Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer (et non d’y résider) et ainsi obtenir des revenus supplémentaires réguliers. L’investissement peut se faire dans différents types de biens, qu’ils soient à vocation d’habitation ou à usage professionnel : appartement ou maison individuelle (en vide ou meublé ; dans le neuf ou dans l’ancien), studio, chambre de service, parking, garage, local commercial, bureau, entrepôt, etc. L’investisseur peut choisir de gérer lui-même son bien ou de confier sa gestion à un professionnel (agence immobilière, société de gestion, etc.). Il peut également opter pour une location classique ou une location saisonnière (type Airbnb).
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Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Investir dans l’immobilier est une stratégie qui séduit de nombreux Français. Selon une étude publiée par Masteos, 35 % des personnes interrogées classent l’immobilier comme leur deuxième placement préféré, après le livret A (50 %). Considéré comme une sécurité en cas de coup dur, l’investissement dans la pierre offre de nombreux avantages comme :
- Se constituer un patrimoine durable et transmissible.
- Percevoir des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus.
- Préparer sa retraite en disposant d’un revenu complémentaire.
- Bénéficier d’avantages fiscaux grâce à certains dispositifs d’investissement locatif (Pinel, Denormandie, etc).
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- Découvrez comment préparer au mieux votre retraite grâce à l’investissement locatif.
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Les dispositifs d’investissement locatif
Il existe plusieurs dispositifs d’investissement locatif qui permettent d’alléger les impôts tout en participant à améliorer l’offre de logements dans les villes tendues du territoire français (Paris, Bordeaux, Toulouse).
Le statut LMNP
Définitions et avantages
Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une forme d’investissement immobilier qui permet de profiter d’une fiscalité avantageuse. Mis en place en France depuis 1949, il offre la possibilité de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien, ce qui conduit à une diminution de l’impôt sur le revenu.
Conditions
Pour bénéficier du statut LMNP, plusieurs conditions doivent être respectées :
- Les revenus tirés de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000€ par an ou représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
- Le bien doit être loué meublé selon la liste obligatoire de meubles à respecter dressée par la loi Alur le 31 juillet 2015.
- La location doit constituer la résidence principale du locataire.
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- Tout savoir sur le statut LMNP.
Le dispositif Denormandie
Définitions et avantages
Instauré en janvier 2019 par Julien Denormandie (ancien Ministre du Logement et de la Ville), le dispositif Denormandie est une aide fiscale visant à encourager la rénovation des logements dégradés et à revitaliser les centres-villes. En effet, en France, ce sont 3 millions de logements qui sont inoccupés (source INSEE), le plus souvent à cause de leur état de détérioration.
En rénovant votre logement, vous pouvez donc bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement de location choisie par l’investisseur : 12 % du prix du logement pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans, soit une réduction fiscale pouvant atteindre 63 000 €.
Conditions
Pour bénéficier de cet avantage, l’investisseur doit choisir un bien immobilier situé dans une commune éligible au plan « Cœur de ville » ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). De plus, des travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération doivent être réalisés.
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- Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif Denormandie.
Le dispositif Malraux
Définitions et avantages
Créé en 1962 par André Malraux, ce dispositif permet une réduction d’impôts aux propriétaires qui réalisent des travaux de restauration du patrimoine historique et architectural dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou un Secteur Sauvegardé (S.S). La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 30 % des dépenses de restauration engagées dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
Conditions
Pour bénéficier de la loi Malraux, il faut respecter les conditions suivantes :
- Réaliser les travaux de restauration complète de l’immeuble ou du bien en vue de le mettre en location.
- Réaliser les travaux sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France (ABF) et les déclarer d’utilité publique (sauf s’il y a eu un plan de sauvegarde ou de mise en valeur approuvé).
- S’engager à mettre le bien en location dans les 12 mois suivants la date de fin des travaux et louer le logement nue pendant 9 ans.
- Ne pas louer à un membre de sa famille (ascendant ou descendant).
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- Retrouvez toutes les informations sur la loi Malraux sur notre site Sporting Promotion.
Le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Définitions et avantages
Le Loyer Locatif Intermédiaire (LLI), introduit par la loi de finances pour 2014, était initialement réservé aux investisseurs institutionnels. Depuis 2024, ce dispositif a été élargi aux particuliers, sous la condition qu’ils investissent via une Société Civile Immobilière (SCI). Le LLI vise à stimuler l’offre de logements intermédiaires tout en offrant des avantages fiscaux attractifs : une réduction de la TVA à 10 %, ainsi q’une économie d’impôts sous forme de crédit impôt équivalent au montant de la taxe foncière.
Conditions
- Acquérir un bien immobilier neuf ou en VEFA via une Société Civile Immobilière (SCI) composée d’au moins deux associés.
- Mettre en location le bien pendant au moins 15 ans en tant que résidence principale.
- Louer le bien à des ménages qui respectent les conditions de ressources fixées.
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- Retrouvez toutes les informations sur le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
Le déficit foncier
Définitions et avantages
Si vous louez un bien non meublé et que vos charges (travaux, taxe foncière, assurances, etc.) dépassent les loyers perçus, vous pouvez créer un déficit foncier. Ce mécanisme vous permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global, réduisant ainsi votre impôt. Le surplus éventuel peut être reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers. C’est une solution efficace pour les investisseurs fortement imposés qui veulent optimiser leur fiscalité tout en valorisant leur patrimoine.
Conditions
- Opter pour le régime réel d’imposition, obligatoire si les revenus fonciers excèdent 15 000 €/an.
- Louer un bien non meublé à usage d’habitation, pendant au moins trois années après l’imputation du déficit.
- Déduire uniquement les travaux éligibles (travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration).
- Les charges déductibles et le montant du déficit doivent être précisément reportés dans la déclaration de revenus fonciers n°2044.
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- Retrouvez toutes les informations sur le déficit foncier.
Le statut du bailleur privé (prochainement)
Définitions et avantages
Le statut de bailleur privé constituerait un nouveau dispositif fiscal proposé par le Gouvernement dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026, via l’amendement n° I-3763 déposé le 23 octobre 2025. Ce statut viserait à relancer l’investissement locatif privé, fragilisé ces dernières années par la fin du dispositif Pinel, les réglementations énergétiques renforcées et la hausse des coûts de financement.
Inspiré du rapport parlementaire remis en juin 2025 par Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson, le dispositif chercherait à rétablir l’équilibre fiscal entre location nue et location meublée non professionnelle (LMNP), tout en encourageant la construction neuve et la rénovation énergétique. Il reconnaîtrait ainsi le rôle essentiel des bailleurs privés, qui assurent près de 75 % du parc locatif en France.
Les propriétaires optant pour le régime réel foncier pourraient déduire 2 % par an de la valeur du bâti (hors foncier, fixé à 80 % du prix d’acquisition), plafonné à 5 000 € par an et par foyer fiscal, sous réserve d’un engagement de location nue de neuf ans minimum. En parallèle, le régime LMNP bénéficierait d’une déduction forfaitaire équivalente, garantissant une neutralité entre les deux formes de location.
Conditions
- Acquérir un bien neuf ou en VEFA dans un immeuble collectif.
- Le statut de bailleur privé pourrait s’appliquer exclusivement aux logements acquis entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028.
- Le bien devrait être loué nu à usage de résidence principale, à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, pendant au moins neuf années.
- En cas de vacance locative n’excédant pas douze mois, la déduction pourrait être maintenue, à condition que le bailleur justifie de démarches réelles de relocation à un loyer conforme au marché.
Le statut de bailleur privé est en cours d’examen dans le cadre du budget 2026, et son adoption définitive dépendrait du vote du Parlement ainsi que de la publication des décrets d’application.
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- Toutes les informations sur le statut du Bailleur Privé.
Les ancienne lois
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- Le dispositif Pinel (supprimé depuis le 31/12/2024).
- Le dispositif Pinel Plus (supprimé depuis le 31/12/2024).
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Questions & réponses !
Comment calculer le rendement potentiel de mon investissement locatif ?
Le rendement potentiel d’un investissement locatif est le rapport entre les revenus annuels nets générés par la location et le coût total de l’investissement : Rendement potentiel = (Revenus annuels nets / Coût total de l’investissement) x 100
Les revenus annuels nets étant les loyers perçus après déduction des charges non récupérables auprès des locataires (taxe foncière, assurance, frais de gestion, etc.) et des impôts sur les revenus fonciers.
Le coût total de l’investissement étant le prix d’achat du bien immobilier, auquel il faut ajouter les frais annexes (frais de notaire, frais d’agence, frais de garantie, etc.) et le coût du crédit immobilier (intérêts, assurance, frais de dossier, etc.).
Est-ce possible de combiner différents dispositifs d’investissement locatif ?
Non, il n’est pas possible de combiner différents dispositifs d’investissement locatif pour un même bien immobilier. Chaque dispositif impose des conditions spécifiques et incompatibles avec les autres.
Par exemple, le dispositif Pinel impose de louer le logement nu, alors que le statut LMNP impose de louer le logement meublé. Cependant, chaque bien immobilier que vous possédez peut être sous un régime différent.
Est-ce possible de changer de dispositif en cours de route, une fois celui-ci déjà choisi ?
Non, il n’est pas possible de changer de dispositif en cours de route, une fois celui-ci déjà choisi. Chaque dispositif implique un engagement de durée de location du bien immobilier, qui doit être respecté pour bénéficier des avantages fiscaux.
Par exemple, le dispositif Pinel impose un engagement de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, selon l’option choisie. Si l’investisseur change de dispositif en cours de route, il perd le bénéfice de la réduction d’impôt et doit rembourser les sommes déjà perçues. Il faut donc être sûr de son choix avant de se lancer dans un investissement locatif.
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