Qu’est-ce que le statut de bailleur privé dans l’immobilier locatif ?
Le statut de bailleur privé pourrait prochainement évoluer grâce à une réforme attendue par les investisseurs immobiliers à Toulouse et dans toute la France. Le marché locatif toulousain, comme celui des grandes agglomérations, est sous tension : la demande excède largement l’offre disponible, notamment pour les logements familiaux et les petites surfaces.
Dans ce contexte, le bailleur privé joue un rôle stratégique. Il détient 58 % du parc locatif national, mais son engagement s’effrite. En 2025, seuls 15 000 logements neufs ont été acquis par des particuliers, contre 75 000 avant la crise sanitaire. Le statut de bailleur privé pourrait prochainement évoluer à la suite de l’adoption, le 14 novembre 2025, de l’amendement n° I-582 (Rect), présenté par le Gouvernement et défendu par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2026. Cet amendement, adopté en première lecture à l’Assemblée nationale, constitue la première traduction législative concrète de la réforme attendue depuis plusieurs mois.
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Quelles sont les mesures fiscales proposées pour relancer l’investissement locatif à Toulouse ?
Le dispositif prévoit un amortissement applicable aux logements acquis ou construits à compter du 1ᵉʳ janvier 2026 :
- logements neufs ou VEFA : taux de base fixé à 3,5 % par an, appliqué sur 80 % du prix d’acquisition (hors foncier),
- logements anciens avec travaux ≥ 20 % : taux de base de 3 % par an.
Ces propositions visent à réduire la fiscalité de l’investissement locatif, à favoriser la rénovation du parc existant et à soutenir l’offre locative intermédiaire, particulièrement utile dans une agglomération comme Toulouse.
Une majoration en cas de loyers encadrés
Le bailleur peut bénéficier d’un taux plus avantageux en échange de loyers maîtrisés :
- +0,5 point pour une location intermédiaire,
- +1 point pour une location sociale,
- +2 points pour une location très sociale.
Ainsi, l’amortissement pourrait atteindre :
- jusqu’à 5,5 % pour les logements neufs,
- jusqu’à 4 % pour les logements anciens rénovés, selon que le bien est loué en social (+0,5) ou en très social (+1).
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Quelles seraient les conditions du statut de bailleur privé ?
- Acquérir un bien neuf ou en VEFA dans un logement collectif entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028.
- Un engagement de location de 9 ans minimum, à usage de résidence principale.
- Le cumul interdit avec les dispositifs Pinel, Girardin ou Cosse.
Un statut qui pourrait voir le jour en 2026 ?
L’entrée en vigueur du statut dépend désormais du vote final du projet de loi de finances 2026 et de la publication des décrets d’application. Si confirmé, il s’appliquerait aux acquisitions réalisées à partir du 1ᵉʳ janvier 2026, dans la limite de la fenêtre fixée par l’amendement (2026–2028).
Quels sont les meilleurs quartiers de Toulouse pour investir avec le bailleur privé ?
Rangueil
Situé au sud-est de Toulouse, Rangueil bénéficie d’une forte attractivité grâce à la présence de pôles scientifiques et universitaires majeurs (Université Paul-Sabatier, CNES, CNRS, CHU). Desservi par la ligne B du métro, ce quartier dynamique présente une demande locative soutenue par les étudiants et chercheurs. En novembre 2025, le prix moyen d’un appartement ancien y avoisine 3 685 €/m² avec un loyer moyen de 14,7 €/m² pour un appartement. Il constitue un secteur sécurisé pour un bailleur privé souhaitant investir sur le long terme.
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Malepère
Le secteur de Malepère, au sud-est de Toulouse, fait partie d’un vaste projet urbain lancé par Toulouse Métropole, qui vient d’accueillir plus de 6 000 logements et qui prévoit la création de commerces, d’espaces verts et d’équipements publics d’ici 2030. Bien qu’encore en cours de transformation, le foncier y reste attractif (environ 3 269 €/m² en 2025 pour un appartement) avec une perspective de valorisation importante à moyen terme. Ce quartier en devenir peut séduire un bailleur privé en quête de plus-value à horizon 5 à 10 ans.
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Bonnefoy
Quartier populaire en pleine mutation, Bonnefoy profite directement du vaste projet « Grand Matabiau – Quai d’Oc », qui prévoit à l’horizon 2030 un nouveau quartier d’affaires et une amélioration des dessertes ferroviaires et de transports en commun (arrivée de la ligne C du métro prévue en 2028). Actuellement accessible autour de 3 268 €/m² pour un appartement, il attire les investisseurs anticipant une revalorisation foncière. Sa proximité avec la gare Matabiau en fait un secteur stratégique pour un bailleur souhaitant miser sur la croissance urbaine.
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Page mise à jour le 18/11/2025