Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Lorsqu’un logement vide est mis en location, les loyers perçus sont imposés en tant que revenus fonciers, ce qui vient augmenter le revenu imposable du foyer fiscal. Pour les contribuables situés dans les tranches d’imposition élevées, cette fiscalité peut rapidement devenir un frein à l’investissement locatif. Pour y remédier, la loi Balladur de 1993 a introduit un mécanisme fiscal incitatif : l’imputation du déficit foncier sur le revenu global.
Ce déficit survient lorsque les charges déductibles (travaux, taxe foncière, frais de gestion…) liées à un bien loué nu dépassent les loyers perçus. Le propriétaire peut alors imputer ce déficit sur son revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit directement le montant de l’impôt à payer. En 2025, ce dispositif connaît des ajustements notables, notamment pour encourager la rénovation énergétique des logements.
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Quel est le plafond d’imputation du dispositif déficit foncier ?
Le déficit foncier permet, sous certaines conditions, d’imputer une partie des charges excédentaires sur le revenu global du contribuable, dans la limite de plafonds définis par la législation fiscale. Ces plafonds varient selon la nature des travaux engagés et du régime applicable :
- 10 700 € par an pour les dépenses déductibles classiques (travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration),
- 15 300 € par an pour les logements concernés par l’une des déductions prévues à l’article 31 du code général des impôts,
- 21 400 € par an pour les dépenses de rénovation énergétique permettant à un bien classé E, F ou G d’atteindre une classe A, B, C ou D. Ces travaux doivent avoir fait l’objet d’un devis accepté après le 5 novembre 2022 et être réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Exemple d’un calcul de déficit foncier
Un propriétaire bailleur perçoit 12 000 € de loyers en 2025, mais engage 15 000 € de dépenses déductibles. Ces charges comprennent notamment la rénovation du système de chauffage (7 000 €), la mise aux normes de l’installation électrique (5 000 €), le ravalement de façade (2 000 €), et des frais de gestion locative (1 000 €).
Ces dépenses, entièrement éligibles à la déduction dans le cadre du régime réel, génèrent un déficit foncier de 3 000 €. Ce montant peut être imputé sur le revenu global du contribuable (dans la limite annuelle de 10 700 €), permettant de réduire son imposition à l’impôt sur le revenu.
Quels sont les avantages du déficit foncier dans l’immobilier ?
Le déficit foncier offre plusieurs avantages aux propriétaires bailleurs :
- déduction jusqu’à 10 700 € par an du revenu global, permettant une réduction immédiate de l’impôt sur le revenu,
- report du déficit foncier excédentaire au-delà de 10 700 € sur les revenus fonciers des dix années suivantes,
- cumul possible avec d’autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Malraux,
- valorisation du patrimoine immobilier, notamment grâce aux travaux de rénovation énergétique, qui améliorent la performance et l’attractivité du bien,
- exonération du plafonnement global des niches fiscales (10 000€ par an), permettant de profiter pleinement du dispositif sans contrainte de seuil annuel.
Les conditions à respecter pour bénéficier du déficit foncier
Pour profiter pleinement des avantages fiscaux liés au déficit foncier, plusieurs conditions doivent impérativement être remplies par le propriétaire bailleur.
Opter pour le régime réel d’imposition
Dès lors que vos recettes locatives dépassent 15 000 euros par an, le régime réel s’applique automatiquement. Il permet de déduire des revenus fonciers les charges réellement engagées, telles que les travaux, les intérêts d’emprunt ou les frais de gestion. Ce mécanisme autorise la création d’un déficit foncier, imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an.
En dessous de 15 000 euros de loyers perçus, le régime micro-foncier s’applique de plein droit. Il prévoit un abattement forfaitaire de 30 %, sans prise en compte des charges réelles, et ne permet donc pas de générer de déficit foncier. Les 70 % restants sont imposés selon la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et les prélèvements sociaux.
Louer le bien non meublé
Le bien doit être loué nu à usage d’habitation pendant au moins trois années consécutives après l’imputation du déficit sur le revenu global. Si cette condition n’est pas respectée, le propriétaire peut être contraint de restituer les avantages fiscaux obtenus.
Bon à savoir
Dans le cas d’une location meublée, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le déficit foncier ne s’applique pas, mais d’autres dispositifs fiscaux peuvent être avantageux comme le LMNP.
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Quelles charges peuvent être déduites de vos revenus fonciers ?
En tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus fonciers un certain nombre de charges engagées pour votre bien immobilier. Ces déductions permettent de réduire votre imposition et d’améliorer la rentabilité de votre investissement locatif.
- les frais de gestion et d’administration : frais d’agence, rémunération d’un concierge, frais de syndic ou de comptabilité,
- les impôts non récupérables : notamment la taxe foncière et, dans certains cas, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
- les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration : travaux visant à maintenir ou améliorer l’état du logement, sans en modifier la structure (réfection de peinture, remplacement d’une chaudière, isolation, etc.),
- les provisions pour charges de copropriété,
- les charges locatives non récupérées : si elles restent impayées après le départ du locataire,
- les indemnités d’éviction ou de relogement : versées à un locataire dans le cadre d’un départ anticipé,
- les primes d’assurance : telles que l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ou l’assurance loyers impayés,
- les intérêts et frais d’emprunt : relatifs à l’acquisition ou à la rénovation du bien immobilier.
Bon à savoir
Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt ne peuvent être imputés que sur les revenus fonciers, et non sur le revenu global, même en cas de déficit.
Comment déclarer les charges déductibles de vos revenus fonciers ?
Opter pour le régime réel d’imposition
Pour bénéficier du déficit foncier, le propriétaire doit choisir le régime réel d’imposition. Ce régime permet de déduire les charges réelles supportées pour le bien immobilier, comme les frais de gestion et les travaux de rénovation.
Remplir la déclaration de revenus fonciers
Il est nécessaire de remplir le formulaire n°2044, spécifique à la déclaration des revenus fonciers. Ce formulaire doit être joint à la déclaration de revenus annuelle (formulaire n°2042) pour que le déficit foncier puisse être pris en compte.
Conserver les justificatifs
Le propriétaire doit conserver toutes les factures et documents relatifs aux dépenses déductibles. Ces justificatifs doivent être gardés précieusement en cas de contrôle fiscal, afin de prouver l’éligibilité des charges déduites.
Dans quelles villes investir avec le dispositif déficit foncier ?
Bénéficier du déficit foncier à Toulouse
Capitale de l’Occitanie, Toulouse bénéficie d’un marché immobilier ancien propice à la mise en œuvre du dispositif de déficit foncier. La ville rose séduit par son dynamisme démographique avec plus de 500 000 habitants, sa population étudiante importante et son bassin d’emploi porté par les industries aéronautique et spatiale (Airbus, Thales). Des quartiers comme Saint-Cyprien, les Carmes ou encore le Busca présentent un fort potentiel de valorisation immobilière à travers des opérations de rénovation. L’investissement locatif y permet non seulement une réduction fiscale, mais aussi une sécurisation du rendement locatif grâce à une demande soutenue.
- En savoir plus sur le déficit foncier à Toulouse.
Bénéficier du déficit foncier à Bordeaux
Bordeaux, ville au riche patrimoine architectural et régulièrement classée parmi les métropoles les plus attractives de France, offre un cadre idéal pour un investissement en déficit foncier. Le centre-ville et ses quartiers historiques regorgent d’immeubles anciens nécessitant des travaux de rénovation, ouvrant droit à une déduction fiscale significative sur les revenus fonciers avec le déficit foncier. Grâce à une forte demande locative, notamment portée par les étudiants, les jeunes actifs et les nouveaux arrivants attirés par la qualité de vie bordelaise, les biens réhabilités trouvent rapidement preneurs. Le marché immobilier y reste dynamique, notamment dans des secteurs comme les Chartrons, Saint-Michel ou encore Nansouty.
- En savoir plus sur le déficit foncier à Bordeaux.
Questions & réponses !
Comment revendre son logement avec un déficit foncier ?
Le bien immobilier doit rester loué nu pendant au moins 3 ans après la fin des travaux. Si un propriétaire décide de revendre son bien avant la fin de la troisième année qui suit la mise en place du dispositif de déficit foncier, il devra rembourser l’avantage fiscal perçu.
Peut-on bénéficier du déficit foncier via une SCPI ou une SCI ?
Il est possible de générer un déficit foncier en détenant des parts de SCPI ou en étant associé d’une SCI transparente fiscalement, c’est-à-dire non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et dont les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ces cas, la quote-part de déficit foncier correspondant peut être imputée sur les revenus de l’associé.
Comment calculer son déficit foncier ?
Pour calculer son déficit foncier, il faut faire la différence entre les revenus fonciers bruts (loyers perçus) et l’ensemble des charges déductibles éligibles (travaux, frais de gestion, taxes, intérêts d’emprunt, etc.). Si le total des charges est supérieur aux revenus fonciers, la différence constitue le déficit.
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Page mise à jour le 30/04/2025