Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?
Qui sont les bailleurs privés en France ?
Un bailleur privé est un particulier ou une personne morale qui met à disposition un ou plusieurs logements à la location, hors du cadre du logement social. En France, ce sont près de 5,9 millions de foyers fiscaux qui assurent ce rôle, représentant 7,8 millions de logements, soit 25 % des résidences principales selon un rapport du gouvernement publié en juin 2025.
Un marché locatif sous tension en 2025
En 2025, la production de logements neufs atteint son niveau le plus bas depuis les années 1950, avec seulement 15 000 logements locatifs neufs attendus. Parallèlement, le volume de transactions dans l’ancien chute à 845 000 ventes annuelles, contre 1,2 million en 2021. La crise se manifeste également par une demande exponentielle en logements sociaux : plus de 2,6 millions de demandeurs en 2025 contre 2,1 millions en 2017.
Vers l’instauration d’un nouveau statut de bailleur privé dès 2025 ?
La chute brutale de l’investissement locatif, notamment dans le secteur du neuf, en recul de 80 % par rapport à la période précédant la crise sanitaire, combinée à la fin du dispositif Pinel, a conduit les pouvoirs publics à envisager une réforme de fond. Lors du Congrès des maires, Valérie Létard, ministre déléguée chargée du Logement, a exprimé sa détermination à relancer l’investissement immobilier privé afin de répondre aux tensions croissantes sur le marché locatif.
Dans cette perspective, une mission parlementaire a été confiée à deux élus : Marc-Philippe Daubresse, sénateur du Nord (Les Républicains), et Mickaël Cosson, député des Côtes-d’Armor (Les Démocrates). Leur rapport, intitulé « Pour une relance durable de l’investissement locatif », a été officiellement présenté le 30 juin 2025. Quelques semaines plus tôt, le sénateur Daubresse avait déjà alerté sur la gravité de la situation, déclarant que « des mesures de relance extrêmement fortes s’imposent » pour éviter un effondrement prolongé du secteur.
Quels sont les objectifs du statut de bailleur privé ?
- Redonner du sens économique à la location nue, en la rendant aussi attractive que la location meublée grâce à un traitement fiscal plus équitable.
- Mettre en place un cadre stable et prévisible, afin de garantir une meilleure visibilité aux investisseurs sur le long terme.
- Favoriser l’investissement à la fois dans le neuf et dans l’ancien, en tenant compte des spécificités et des besoins de chaque segment du parc immobilier.
- Stimuler l’offre locative tout en générant des recettes publiques, en activant un levier fiscal vertueux pour l’État et la filière du logement.
Les grandes mesures proposées pour le futur statut de bailleur privé
1. Un amortissement fiscal forfaitaire
Pour les logements neufs, un amortissement de 5 % par an sur 20 ans est prévu. Dans l’ancien, ce taux serait de 4 %, sous condition de réalisation de travaux représentant 15 % de la valeur du bien.
2. Un bonus pour les loyers abordables
Les bailleurs appliquant des loyers intermédiaires ou sociaux pourraient bénéficier d’un bonus d’amortissement allant jusqu’à 1,5 %. Ce même principe serait transposé au régime micro-foncier sous forme de bonus d’abattement (jusqu’à 65 %).
3. Relèvement du plafond de déficit foncier
Le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global serait porté de 10 700 € à 40 000 €, renforçant l’intérêt à investir et à rénover.
4. Exclusion de l’IFI
Les logements loués en longue durée seraient exclus de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), reconnaissant ainsi leur utilité économique et sociale.
5. Allègement sur la plus-value
La durée d’exonération de la plus-value serait harmonisée avec celle de l’amortissement : exonération totale après 20 ans de détention.
Ce dispositif de soutien à l’investissement locatif privé est primordial pour une relance réelle du logement neuf et ancien. Les préconisations faites s’avèrent bonnes pour les marchés du bâtiment, pour loger nos concitoyens et pour les recettes de la Nation. déclare Olivier Salleron, président de la FFB. Il appelle à l’adoption intégrale du futur statut dans la loi de finances pour 2026.
Téléchargez gratuitement Notre guide « Investisseur »
Réalisé par nos experts, ce guide vous accompagnera dans votre projet.
Quels seraient les avantages d’un investissement avec le statut Bailleur Privé ?
Des avantages fiscaux
L’avantage principal réside dans l’amortissement annuel du bien, permettant de réduire considérablement les revenus fonciers imposables. Cette mécanique favorise des loyers modérés et une visibilité fiscale à long terme.
Un régime pensé pour les foyers modestes
Porté par Olivier Klein depuis 2022, ce projet répond à une demande sociale forte, notamment celle des foyers modestes. Il vise à renforcer l’offre locative dans un marché sous tension.
Possibilité d’investir dans le neuf et dans l’ancien
Le statut s’appliquera indifféremment aux logements anciens et neufs, sous conditions, unifiant ainsi le traitement fiscal de l’investissement locatif.
Quelles seraient les conditions du statut de bailleur privé ?
Pour bénéficier des avantages fiscaux du futur statut de bailleur privé, les investisseurs devront respecter les conditions suivantes :
- acquérir un logement à partir de décembre 2025 : seules les acquisitions postérieures à cette date seront éligibles au dispositif,
- investir dans un logement neuf, en VEFA ou ancien avec travaux : les biens anciens devront faire l’objet de rénovations significatives pour entrer dans le cadre du statut,
- mettre le bien en location longue durée : qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée, la location courte durée ou saisonnière est exclue,
- louer le logement à titre de résidence principale : le bien doit constituer le domicile principal du locataire,
- aucune obligation de plafonnement des loyers, mais les bailleurs qui pratiquent des loyers abordables bénéficieront d’avantages fiscaux renforcés (bonus d’amortissement ou d’abattement).
En savoir plus
Quand le statut de bailleur privé sera-t-il mis en place ?
À la suite de la remise officielle du rapport parlementaire, Valérie Létard a affirmé que les propositions avancées par la mission feraient l’objet d’un examen attentif. L’objectif affiché est clair : intégrer ces mesures dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026. La mise en œuvre du nouveau statut de bailleur privé pourrait ainsi débuter à compter des mutations réalisées à partir de décembre 2025. Ce calendrier permettrait de relancer rapidement l’investissement locatif privé, tout en sécurisant le cadre juridique et budgétaire du dispositif.
Où investir avec le statut de bailleur privé ?
Investir à Toulouse
Toulouse figure parmi les territoires les plus porteurs pour un investissement locatif encadré par le futur statut de bailleur privé. Classée 4ᵉ ville étudiante de France, elle comptait plus de 120 000 étudiants inscrits en 2024, assurant une demande locative constante et diversifiée. Avec un prix moyen de 3 620 €/m² pour un appartement, la ville offre un bon compromis entre accessibilité à l’achat et rentabilité locative.
Entre 2025 et 2028, la mise en service de la 3ᵉ ligne de métro reliant Colomiers à Labège Enova renforcera l’attractivité de nombreux quartiers en développement. Des secteurs comme Malepère, Montaudran ou Bonnefoy, intégrés à d’ambitieux projets urbains, sont particulièrement recommandés pour un investissement durable et valorisant. Le dynamisme démographique, les infrastructures en expansion et la vitalité économique régionale font de Toulouse un choix stratégique pour les investisseurs souhaitant bénéficier du futur dispositif.
- Informez-vous sur le statut de bailleur privé à Toulouse.
Investir à Bordeaux
Bordeaux offre un cadre attractif pour investir avec le futur statut de bailleur privé. Avec un prix moyen de 4 525 €/m² et 65 % de locataires, la ville présente un fort potentiel locatif. Sa croissance démographique soutenue (+8,6 % entre 2010 et 2021) renforce la demande en logements, notamment dans les secteurs bien desservis.
Portée par des projets structurants comme “Bordeaux 2030”, l’opération Euratlantique (738 hectares aménagés) et l’écoquartier Ginko, la métropole se tourne résolument vers une urbanisation durable. Des quartiers comme Bordeaux Lac, Bacalan, La Bastide ou Nansouty se démarquent, alliant dynamisme urbain, accessibilité et opportunités locatives, des critères idéaux pour les investisseurs ciblant les avantages fiscaux du statut de bailleur privé.
- Informez-vous sur le statut de bailleur privé à Bordeaux.
Questions & réponses !
Quelle est la différence entre un bailleur privé et un bailleur social ?
Un bailleur privé choisit librement son locataire et fixe ses loyers, même s’ils doivent être modérés dans le cadre du futur statut. En revanche, un bailleur social doit respecter des critères d’attribution (plafonds de ressources) et applique des loyers réglementés. La demande de logement social s’effectue via une procédure administrative encadrée.
Peut-on cumuler le statut de bailleur privé avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière ?
La mise en place du futur statut de bailleur privé permettra de remplacer le dispositif Pinel, qui a pris fin en 2024. Pour l’instant, le statut ne permettra pas de cumuler plusieurs dispositifs.
Quelle est la durée minimale de mise en location exigée par le statut de bailleur privé ?
Le projet prévoit une mise en location en longue durée, sans durée légale figée pour le moment. Toutefois, l’amortissement est prévu sur 20 ans, incitant les investisseurs à conserver leur bien sur une période équivalente pour maximiser les avantages fiscaux.
En savoir plus
- Tout savoir sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
- Retrouvez toutes les informations pour investir à Bordeaux.
- Retrouvez toutes les informations pour investir à Toulouse.
- Tout savoir sur le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
- Découvrez comment préparer au mieux votre retraite en investissant dans le locatif.
- Informez-vous sur les types de bien à privilégier pour votre investissement locatif.
- Tout savoir sur la loi Pinel.
- Découvrez le déficit foncier pour réduire vos impôts.
Page mise à jour le 07/07/2025