Qu’est-ce que le dispositif Logement Locatif Intermédiaire ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), introduit par l’article 73 de la loi de finances pour 2014, vise à offrir des solutions de logement aux ménages à revenus intermédiaires, souvent exclus des aides sociales et incapables d’accéder à la propriété en raison des loyers élevés dans les zones tendues. Ce dispositif permet aux investisseurs, qui ont pour objectif de louer leur bien, de bénéficier d’une réduction de la TVA et d’une économie d’impôts.
Initialement réservé aux investisseurs institutionnels, le LLI est accessible depuis 2024 aux personnes morales via des Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Ce modèle permet aux investisseurs d’acquérir des biens immobiliers neufs ou en VEFA dans des zones à forte demande locative, comme Bordeaux, Toulouse, Lyon ou encore Paris.
Afin de soutenir le développement du dispositif, l’État a alloué un milliard d’euros pour la construction de 10 000 logements intermédiaires, financés par des partenaires publics et privés. Un pacte signé en mars par le gouvernement, les opérateurs du LLI et les investisseurs prévoit la construction de 75 000 nouveaux logements d’ici trois ans, renforçant ainsi l’offre de logements intermédiaires face à la crise du logement.
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Quels sont les avantages du LLI pour les investisseurs ?
Un prix d’acquisition réduit par rapport au marché libre
Le LLI permet aux investisseurs d’acquérir des biens immobiliers neufs à un prix compétitif grâce à une TVA réduite de 10 % au lieu de 20 %, rendant l’investissement plus attractif et accessible.
Une réduction d’impôt sur la taxe foncière
Les investisseurs bénéficient d’une économie d’impôt sur la taxe foncière sous forme de crédit d’impôt pendant 20 ans.
Une sécurité locative pour l’investisseur
Les biens immobiliers en LLI sont situés dans des zones où la demande locative est élevée, réduisant ainsi le risque de vacance locative. Le plafonnement des loyers et des ressources des locataires offre une sécurité aux investisseurs. Grâce à ces loyers « intermédiaires », l’investisseur peut bénéficier de revenus réguliers et stables.
Les avantages d’un logement neuf
- conformité aux dernières normes environnementales et énergétiques : les logements neufs respectent les normes RE2020 et RE2025, garantissant une performance énergétique élevée et un confort optimal pour les locataires.
- garanties protectrices : l’achat dans le neuf inclut plusieurs garanties, telles que la garantie décennale, la garantie de parfait achèvement et la garantie biennale, offrant une protection à long terme pour l’investisseur.
- absence de travaux : un logement neuf ne nécessite ni rénovations ni mises aux normes, permettant à l’investisseur de profiter immédiatement de son bien sans frais supplémentaires.
Les conditions pour bénéficier du dispositif Logement Locatif Intermédiaire
Pour bénéficier du dispositif LLI, les investisseurs et les locataires doivent respecter plusieurs conditions.
Le bien doit être acquis par une SCI
Depuis 2024, la loi de finances permet aux particuliers d’accéder au LLI. Pour investir dans un logement intermédiaire, l’acquisition doit se faire par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI), qui doit être composée d’au moins deux associés (appartenant à la même famille ou non).
Le bien doit être neuf
Le LLI est réservé aux biens neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), assurant ainsi la conformité aux normes récentes, notamment en termes de performance énergétique et de confort pour les locataires.
Les zones éligibles
Le dispositif LLI s’applique dans les zones dites « tendues », où l’accès au logement est difficile en raison des prix élevés. Ces zones, définies selon le zonage Pinel (article 199 novovicies du CGI), comprennent les zones Abis, A et B1. Elles couvrent notamment Paris, les grandes agglomérations et certaines villes à forte pression immobilière.
Les zones B2 et C ne sont pas éligibles au LLI, sauf exception pour certains secteurs prioritaires comme les zones de réindustrialisation, les opérations d’urbanisme (GOUV, ORCOD, OPAH, ORT) ou les communes engagées dans un projet partenarial d’aménagement (PPA).
Les plafonds de ressources du locataire
Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources, variables selon la composition du foyer et de la zone géographique. Par exemple, à Bordeaux et Toulouse (zone A), le plafond pour un ménage de 4 personnes est de 94 585 €.
| Nombre de personnes dans le foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| 2 | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| 3 | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € |
| 4 | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € |
| 5 | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € |
| 6 | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Personnes supplémentaires | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € |
Les plafonds de loyers
Les loyers sont plafonnés et varient selon la zone géographique. Par exemple, pour la zone A (Marseille, Lyon), le plafond est de 14,49 €/m². Ces plafonds garantissent des loyers abordables par rapport aux prix du marché.
| Zone | Plafond de loyer (€/m²) |
| Zone Abis | 19,51 € |
| Zone A | 14,49 € |
| Zone B1 | 11,68 € |
Les conditions de location du bien immobilier
Les investisseurs doivent s’engager à louer leur bien immobilier pour une durée minimale de 15 ans. Le logement doit être loué en tant que résidence principale du locataire.
En savoir plus
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Dans quelles villes investir avec le dispositif Logement Locatif Intermédiaire ?
Investir à Toulouse avec le Logement Locatif Intermédiaire
Toulouse, avec sa population de plus de 500 000 habitants et son dynamisme économique porté par des entreprises telles qu’Airbus, représente un emplacement stratégique pour un investissement en Logement Locatif Intermédiaire (LLI). La ville bénéficie d’une forte demande locative, notamment dans des quartiers comme Saint-Cyprien, Montaudran ou la Roseraie, où de nouveaux projets immobiliers respectant les normes énergétiques récentes, telles que la RE2020, sont en plein développement. A proximité des transports (lignes de métro, bus et tramway) et du périphérique, ces quartiers toulousains offrent un cadre de vie idéal pour les jeunes actifs et les familles.
A Toulouse, le LLI permet de proposer des loyers inférieurs de 10 à 15 % par rapport au marché privé. Par exemple, dans le quartier de Saint-Cyprien, le loyer plafonné est de 14,49 €/m², contre 16 €/m² sur le marché libre. Les locataires bénéficient ainsi de logements de qualité tout en maîtrisant leurs dépenses.
- En savoir plus sur le LLI à Toulouse.
Investir à Bordeaux avec le Logement Locatif Intermédiaire
Bordeaux est une métropole particulièrement intéressante pour les investisseurs intéressés par le dispositif du Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Le prix moyen d’un logement neuf dans la ville est de 4 533 €/m², tandis que le loyer moyen s’élève à 20 €/m². Grâce au LLI, les loyers sont plafonnés à 14,49 €/m², ce qui facilite la location rapide des biens et réduit le risque de vacance locative, tout en assurant une rentabilité intéressante. Des quartiers prisés comme la Bastide et des zones en développement comme le quartier Euratlantique offrent de nombreuses possibilités d’investissement. Investir dans le neuf à Bordeaux permet également de bénéficier de frais de notaire réduits à environ 3 %, contre 8 % pour les biens anciens, rendant l’investissement dans le neuf particulièrement rentable.
- En savoir pus sur le LLI à Bordeaux.
Les autres villes éligibles
De nombreuses autres villes sont éligibles au dispositif LLI. Parmi elles, on retrouve des métropoles comme Lyon, Marseille, Nantes, Lille ou encore Nice, où la tension du marché immobilier crée une forte demande pour ce type de logement.
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Questions & réponses !
Puis-je louer mon bien LLI en colocation ?
Le logement doit être loué comme résidence principale à un foyer. La colocation n’est pas autorisée, car le dispositif est destiné à offrir un logement à des ménages ayant des revenus intermédiaires, dans le cadre d’un contrat de location classique.
Quelle est la durée de l’engagement locatif pour un investissement en LLI ?
L’engagement locatif est d’une durée minimale de 15 ans. Le LLI garantit donc à l’investisseur une stabilité de revenus sur une longue période, avec une demande locative continue dans les zones éligibles.
Quelle est la différence entre le dispositif Logement Locatif Intermédiaire et la loi Pinel ?
Bien que le LLI et le Pinel soient des dispositifs d’investissement locatif dans le neuf, ils diffèrent sur plusieurs points. Le LLI offre une réduction de prix grâce à la TVA réduite et l’exonération de la taxe foncière, tandis que le dispositif Pinel (qui a pris fin en 2024) offrait principalement une réduction d’impôt sur le revenu pour l’investisseur.
Comment se déroule la revente d’un bien LLI via une SCI ?
La revente d’un bien en LLI détenu par une SCI s’effectue selon les règles classiques de cession immobilière. La fiscalité applicable sur la plus-value dépend du régime fiscal de la SCI : à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Cette structure permet une certaine souplesse dans la gestion, tout en offrant des leviers d’optimisation fiscale et de transmission du patrimoine.
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