Investissement locatif : tous les dispositifs pour investir dans l’immobilier 

Qu’est-ce que l’investissement locatif ?

L’investissement locatif consiste à acheter un logement dans le but de le louer afin de percevoir des loyers, de se constituer un patrimoine et, selon le régime choisi, d’optimiser sa fiscalité. Contrairement à l’achat d’une résidence principale, le bien est donc sélectionné en fonction de sa capacité à répondre à une demande locative et à générer des revenus réguliers. L’investissement peut se faire dans différents types de biens, qu’ils soient à vocation d’habitation ou à usage professionnel : appartement ou maison individuelle (en vide ou meublé ; dans le neuf ou dans l’ancien), studio, chambre de service, parking, garage, local commercial, bureau, entrepôt, etc. L’investisseur peut choisir de gérer lui-même son bien ou de confier sa gestion à un professionnel (agence immobilière, société de gestion, etc.). Il peut également opter pour une location classique ou une location saisonnière (type Airbnb).

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• Informez-vous sur les types de biens à privilégier en investissement locatif selon de votre profil.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier permet principalement de se constituer un patrimoine, de générer des revenus complémentaires et de préparer des projets à long terme comme la retraite. Contrairement à un placement purement financier, l’investisseur acquiert un actif tangible dont il peut tirer des revenus grâce à la location et qu’il peut conserver, transmettre ou revendre selon l’évolution de sa situation.

L’immobilier reste d’ailleurs un placement apprécié des Français. Selon une étude publiée par Masteos, 35 % des personnes interrogées classent l’immobilier comme leur deuxième placement préféré, derrière le livret A (50 %). Cette attractivité s’explique notamment par plusieurs objectifs patrimoniaux :

• se constituer un patrimoine durable : le remboursement progressif du crédit immobilier permet à l’investisseur de devenir propriétaire d’un actif financé en partie par les loyers perçus,
• percevoir des revenus complémentaires : une fois le logement mis en location, les loyers peuvent contribuer au remboursement du prêt puis, à plus long terme, constituer une source régulière de revenus,
• préparer sa retraite : un investisseur qui termine de rembourser son crédit avant son départ à la retraite peut conserver les loyers comme complément de revenus ou vendre le bien afin de récupérer un capital,
• transmettre un patrimoine : le logement peut être conservé et transmis aux héritiers dans le cadre d’une stratégie patrimoniale familiale,
• optimiser la fiscalité de son investissement : selon le type de logement et le projet retenu, différents mécanismes peuvent être mobilisés, comme le statut de loueur en meublé, le déficit foncier, le dispositif Denormandie dans l’ancien ou encore les dispositifs applicables à certains investissements locatifs neufs.

Le choix dépend toutefois du profil de l’investisseur. Un actif recherchant des revenus complémentaires immédiats ne sélectionnera pas nécessairement le même bien qu’un ménage souhaitant préparer sa retraite dans vingt ans. La localisation, le prix d’achat, le niveau des loyers, la fiscalité, les charges et le potentiel de revente doivent donc être étudiés ensemble afin d’évaluer la rentabilité réelle du projet.

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• Découvrez comment préparer au mieux votre retraite grâce à l’investissement locatif.

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Quels sont les dispositifs pour investir dans l’immobilier locatif ?

Il existe plusieurs dispositifs d’investissement locatif qui permettent d’alléger les impôts tout en participant à améliorer l’offre de logements dans les villes tendues du territoire français (Paris, Bordeaux, Toulouse).

Le statut LMNP

Définitions et avantages

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une forme d’investissement immobilier qui permet de profiter d’une fiscalité avantageuse. Mis en place en France depuis 1949, il offre la possibilité de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien, ce qui conduit à une diminution de l’impôt sur le revenu.

Conditions

Pour bénéficier du statut LMNP, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Les revenus tirés de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000€ par an ou représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. 
• Le bien doit être loué meublé selon la liste obligatoire de meubles à respecter dressée par la loi Alur le 31 juillet 2015. 
• La location doit constituer la résidence principale du locataire.

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• Tout savoir sur le statut LMNP.

Le dispositif Denormandie

Définitions et avantages 

Instauré en janvier 2019 par Julien Denormandie (ancien Ministre du Logement et de la Ville), le dispositif Denormandie est une aide fiscale visant à encourager la rénovation des logements dégradés et à revitaliser les centres-villes. En effet, en France, ce sont 3 millions de logements qui sont inoccupés (source INSEE), le plus souvent à cause de leur état de détérioration.

En rénovant votre logement, vous pouvez donc bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement de location choisie par l’investisseur : 12 % du prix du logement pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans, soit une réduction fiscale pouvant atteindre 63 000 €. 

Conditions 

Pour bénéficier de cet avantage, l’investisseur doit choisir un bien immobilier situé dans une commune éligible au plan « Cœur de ville » ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). De plus, des travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération doivent être réalisés.

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• Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif Denormandie.

Le dispositif Malraux

Définitions et avantages

Créé en 1962 par André Malraux, ce dispositif permet une réduction d’impôts aux propriétaires qui réalisent des travaux de restauration du patrimoine historique et architectural dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou un Secteur Sauvegardé (S.S). La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 30 % des dépenses de restauration engagées dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.

Conditions   

Pour bénéficier de la loi Malraux, il faut respecter les conditions suivantes :

• Réaliser les travaux de restauration complète de l’immeuble ou du bien en vue de le mettre en location.
• Réaliser les travaux sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France (ABF) et les déclarer d’utilité publique (sauf s’il y a eu un plan de sauvegarde ou de mise en valeur approuvé).
• S’engager à mettre le bien en location dans les 12 mois suivants la date de fin des travaux et louer le logement nue pendant 9 ans.
• Ne pas louer à un membre de sa famille (ascendant ou descendant).

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• Retrouvez toutes les informations sur la loi Malraux sur notre site Sporting Promotion.

Le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

Définitions et avantages

Le Loyer Locatif Intermédiaire (LLI), introduit par la loi de finances pour 2014, était initialement réservé aux investisseurs institutionnels. Depuis 2024, ce dispositif a été élargi aux particuliers, sous la condition qu’ils investissent via une Société Civile Immobilière (SCI). Le LLI vise à stimuler l’offre de logements intermédiaires tout en offrant des avantages fiscaux attractifs : une réduction de la TVA à 10 %, ainsi q’une économie d’impôts sous forme de crédit impôt équivalent au montant de la taxe foncière.

Conditions

• Acquérir un bien immobilier neuf ou en VEFA via une Société Civile Immobilière (SCI) composée d’au moins deux associés.
• Mettre en location le bien pendant au moins 15 ans en tant que résidence principale.
• Louer le bien à des ménages qui respectent les conditions de ressources fixées.

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• Retrouvez toutes les informations sur le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).

Le déficit foncier

Définitions et avantages

Si vous louez un bien non meublé et que vos charges (travaux, taxe foncière, assurances, etc.) dépassent les loyers perçus, vous pouvez créer un déficit foncier. Ce mécanisme vous permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global, réduisant ainsi votre impôt. Le surplus éventuel peut être reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers. C’est une solution efficace pour les investisseurs fortement imposés qui veulent optimiser leur fiscalité tout en valorisant leur patrimoine.

Conditions

• Opter pour le régime réel d’imposition, obligatoire si les revenus fonciers excèdent 15 000 €/an.
• Louer un bien non meublé à usage d’habitation, pendant au moins trois années après l’imputation du déficit.
• Déduire uniquement les travaux éligibles (travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration).
• Les charges déductibles et le montant du déficit doivent être précisément reportés dans la déclaration de revenus fonciers n°2044.

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• Retrouvez toutes les informations sur le déficit foncier.

Le dispositif Jeanbrun

Définitions et avantages

Le dispositif Jeanbrun, aussi connu sous le nom de dispositif Relance Logement est un nouveau dispositif fiscal introduit dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026. Ce statut vise à relancer l’investissement locatif privé, fragilisé ces dernières années par la fin du dispositif Pinel, les réglementations énergétiques renforcées et la hausse des coûts de financement.

Les propriétaires optant pour le régime réel foncier peuvent déduire entre 3,5 % et 5,5 % par an de la valeur du bâti (hors foncier, fixé à 80 % du prix d’acquisition) pour un logement neuf ou en VEFA et entre 3 % et 4 % pour un logement ancien rénové selon le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social). L’avantage fiscal est plafonné entre 8 000 € et 12 000 € par an et par foyer fiscal, sous réserve d’un engagement de location nue de neuf ans minimum.

Conditions

• Acquérir un bien neuf ou en VEFA ou ancien rénové lorsque les travaux atteignent au moins 30 % du prix d’achat.
• Le statut de bailleur privé s’applique exclusivement aux logements acquis entre la date d’entrée en vigueur du PLF 2026 et le 31 décembre 2028.
• Le bien doit être loué nu à usage de résidence principale, à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, pendant au moins neuf années.

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• Toutes les informations sur le dispositif Jeanbrun.

Les anciens dispositifs de défiscalisation immobilière

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• Le dispositif Pinel (supprimé depuis le 31/12/2024).
• Le dispositif Pinel Plus (supprimé depuis le 31/12/2024). 

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