Le statut de bailleur privé : un nouveau cadre pour l’investissement locatif
La création d’un statut de bailleur privé constitue l’une des principales réponses envisagées face à la crise du logement qui affecte Bordeaux, à l’instar de nombreuses grandes villes françaises. Aujourd’hui, le parc locatif privé représente 58 % du parc locatif national, mais l’engagement des investisseurs s’est fortement érodé. En 2025, seuls 15 000 logements neufs ont été acquis par des particuliers, contre 75 000 avant 2020.
À Bordeaux, cette baisse est particulièrement marquée dans des secteurs tels que Bordeaux Maritime, Nansouty ou La Bastide, où la demande en logements familiaux et étudiants dépasse largement l’offre disponible. Dans ce contexte, un rapport parlementaire, remis le 30 juin 2025 par les députés Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson, préconise la mise en place d’un nouveau statut incitatif : le statut de bailleur privé. Intégré au projet de loi de finances 2026, ce statut vise à relancer l’investissement locatif privé et à améliorer la qualité du parc existant, notamment dans les zones de mixité sociale.
- Tout savoir sur le statut de bailleur privé.
Des mesures fiscales incitatives pour relancer le marché bordelais
Le statut de bailleur privé proposé s’organise autour de dispositions fiscales ambitieuses, destinées à restaurer l’attractivité de l’investissement locatif tout en orientant les bailleurs vers des logements à la fois accessibles et de qualité.
Voici les mesures envisagées dans le rapport pour le statut de bailleur privé :
- amortissement fiscal annuel de 5 % pour les logements neufs, et 4 % pour les anciens nécessitant au moins 15 % de travaux,
- mise en place d’un régime micro-foncier renforcé, avec un abattement de 50 % (au lieu de 30 %) jusqu’à 30 000 € de loyers annuels,
- bonus pour loyers abordables, permettant une majoration de l’amortissement (+0,5 à +1,5 %) ou un abattement fiscal bonifié,
- plafond de déficit foncier augmenté à 40 000 €, afin de soutenir les rénovations thermiques et les mises aux normes,
- exclusion des logements loués en longue durée de l’assiette de l’IFI, pour inciter à la stabilité locative,
- exonération des plus-values harmonisée sur 20 ans de détention (contre 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux actuellement).
Si elles sont adoptées, ces dispositions offriront aux investisseurs bordelais une fiscalité plus prévisible et attractive, tout en favorisant la réhabilitation de l’ancien, pilier du tissu immobilier de la ville.
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Une mise en œuvre très attendue dès fin 2025
L’avenir du statut de bailleur privé repose désormais sur les arbitrages politiques. Le rapport parlementaire propose une entrée en vigueur au 1er décembre 2025, pour tous les nouveaux baux signés à compter de cette date.
La ministre du Logement, Valérie Létard, a confirmé que ses services allaient étudier les recommandations pour les intégrer au projet de loi de finances pour 2026. Dans un contexte budgétaire contraint, et face à l’urgence sociale que représente la crise du logement, l’adoption de cette réforme nécessitera un consensus politique fort. Si elle aboutit, elle pourrait redéfinir en profondeur le rôle des bailleurs privés, en particulier dans les quartiers en tension comme ceux de Bordeaux.
Où investir à Bordeaux avec le statut de bailleur privé ?
Nansouty – Saint-Genès
Proche de la gare Saint-Jean et du centre-ville, le quartier séduit une population mixte de jeunes actifs et de familles. La présence d’écoles, de commerces et d’un habitat ancien offre un fort potentiel de rénovation, en parfaite adéquation avec les futures mesures fiscales. En 2025, le prix moyen au m² est de 4 425 €, avec un loyer moyen autour de 16,8 €/m².
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La Bastide
Situé rive droite, ce quartier connaît une transformation profonde grâce à plusieurs projets structurants : création du quartier Brazza, prolongement du tramway A, création de voies vertes, et de nouveaux équipements publics. Alors que les derniers aménagements sont attendus à l’horizon 2032, le secteur attire déjà pour son potentiel de valorisation. En 2025, le prix moyen atteint 4 096 €/m², avec des perspectives de croissance stables à moyen terme.
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Bacalan
Quartier en reconversion, Bacalan bénéficie du dynamisme des Bassins à Flot et du projet Bordeaux Euratlantique. Le tramway B relie la zone au centre-ville, renforçant son attractivité. Les prix restent accessibles (environ 3 456 €/m²), avec une demande locative forte (loyer moyen : 15,5 €/m²), en faisant un secteur stratégique pour les bailleurs recherchant une bonne rentabilité.
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Page mise à jour le 07/07/2025