Le dispositif « Loc’Avantages » : comment ça fonctionne ?
Anciennement appelé loi Cosse “Louer abordable”, le dispositif de défiscalisation évolue en Loc’Avantages au 1er mars 2022 et transforme la déduction fiscale en réduction d’impôt. Le dispositif Cosse devait en effet disparaitre fin 2022, mais la loi de finances 2025 proroge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2027.
Grâce à l’évolution de ce dispositif, l’objectif de l’État est de pallier la crise du logement en incitant les propriétaires à mettre sur le marché locatif des logements aux loyers abordables. L’intérêt est de toucher les propriétaires peu imposés qui voient à travers ce nouveau dispositif un intérêt fiscal, car tous les bailleurs pourront désormais prétendre à la même réduction d’impôt tandis que la déduction fiscale était proportionnelle aux revenus du bailleur.
Quels sont les avantages du dispositif ?
Les avantages de Loc’Avantages pour le propriétaire bailleur se traduisent principalement par les éléments suivants :
- une réduction d’impôt proportionnelle à l’effort consenti sur le loyer (de 15 à 65 %) : plus le loyer est inférieur au prix du marché local, plus le taux de réduction d’impôt est élevé,
- une rentabilité optimisée : le mécanisme fiscal vise à compenser la baisse de loyer afin d’assurer une performance globale attractive, pouvant être supérieure à celle d’une location classique non conventionnée,
- un cadre sécurisé : l’engagement contractuel signé avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) apporte une visibilité sur les conditions applicables pendant toute la durée de la convention,
- un accès à un simulateur officiel : le propriétaire peut estimer les plafonds de loyers et le niveau d’avantage fiscal correspondant grâce à l’outil mis à disposition par l’Anah dans les pages d’information dédiées au dispositif.
Quelles sont les conditions du dispositif Loc’Avantages ?
Pour prétendre au dispositif Loc’Avantages, le propriétaire doit respecter les conditions suivantes :
- Fixer un loyer inférieur au prix du marché local, conformément aux plafonds définis par l’administration.
- Louer un logement destiné à être occupé par le locataire à titre de résidence principale.
- Sélectionner un locataire dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources fixés par l’État.
- Proposer à la location un logement non meublé.
- S’engager à louer le bien pour une durée minimale de six ans dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
- Ne pas louer le logement à un membre de sa famille.
- Ne pas proposer un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), c’est-à-dire une passoire thermique.
- En cas de travaux de rénovation avant la mise en location, recourir obligatoirement à Mon Accompagnateur Rénov’ pour l’accompagnement des démarches, le dispositif pouvant ouvrir droit à une subvention dont le montant varie selon la nature des travaux réalisés.
Quel sont les loyers fixés pour bénéficier de la réduction d’impôt Loc’Avantages ?
Pour bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre de Loc’Avantages, le propriétaire doit choisir l’un des trois niveaux de loyer conventionné suivants :
- Loc1 : loyer fixé à un niveau inférieur de 15 % aux loyers du marché local.
- Loc2 : loyer fixé à un niveau inférieur de 30 % aux loyers du marché local.
- Loc3 : loyer fixé à un niveau inférieur de 45 % aux loyers du marché local.
Afin de connaître les plafonds de loyer applicables à son logement ainsi que les plafonds de ressources des locataires correspondant à chacun de ces niveaux, le bailleur peut utiliser le simulateur proposé par l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
Pour effectuer la simulation, il doit renseigner :
- l’adresse du logement,
- le code postal,
- la commune,
- la surface habitable du bien.
En savoir plus
- En savoir plus sur les plafonds Loc’Avantages.
Les zones Loc’Avantages
Le zonage du dispositif Loc’Avantages se décline en cinq catégories, déterminées selon le niveau de tension du marché locatif :
- Zone A bis : secteurs très fortement tendus, principalement Paris et certaines communes limitrophes.
- Zone A : grandes agglomérations et zones à forte demande locative.
- Zone B1 : villes importantes et communes où le marché demeure dynamique.
- Zone B2 : villes moyennes et périphéries présentant une tension modérée.
- Zone C : territoires moins tendus, souvent ruraux ou faiblement urbanisés.
Ce classement conditionne les plafonds de loyers applicables ainsi que les plafonds de ressources des locataires dans le cadre du dispositif.
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- En savoir plus sur le zonage Loc’Avantages.
Quels sont les taux de réduction d’impôts ?
Les taux de réduction d’impôts sur les loyers perçus ne dépendent plus des zones géographiques des logements (A, B, C) et sont maintenant uniformes pour l’ensemble du territoire :
- 15 % pour les loyers intermédiaires,
- 35 % pour les loyers sociaux.
Cependant, en cas d’intermédiation locative (intervention d’un tiers social qui sécurise et simplifie la relation entre le locataire et le bailleur), les taux de réductions d’impôts seront de :
- 20% des revenus bruts en secteur intermédiaire,
- 40 % des revenus bruts en secteur social,
- 65 % des revenus bruts en secteur très social.
| Niveau de loyers | Taux de réduction d’impôt correspondant sans intermédiation locative | Taux de réduction d’impôt en intermédiation locative |
|---|---|---|
| Loc1 (location intermédiaire) | 15 % | 20 % |
| Loc2 (location sociale) | 35 % | 40 % |
| Loc3 (location très sociale) | – | 65 % |
Rappel de l’ancienne loi Cosse « Louer abordable »
Le dispositif Cosse « Louer abordable »
Le dispositif Cosse, qui tient son nom de la ministre du Logement Emmanuelle Cosse, permet aux propriétaires louant un bien à un loyer abordable à des ménages modestes d’obtenir un abattement fiscal allant de 15 à 85% sur leurs revenus locatifs. Plus le loyer sera modéré dans les zones les plus tendues du marché locatif, plus la déduction fiscale sera forte : 15 à 70% des loyers perçus, et jusqu’à 85% pour les propriétaires confiant la gestion de leur bien à une association agréée. Pour en bénéficier, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (l’Agence nationale de l’habitat).
L’ancien dispositif Cosse reste en vigueur pour toutes les conventions émises à l’Anah avant le 28 février 2022.
L’ancienne défiscalisation Cosse
La localisation du logement et le niveau du loyer influencent directement le montant de l’avantage fiscal. Les investisseurs doivent choisir entre quatre options : loyer intermédiaire, social, très social ou recours à l’intermédiation locative.
Quel que soit l’emplacement du logement loué, le recours à l’intermédiation locative ouvre droit à une déduction fiscale maximale de 85%.
Le niveau du loyer et la localisation du logement déterminent le montant de l’abattement fiscal. Les investisseurs ont le choix parmi :
- Le loyer intermédiaire
- Le loyer social
- Le loyer très social
- L’intermédiation locative
En fonction du niveau de loyer choisi et de la zone dans laquelle se situe le logement, le propriétaire a droit à une déduction fiscale allant de 15 à 85%. L’avantage fiscal de la loi Cosse s’applique à partir de la date de prise d’effet de la convention conclue avec l’Anah et pendant 6 ans minimum. La convention peut être prolongée de 3 ans sur demande du bailleur.
Quelles étaient les conditions d’éligibilité ?
Afin de bénéficier de la loi Cosse, le propriétaire avait l’obligation de respecter certaines conditions :
- Le logement concerné doit être non-meublé, situé en milieu urbain, et doit servir de résidence principale au locataire.
- Le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers et un niveau de ressources du locataire.
- La location doit se faire dans le cadre d’une convention signée avec l’Anah, entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, et le bien ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du propriétaire. L’Agence nationale de l’habitat est un établissement public administratif de l’État français qui met en œuvre la politique nationale d’amélioration du parc de logements privés existants. Placée sous la tutelle du ministre chargé du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité, l’Anah accorde des aides financières aux propriétaires et aux syndicats de copropriétaires pour la réalisation de travaux lourds ou d’amélioration de leur habitat. Elle encourage par ailleurs le développement d’une offre de logements à loyers et charges maîtrisés par le biais de conventions avec les propriétaires bailleurs.
- Louer un bien situé dans une zone éligible (A, A bis, B1, B2) ou en intermédiation locative sur toute la France.
Questions & réponses !
Peut-on cumuler Loc’Avantages avec d’autres dispositifs fiscaux ?
Non, il n’est pas possible de cumuler Loc’Avantages avec un autre dispositif fiscal pour un même logement. Un bien déjà engagé dans un mécanisme de défiscalisation ne peut donc pas bénéficier simultanément de cet avantage. Par ailleurs, le dispositif ne s’applique pas aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ni aux biens ayant obtenu un label délivré par la Fondation du patrimoine. Cette règle vise à éviter la superposition d’avantages fiscaux sur un même bien immobilier et à maintenir la cohérence des politiques publiques en matière de soutien au logement et à la préservation du patrimoine.
Quel est le plafond global des avantages fiscaux pour l’imposition ?
Pour l’imposition des revenus de 2025, le montant total des avantages fiscaux cumulés (qu’il s’agisse de déductions, de réductions ou de crédits d’impôt) est limité à 10 000 € pour les contribuables domiciliés en France métropolitaine.
Comment est calculée la réduction d’impôt ?
Le taux de réduction dépend du niveau de loyer retenu (Loc1, Loc2 ou Loc3). Plus le loyer est inférieur au prix du marché local, plus l’avantage fiscal est important. Une majoration est prévue en cas de recours à l’intermédiation locative.
Peut-on bénéficier d’aides pour réaliser des travaux avant la mise en location ?
Oui. Le propriétaire peut solliciter des aides financières pour des travaux de rénovation énergétique, d’adaptation ou de mise aux normes, sous conditions. Ces aides sont également encadrées par l’Anah.
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