Le statut de bailleur privé : un nouveau cadre pour l’investissement locatif
La création d’un statut de bailleur privé constituerait l’une des réponses majeures à la crise du logement qui touche Bordeaux et l’ensemble des grandes métropoles françaises. Aujourd’hui, le parc locatif privé représenterait près de 58 % de l’offre locative nationale, mais l’investissement des particuliers s’est fortement contracté. En 2025, seuls 15 000 logements neufs ont été achetés par des particuliers, contre 75 000 avant 2020.
À Bordeaux, cette baisse est particulièrement marquée dans des secteurs tels que Bordeaux Maritime, Nansouty ou La Bastide, où la demande en logements familiaux et étudiants dépasse largement l’offre disponible. Pour répondre à cette situation, le rapport Daubresse–Cosson (30 juin 2025) a proposé un cadre rénové de soutien à l’investissement locatif, désormais repris et formalisé dans l’amendement n° I-582 (Rect.), adopté le 14 novembre 2025 dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026. Ce nouveau dispositif viserait à soutenir la construction neuve, favoriser la rénovation énergétique et moduler l’avantage fiscal en fonction du niveau de loyer pratiqué.
- Tout savoir sur le statut de bailleur privé.
Des mesures fiscales incitatives pour relancer le marché bordelais
Le statut de bailleur privé proposé s’organise autour de dispositions fiscales ambitieuses, destinées à restaurer l’attractivité de l’investissement locatif tout en orientant les bailleurs vers des logements à la fois accessibles et de qualité.
Un amortissement fiscal renforcé pour les logements neufs et en VEFA
Le futur statut de bailleur privé reposerait d’abord sur un amortissement annuel du bâti, destiné à soutenir fortement l’investissement dans le neuf. Pour tout logement neuf ou acquis en VEFA à partir du 1ᵉʳ janvier 2026, le bailleur pourrait amortir 3,5 % par an de la valeur du bâti. Cette base amortissable serait fixée forfaitairement à 80 % du prix d’acquisition, le foncier étant systématiquement exclu.
Un amortissement spécifique pour l’ancien avec travaux
Les logements anciens seraient également éligibles, sous réserve de travaux représentant au moins 20 % du prix d’achat. Le taux d’amortissement serait fixé à 3 % par an, avec une majoration possible en cas de loyers sociaux ou très sociaux. Ce volet encouragerait la rénovation énergétique et technique du parc existant.
Une majoration du taux d’amortissement en cas de loyers encadrés
La mesure prévoit une majoration du taux d’amortissement pour les bailleurs qui acceptent des loyers encadrés. Le taux pourrait être relevé de 0,5 point pour une location intermédiaire, de 1 point pour une location sociale et de 2 points pour une location très sociale. L’amortissement annuel pourrait atteindre 5,5 % pour les logements neufs et 4 % pour les logements anciens rénovés (0,5 point pour une location sociale et 1 point pour une location très sociale), offrant une incitation fiscale renforcée aux bailleurs qui pratiquent des loyers abordables.
Un avantage fiscal plafonné
L’avantage global serait limité à 8 000 € par an et par foyer fiscal. L’amortissement débuterait à la mise en location et cesserait une fois la base amortissable entièrement consommée.
Des conditions strictes de location
Le logement devrait être loué nu, en tant que résidence principale, pendant au moins neuf ans, à un locataire extérieur au foyer fiscal du propriétaire. La mise en location devrait intervenir dans les douze mois suivant l’acquisition ou l’achèvement.
Si elles sont adoptées, ces dispositions offriront aux investisseurs bordelais une fiscalité plus prévisible et attractive, tout en favorisant la réhabilitation de l’ancien, pilier du tissu immobilier de la ville.
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Une mise en œuvre très attendue dès 2026
Le futur statut reste tributaire du vote définitif du projet de loi de finances 2026, puis de la publication des décrets d’application. Si adopté sans modification, il entrerait en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026.
Où investir à Bordeaux avec le statut de bailleur privé ?
Nansouty – Saint-Genès
Proche de la gare Saint-Jean et du centre-ville, le quartier séduit une population mixte de jeunes actifs et de familles. La présence d’écoles, de commerces et d’un habitat ancien offre un fort potentiel de rénovation, en parfaite adéquation avec les futures mesures fiscales. En 2025, le prix moyen au m² est de 4 505 €, avec un loyer moyen autour de 16,9 €/m².
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La Bastide
Situé rive droite, ce quartier connaît une transformation profonde grâce à plusieurs projets structurants : création du quartier Brazza, prolongement du tramway A, création de voies vertes, et de nouveaux équipements publics. Alors que les derniers aménagements sont attendus à l’horizon 2032, le secteur attire déjà pour son potentiel de valorisation. En 2025, le prix moyen atteint 4 182 €/m², avec des perspectives de croissance stables à moyen terme.
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Bacalan
Quartier en reconversion, Bacalan bénéficie du dynamisme des Bassins à Flot et du projet Bordeaux Euratlantique. Le tramway B relie la zone au centre-ville, renforçant son attractivité. Les prix restent accessibles (environ 3 555 €/m²), avec une demande locative forte (loyer moyen : 15,7 €/m² pour un appartement), en faisant un secteur stratégique pour les bailleurs recherchant une bonne rentabilité.
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Page mise à jour le 18/11/2025