Ce qu’il faut savoir sur l’actualité du dispositif Jeanbrun
Mise à jour : 30 janvier 2026
Le statut du Bailleur Privé a évolué au cours des derniers mois et se présente désormais comme le dispositif Jeanbrun (ou Relance Logement). Il est rattaché au projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026). À la date du 30 janvier 2026, le Gouvernement a engagé sa responsabilité sur le texte budgétaire via l’article 49.3, étape susceptible d’accélérer l’adoption, sous réserve de l’issue des motions de censure déposées (assemblee-nationale.fr).
Le dispositif Jeanbrun à Bordeaux : un nouveau cadre pour l’investissement locatif
L’introduction du dispositif Jeanbrun répond à l’effondrement de l’investissement locatif à Bordeaux. Selon les données de l’Observatoire, les investisseurs ont quasiment disparu du marché : au 3ᵉ trimestre 2025, seuls 263 logements ont été vendus sur la métropole, principalement à des propriétaires occupants (dont 50 % en accession aidée). Ce constat s’inscrit dans une crise plus large, avec une chute de 43 % des ventes en Gironde depuis 2022.
Le marché bordelais souffre d’un déséquilibre structurel :
- un stock figé : 2 378 logements sont disponibles sur la métropole, dont 14 % de stock dur (invendus de longue date),
- des prix en repli : une baisse de 5 % depuis début 2025 (moyenne à 4 683 €/m²) qui, faute d’incitation fiscale, ne suffit pas à relancer la demande.
Le dispositif Jeanbrun vise à briser ce cycle. Son objectif est de réinjecter l’épargne privée pour atteindre les cibles nationales de 400 000 constructions par an, dont 50 000 logements locatifs privés dès 2026, offrant ainsi une solution concrète à la tension locative bordelaise.
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Quels atouts le dispositif Jeanbrun offrirait-il aux investisseurs bordelais ?
La loi d’investissement locatif Jeanbrun proposée s’organise autour de dispositions fiscales ambitieuses, destinées à restaurer l’attractivité de l’investissement locatif tout en orientant les bailleurs vers des logements à la fois accessibles et de qualité.
Un amortissement fiscal renforcé pour les logements neufs et en VEFA
Le dispositif de défiscalisation Jeanbrun reposerait d’abord sur un amortissement annuel du bâti, destiné à soutenir fortement l’investissement dans le neuf. Pour tout logement neuf ou acquis en VEFA à partir de la date d’entrée en vigueur du PLF 2026, le bailleur pourrait amortir 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (loyer social) ou 5,5 % (loyer très social) par an de la valeur du bâti. Cette base amortissable serait fixée forfaitairement à 80 % du prix d’acquisition, le foncier étant systématiquement exclu.
Un amortissement spécifique pour l’ancien avec travaux
Les logements anciens seraient également éligibles, sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat. Le taux d’amortissement serait fixé à 3 % (intermédiaire), 3,5 % (social) ou 4 % (très social) par an. Ce volet encouragerait la rénovation énergétique et technique du parc existant.
Un avantage fiscal plafonné
Le montant maximal de l’amortissement déductible serait ainsi limité à 8 000 € par an et par foyer fiscal dans le cadre d’une location intermédiaire, à 10 000 € par an pour une location sociale et à 12 000 € par an pour une location très sociale.
Cumul avec le Logement Locatif Intermédiaire
Le dispositif pourrait, sous réserve du respect des conditions propres à chaque mécanisme, être cumulable avec le Logement Locatif Intermédiaire.
Le déficit foncier dans le dispositif Jeanbrun
Le texte de loi prévoit une imputation du déficit foncier sur le revenu global plafonnée à 10 700 €. En cas de cumul avec le doublement du déficit foncier lié aux travaux de rénovation énergétique, ce plafond pourrait être porté à 21 400 €.
Les conditions à connaître avant d’investir avec le dispositif Jeanbrun
Biens éligibles
Le logement devrait être situé dans un immeuble collectif, ce qui exclurait les maisons individuelles du bénéfice du dispositif.
Zone géographique
Le périmètre d’application serait national, contrairement à certains régimes d’investissement locatif reposant sur un zonage. L’accès au dispositif serait donc ouvert dans toutes les communes de France, y compris dans les secteurs à forte tension locative.
Nature du bien acquis
Pour ouvrir droit à l’amortissement, le bien devrait relever de l’une des catégories suivantes :
- un logement neuf ou acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
- un logement ancien, sous réserve de réaliser des travaux de réhabilitation représentant au moins 30 % de la valeur du bien.
Engagement de location
Le propriétaire devrait s’engager à louer le logement nu, à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de 9 ans, condition destinée à ancrer le dispositif dans la location longue durée.
Plafonnement des loyers
En contrepartie de l’avantage fiscal, le bailleur devrait respecter des plafonds de loyers structurés selon trois niveaux : intermédiaire, social ou très social.
Interdiction de location au cercle familial
Afin de préserver la vocation sociale du mécanisme et de limiter les montages d’optimisation, la location à un ascendant ou à un descendant serait interdite.
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À partir de quand le dispositif Jeanbrun s’appliquera-t-il ?
Le futur statut est intégré dans le projet de loi de finances 2026 et devrait voir le jour une fois celui-ci en vigueur.
Où investir à Bordeaux avec le dispositif Jeanbrun ?
Nansouty – Saint-Genès
Proche de la gare Saint-Jean et du centre-ville, le quartier séduit une population mixte de jeunes actifs et de familles. La présence d’écoles, de commerces et d’un habitat ancien offre un fort potentiel de rénovation, en parfaite adéquation avec les futures mesures fiscales. En 2026, le prix moyen au m² est de 4 505 €, avec un loyer moyen autour de 16,9 €/m².
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La Bastide
Situé rive droite, ce quartier connaît une transformation profonde grâce à plusieurs projets structurants : création du quartier Brazza, prolongement du tramway A, création de voies vertes, et de nouveaux équipements publics. Alors que les derniers aménagements sont attendus à l’horizon 2032, le secteur attire déjà pour son potentiel de valorisation. En 2026, le prix moyen atteint 4 182 €/m², avec des perspectives de croissance stables à moyen terme.
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Bacalan
Quartier en reconversion, Bacalan bénéficie du dynamisme des Bassins à Flot et du projet Bordeaux Euratlantique. Le tramway B relie la zone au centre-ville, renforçant son attractivité. Les prix restent accessibles (environ 3 555 €/m²), avec une demande locative forte (loyer moyen : 15,7 €/m² pour un appartement), en faisant un secteur stratégique pour les bailleurs recherchant une bonne rentabilité.
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Questions & réponses !
Le statut de Bailleur Privé se distingue-t-il de la loi Jeanbrun à Bordeaux ?
Le statut de Bailleur Privé correspond à la dénomination initiale d’un projet de réforme fiscale destiné à soutenir l’investissement locatif privé. Depuis janvier 2026, ce cadre est appelé à être formalisé sous le nom de loi Jeanbrun.
Pourquoi Bordeaux est-elle une ville attractive pour investir avec la loi Jeanbrun ?
Bordeaux bénéficie d’une attractivité démographique soutenue, d’un tissu économique diversifié et d’un marché locatif tendu. Les 100 000 étudiants de l’Université de Bordeaux et les jeunes actifs de la filière aéronautique garantissent une demande forte. Le dispositif Jeanbrun vient stabiliser le marché en soutenant une offre de qualité là où elle manque le plus.
Quels types de biens privilégier sur le marché bordelais ?
Le neuf et la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) dans des secteurs en plein essor comme Brazza ou Bastide Niel sont des cibles prioritaires pour l’amortissement maximal.
L’investissement Jeanbrun dans l’ancien est-il réellement rentable à Bordeaux ?
En combinant la loi Jeanbrun au mécanisme du déficit foncier, vous valorisez un patrimoine de charme tout en gommant vos impôts. C’est une stratégie gagnante pour les quartiers centraux comme les Chartrons ou Saint-Michel.
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