Qu’est-ce que le statut de bailleur privé dans l’immobilier locatif ?
Le statut de bailleur privé pourrait prochainement évoluer grâce à une réforme attendue par les investisseurs immobiliers à Toulouse et dans toute la France. Le marché locatif toulousain, comme celui des grandes agglomérations, est sous tension : la demande excède largement l’offre disponible, notamment pour les logements familiaux et les petites surfaces.
Dans ce contexte, le bailleur privé joue un rôle stratégique. Il détient 58 % du parc locatif national, mais son engagement s’effrite. En 2025, seuls 15 000 logements neufs ont été acquis par des particuliers, contre 75 000 avant la crise sanitaire. Afin d’enrayer cette chute, un rapport parlementaire remis le 30 juin 2025 par Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson recommande la création d’un nouveau statut de bailleur privé, intégrant des incitations fiscales, un cadre plus souple, et une meilleure sécurisation du parcours de l’investisseur. Intégré au projet de loi de finances 2026, ce statut ambitionne de relancer l’investissement locatif privé, fluidifier le marché et répondre aux besoins criants de logements à Toulouse et dans les grandes zones tendues.
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Quelles sont les mesures fiscales proposées pour relancer l’investissement locatif à Toulouse ?
Le rapport parlementaire propose une architecture ambitieuse et incitative pour redonner de l’attractivité à l’investissement locatif. Les principales mesures envisagées sont les suivantes :
- un mécanisme d’amortissement fiscal simplifié, permettant de déduire 5 % du prix d’acquisition par an pour le neuf, et 4 % pour l’ancien, sous condition de 15 % de travaux,
- un micro-foncier renforcé, avec un abattement porté à 50 % et un plafond relevé à 30 000 € de loyers annuels (contre 15 000 € actuellement),
- un bonus pour loyers abordables, sous forme d’un amortissement supplémentaire de +0,5 à +1,5 %, ou d’un abattement majoré de +5 à +15 % dans le cadre du micro-foncier, selon le niveau de loyer pratiqué (social, très social, etc.),
- un relèvement du plafond de déficit foncier imputable, fixé à 40 000 € par an, contre 10 700 € aujourd’hui, ce qui encouragerait les travaux de rénovation énergétique et d’amélioration du confort,
- l’exclusion des logements loués en longue durée de l’assiette de l’IFI, afin de privilégier la stabilité locative sur la spéculation patrimoniale,
- une harmonisation du délai d’exonération des plus-values, ramené à 20 ans de détention, contre 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux actuellement.
Ces propositions visent à réduire la fiscalité de l’investissement locatif, à favoriser la rénovation du parc existant et à soutenir l’offre locative intermédiaire, particulièrement utile dans une agglomération comme Toulouse.
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Un statut qui pourrait voir le jour en 2025 ?
L’entrée en vigueur de ce nouveau statut dépend désormais des choix politiques à venir. Les parlementaires Daubresse et Cosson recommandent une mise en application dès le 1er décembre 2025, pour tous les nouveaux baux signés à partir de cette date. La ministre du Logement, Valérie Létard, a indiqué sur le réseau X (anciennement Twitter) « étudier précisément les propositions faites par la mission », en vue de les intégrer aux arbitrages du projet de loi de finances pour 2026. Si elle est adoptée, elle pourrait représenter une avancée majeure pour les bailleurs privés, notamment à Toulouse, où les besoins en logements sont structurels et persistants.
Quels sont les meilleurs quartiers de Toulouse pour investir avec le bailleur privé ?
Rangueil
Situé au sud-est de Toulouse, Rangueil bénéficie d’une forte attractivité grâce à la présence de pôles scientifiques et universitaires majeurs (Université Paul-Sabatier, CNES, CNRS, CHU). Desservi par la ligne B du métro, ce quartier dynamique présente une demande locative soutenue par les étudiants et chercheurs. En 2025, le prix moyen d’un appartement ancien y avoisine 3 491 €/m² avec un loyer moyen de 14,4 €/m² pour un appartement. Il constitue un secteur sécurisé pour un bailleur privé souhaitant investir sur le long terme.
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Malepère
Le secteur de Malepère, au sud-est de Toulouse, fait partie d’un vaste projet urbain lancé par Toulouse Métropole, qui vient d’accueillir plus de 6 000 logements et qui prévoit la création de commerces, d’espaces verts et d’équipements publics d’ici 2030. Bien qu’encore en cours de transformation, le foncier y reste attractif (environ 3 220 €/m² en 2025 pour un appartement) avec une perspective de valorisation importante à moyen terme. Ce quartier en devenir peut séduire un bailleur privé en quête de plus-value à horizon 5 à 10 ans.
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Bonnefoy
Quartier populaire en pleine mutation, Bonnefoy profite directement du vaste projet « Grand Matabiau – Quai d’Oc », qui prévoit à l’horizon 2030 un nouveau quartier d’affaires et une amélioration des dessertes ferroviaires et de transports en commun (arrivée de la ligne C du métro prévue en 2028). Actuellement accessible autour de 3 673 €/m², il attire les investisseurs anticipant une revalorisation foncière. Sa proximité avec la gare Matabiau en fait un secteur stratégique pour un bailleur souhaitant miser sur la croissance urbaine.
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Page mise à jour le 07/07/2025