de biens privilégier sur le marché bordelais ?
Le neuf et la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) dans des secteurs en plein essor comme Brazza ou Bastide Niel sont des cibles prioritaires pour l’amortissement maximal.
L’investissement Jeanbrun dans l’ancien est-il réellement rentable à Bordeaux ?
En combinant la loi Jeanbrun au mécanisme du déficit foncier, vous valorisez un patrimoine de charme tout en gommant vos impôts. C’est une stratégie gagnante pour les quartiers centraux comme les Chartrons ou Saint-Michel.
Comment calculer le loyer maximum en dispositif Jeanbrun à Bordeaux ?
Le loyer maximum se calcule à partir : d’un plafond au m², de la surface du logement, d’un coefficient multiplicateur selon la taille du bien. À Bordeaux, ce calcul permet de fixer un loyer plafonné conforme au niveau intermédiaire, social ou très social.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel à Bordeaux ?
Le dispositif Jeanbrun ne reprend pas exactement la logique du Pinel. Là où le Pinel reposait sur une réduction d’impôt, Jeanbrun repose principalement sur un mécanisme d’amortissement fiscal. L’approche est donc différente, même si les deux visent à soutenir l’investissement locatif.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec le Logement Locatif Intermédiaire ?
Oui, le cumul peut être envisageable sous réserve du respect des conditions propres à chaque mécanisme. L’intérêt dépend du montage fiscal retenu et du profil de l’investissement.
Peut-on investir à Bordeaux avec Jeanbrun dans le neuf ?
Oui. Le dispositif est ouvert aux logements neufs.
Peut-on utiliser Jeanbrun dans l’ancien à Bordeaux ?
Oui, mais seulement dans certains cas. Un logement ancien n’est pas automatiquement éligible au dispositif Jeanbrun. Pour ouvrir droit à l’avantage fiscal, il doit avoir fait l’objet soit d’une rénovation à neuf, soit d’une réhabilitation lourde, soit d’une transformation assimilée fiscalement à un immeuble neuf.
Depuis quand le dispositif Jeanbrun est-il en vigueur à Bordeaux ?
Le dispositif Jeanbrun est en vigueur depuis le 21 février 2026.
Quel est l’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun ?
L’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun réside dans la possibilité de déduire fiscalement une partie du prix du logement, par amortissement, au lieu de bénéficier d’une réduction d’impôt classique.
Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun à Bordeaux ?
Le dispositif Jeanbrun concerne uniquement les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif.
Sont éligibles : les logements neufs, les logements acquis en VEFA, les logements achevés et en stock, les logements ayant fait l’objet d’une rénovation à neuf, les logements ayant fait l’objet d’une réhabilitation lourde, les logements créés par transformation ou extension d’un bâtiment existant, lorsqu’ils sont fiscalement assimilés à un immeuble neuf.
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